ドレッセタワー新綱島【横浜市内陸の貴重な駅直結タワマン】26階76㎡10,200万円(予定)(坪単価約441万円)

ドレッセタワー新綱島。

所在地:神奈川県横浜市港北区綱島東1-813-1他(地番)
交通:新綱島駅徒歩1分(2022年度下期開業予定)、綱島駅徒歩3分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上29階地下2階建、252戸(非分譲住戸73戸含む。他店舗・事務所、公共施設1区画)

まだ予定価格の段階ではありますが、分譲開始が近づいてきておりリクエストもいただいているこちらを取り上げます。

言わずとしれた新線・新駅開業に合わせ再開発される物件で、タワマンとしては小ぶりながらも駅直結(地下)はやはり大きな魅力でしょう。

綱島・新綱島駅周りの再開発はA~F地区まであり(当開発はB地区)、そこそこの規模感はあるものの、池谷家住宅のあるE地区は歴史的資産として保全される方向ですし、綱島駅側で最もスケール感のあるD地区はまだまだ時間がかかりそうなので、新綱島駅開業後も武蔵小杉駅どころか日吉駅などと比べても華がない感じになってしまいそうです。

ただ、D地区とこちらの物件(B地区)は綱島街道をまたぐデッキでつながることが予定されており、D地区整備後は綱島駅からの動線や景観もかなり良いものになることが確実視されるという点も魅力でしょう。

なお、新綱島駅の開業は都心アクセス性という点ではこれまでと大きく変わることはありません。しかしながら、ここはやはり地下で駅とつながっているのが大きいですし、東急新横浜線(新線)の開業により新横浜駅がお隣になりますので地方在住者のセカンドなどとしても便利なポジションにもなるでしょうね(新横浜駅は駅前にそういったニーズに適した物件というかそもそも駅前に分譲マンションがほぼないので余計です)。

20階建のプラウドシティ日吉の記事で書いておりますが横浜市内というのは横浜駅周辺、みなとみらい、元町・中華街駅前、そして現在開発の進む馬車道(北仲通)といった海沿いのエリア以外にタワマンはほとんどなく、ここは新横浜駅へのアクセスなども考慮するとかなり貴重な属性の物件にもなるというわけです。

ちなみに、当B地区の北側に隣接するA地区にはグランクレール(東急グループのサ高住)や商業施設が予定されています。もちろん地主(池谷家)の意向はあれど、そのような貴重なプロジェクトだけに余計に駅直結のサ高住が勿体ない気がしてしまうのは気のせいでしょうか。
もちろん高齢者施設を軽視するつもりは毛頭ないのですが…。

ここは地権者がいることで分譲戸数自体も少なめです。そのため、分譲マンションのスケールをもう少し大きくしても販売に苦労することはないでしょうし(むろん価格帯次第ではあるが少なくとも今の価格よりも安くしないと売り切れないという状況になることはないでしょう)、もっと地主や行政と協力・連携を図り、分譲住宅や商業部分のスケール感を出すことで、”新綱島駅の先陣”を切る物件としてもっと華々しいものであって欲しかったという思いは少なからずありますね。

買物関係は綱島駅前ですので現状でも便利な方ですが、タワー(サウス棟)の1~2階及びノース棟の1~3階(4階からは区民文化センター)に商業スペースが確保されており、おそらくスーパーなども入居するでしょうから申し分ないでしょうね。

通学区の綱島小学校は徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。池谷家住宅などのある東側のE・F地区は「第一種住居地域×第4種高度地区」なのでこちら側よりも高さ制限が厳しいですし(サクラコンフォルテ新綱島の記事参照)、こちらの商業地域側も当物件が緩和を受けこの高さが実現出来ているだけで、基本的には第7種高度地区(最高高さ31m)ですので、現在新駅工事のため建物が立っていない鶴見川との間にある南東側の土地にも将来的にそう高いものが立つことはなく、この南東角高層階からの眺めはとても気持ちの良いものになるでしょうね。

上述のように広域に渡り高い建物がないエリアのため遮るもののないパノラマビューが楽しめますし、東方向に向かって鶴見川の流れていく様が望めるあたりもとても魅力的でしょう。
D地区にはタワマンが立つでしょうが、タワマン街ではないタワマンなりの豊かな眺望ですね。

間取りは、上層2フロアを除くと大きな方(上層2フロアだけでなく18階にイレギュラーに大きなプランがある)で、その南東角というポジションなりのプランにはなるのですが、このポジションならば80㎡台に乗せていてもおかしくなかったぐらいの印象にはなるでしょうか。

そのやや消極的な印象のある面積帯に加え、タワマンとしては地味な印象のある間取りも気になります。

フルバルコニー設計はけして悪いものではないのですが、バルコニー奥行は両面共に1.5mと若干短めですし、中途半端な柱のアウトフレームにもガッカリします。
上層2フロアですら同様の設計であり、デザイン的なランドマーク性を高めるという意味でも月並ですが要所要所にダイレクトサッシを設けた方が良かったのかなと。

LDの東側開口部は角住戸らしいサッシ幅がありはするものの、3~27階は最大天井高約2.48m、窓際の下り天高約2.05mということでタワマンとしては平均を下回るぐらいの三次元設計になりますし(28~29階でも最大天井高2.55mということでそんなに差がない…)、一言で言うと地味ですよね…。

専有部形状は正方形に近く、玄関がフロア中央部(共用廊下)に引っ張られるといった点を起因として廊下が長くなることが少なくないタワマンの角住戸としてはまずまずの効率性を保っていますし、大きな違和感なく纏まっているとは思うのですが、かなり現実的で小さく纏まってしまった印象があるでしょうか。

坪単価は予定価格で441万円。三次元で大きな差のないプレミアムフロアの南東角113㎡は予定価格で533万円となっていますので、それと比べればこなれていますし「駅直結×豊かな眺望」はもちろんのこと、上述のように横浜市内では貴重な「駅直結タワマン×新幹線への高いアクセス性」なども考慮すれば十分にニーズのある水準でしょう。

グロスがさらに嵩んだとしてもギリギリでもいいから80㎡に乗せた方がシックリくるぐらいのポジションですし、億ションのわりに地味な設計が残念ではあるのですが…。

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