ドレッセタワー新綱島【良い意味でも悪い意味でも現実的】12階53㎡6,140万円（予定）（坪単価382万円）

続けて、ドレッセタワー新綱島。

設計は東急設計コンサルタント、施工は東急建設で、制振構造が採用されています。

前回の記事で述べたように、タワマンとしては小ぶりで、区民文化センターなども入るノース棟を含めてもそこまでスケールを感じることはないのがちょっと残念でしょうか。

ただ、やはり地下で新綱島駅直結され、改札のある地下2階からノース棟の5階部分までに渡るエスカレーター（スケールのわりにエスカレーターが多いあたりも以下の管理費高につながっている感はありますね…）、そして、綱島駅側のD地区とつながるデッキもいずれ整備される予定ということで駅直結物件らしい人の流れを意識した設計になっているのはやはり魅力的でしょう（当物件のエントランスは1階のメインエントランスの他、地下1階のステーションエントランス、そして2階の商業施設側にもあり、新綱島駅や商業施設を利用する方にとってあこがれの存在になりうる）。

外観はやはり前回の記事で言及したように、ダイレクトサッシなどが採用されないフルバルコニー設計になっているので、タワマンとしてはやや地味な印象になってしまいます。ただ、至近を流れる鶴見川をモチーフにしたという遊び心のあるバルコニーガラス手摺のデザインは遠目から見ても存在感がありますし、”これがあってのフルバルコニー設計”ではあるのでしょうね。
※鶴見川至近なのでハザードマップでは色が付いていますが、地下電気室は防水板と防水扉による対策がなされています。

なお、共用部のデザイン監修にはフォワードスタイルが携わっています。
フォワードスタイルは東急不動産のブランズの実績が最も豊富な印象ですが、こちらドレッセ（東急）のドレッセ鷺沼の杜プライムフォレストや東急リバブルのルジェンテ恵比寿など東急系の分譲マンションと縁が深いですね。

そのようにエントランスを複数設けたことやメインエントランス（1階南側）という位置づけであろうともいずれはほとんど出入りする人がいなさそうな位置に設計されているため、グランドエントランス周りが総戸数250戸超というスケールのわりに地味に感じるところがあるのは確かです。

ただ、2階にコモンラウンジ（パーティースクエア、コミュニケーションスクエア、キッズスクエア）、3階に2つのゲストルーム、21階にスカイラウンジを設けるなどスケール及びタワマンなりの共用施設が設けられているのは悪くないでしょう。

小ぶりなスケールで各階ゴミ置場やコンシェルジュサービスを採用していることに加え、商業一体の計画であることで24時間有人管理も必要になっており、管理費は519円/㎡とかなり高いのはやはり気になる点ではありますが…。

前回のドレッセタワー新綱島。

公式ホームページ

お部屋は53㎡の2LDK、西向き中住戸です。北西側はノース棟（7階建だが、商業及び文化センターのため階高が高くサウス棟の11階程度の高さがある）で、この階だとちょうど越えるぐらいの高さになります。
また、南西～西にかけてはリビオ綱島もありますが10階建（約31m）なのでそちらもギリギリ越え、Ｄ地区の再開発が完了するまでは視界抜けが得られるポジションになります（Ｄ地区の配棟次第では抜けが残るでしょうし、綱島街道を挟むので至近距離で塞がれることはない）。

間取りは53㎡の2LDKということで住宅ローン控除の適用を考慮したものになるでしょう（当物件は引渡時期的に現在の住宅ローン控除の適用期間外ではありますが、これまで何度も延長（もしくは拡充）されてきたものですので、なくなることは考えづらいと思っています。）。

ちなみに、リビオの影響が強くなる11階以下にも近い面積の2LDKがありますが、こちらのプランは12～27階に用意されたもので、視界が抜けてくるポジションながらもしっかりとしたワイドスパン設計になっているのが魅力ですね。

専有面積的に優雅に廊下を設計する余裕はなく、2ベッドルームが共にリビングインになっているのは好みの分かれるところでしょうし、オープンキッチンに出来ていないのもちょっと残念です。
ただ、そのように効率性を追求したことで専有面積のわりに居室畳数が確保出来ているのは評価出来る点でしょう。この面積帯の2LDKでLD単体での10畳超はかなり珍しいです。

また、パイプスペースの調整は必要ですが、洋室1側を引き戸（ウォールドア）にして連窓サッシなどに出来ているとタワマンらしい開放感も出て良かったように思いますね。

坪単価は予定価格で382万円。リビオとノース棟に挟まれるハードな視界の同面積帯の低層階2LDKでも350万円ほどが予定されている一方で、70㎡の南向き中住戸（日照も得られます）の低層階は330万円台～という設定です。

そのため、角住戸も含め南に面した低層階と比べるとインパクトに欠けはするものの、2LDKとしては面積を絞ったことでグロスはまずまずですし、効率性も悪くありませんのでこのご時世としては現実的な水準でしょう。
非現実的（笑）なのはランニングコストだけで、良い意味（低層階を中心とした坪単価）でも悪い意味（角住戸の設計やエントランス）でも現実的な物件に仕上げているあたりがドレッセらしいところでもあるのかなと。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様（フィオレストーンとのセレクト）、さらにお掃除浴槽も付いています。
ただ、上層2フロアなどの100㎡超のプランですらビルトインエアコンが付いておらず、坪単価400〜500万円台のお部屋においては物足りない感じにはなるでしょうね。

管理費は519円/㎡。ディスポーザー付の内廊下な上、上述のように小ぶりなタワマンながら各階ゴミ置場、コンシェルジュサービス、24時間有人管理（商業部分と一体で管理）が備わっていますので致し方ない水準だとは思います。
※この倍ぐらいのスケールがあれば同パフォーマンスで300円台後半、高くとも400円ぐらいの”一般的な水準”になったでしょう。

高いとは言っても差は150円/㎡ぐらいなので40～50㎡台であればそこまでのインパクトはないとは思うのですが（三井のパークリュクスのような小規模物件などでは何ら特別なサービスがないのに400～500円/㎡ということもざらですし、サービスの差がほとんどないにもかかわらずスケールメリットの差でこれ以上の差が生じていることはけして珍しくない）、70㎡ほどのファミリータイプになると月々約1万円程度の差にはなりますので馬鹿には出来ないですよねぇ…。

駐車場は全72台でタワー内の機械式、また、別途来客用の平置が1台あります。