シティインデックス山手動坂【もう少し効率的なものに出来ていれば…】3階36㎡4,418万円（坪単価404万円）

シティインデックス山手動坂。

所在地：東京都文京区千駄木4-239-14外（地番）
交通：田端駅徒歩9分、西日暮里駅徒歩10分（日暮里舎人ライナーは徒歩14分）、千駄木駅徒歩11分、駒込駅徒歩14分、本駒込駅徒歩14分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、38戸

ブリリア山手動坂グランスイートから道路を挟んだ南東側に位置した物件で、敷地の南側が不忍通り、南西側が動坂下の交差点になるポジションです。

付近は標高約9mほどの低地であり、最寄りの田端駅からの道程も起伏が伴うものの、"山手線内側駅徒歩10分圏内ポジション"なりの利便性が魅力になるでしょう。

複数駅が徒歩10分前後で使えるのはもちろんのこと、肉のハナマサが徒歩2分、コープが徒歩3分、サミットストアが徒歩4分となるなど買物便もかなり高いですね。

設計は叶デザイン、施工はウラタになります。

30～40㎡台の総戸数38戸、敷地面積350㎡のかなりの小規模物件になりますので、エントランス周りの共用面に大きな特徴はありません。

デザイン的にも大きな特色と言えるほどのものはありませんが、バルコニー軒裏を茶系カラーにするなど繊細さが窺えるのは悪くないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は36㎡の1LDK、南角住戸です。南東には4階建の建物が隣接していますが、南西側は不忍通りですので前建との離隔はそれなりです。ただ、前建は12階建のパークステージ千駄木ですし、そのすぐ隣に14階建のクリオ千駄木動坂もあり、低層階だと日照面での影響を受けてしまうでしょうね。

間取りは近年の都心部1LDKでは平均的な大きさの1LDKですが、効率性に難があります。

柱の食い込みもさることながら、細長い敷地形状な上、南西面を2戸で分け合ったことから非常に細長い形状になっており必然的に廊下が長いです。

36㎡でのLDK8.7畳＋洋室3.5畳は小さく、専有面積ほどの使い勝手はないでしょうね。

そのように南西面はナロースパンながら南東面の開口部を頑張ることで角住戸らしい開口部に出来ているのは悪くありませんが…。

坪単価は404万円。田端駅までの距離感がほぼ同じプレイスヴィアラ田端（平均専有面積約40㎡）の平均坪単価が約330万円であり、"山手線内外"、"文京区と北区"による差は小さくありません。

ただ、実際、「文京区×山手線内側」というのは相応のプレミアムが付くものですし、30㎡台中盤のグロスの嵩まない1LDKならばおかしくない水準でしょうね。上述のような効率性に難のあるプランであることを考えるともうひと声あってもおかしくなかったようには思いますが…。

設備仕様面は、小規模コンパクト物件ですのでディスポーザーがないのは当然としてもトイレ手洗いカウンターすらないのは残念ですね。食洗機は付いていますが（一部プラン除く）、Dタイプを除き水回り天板も人造石となるなど単価帯のわりにはシンプルなものになります。

管理費は415円/㎡。ディスポーザーなしでも、かなり小規模物件な内廊下物件ということもあってか随分と立派な水準になってしまっています。

なお、駐車場はありません。