ルフォン東中野三丁目【利便性良好な南面第一種低層住居専用地域】10階76㎡10,598万円（坪単価464万円）

ルフォン東中野三丁目。

所在地：東京都中野区東中野3-128-9（地番）
交通：落合駅徒歩5分、東中野駅徒歩6分（都営線。JR線は徒歩7分）
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：10階建、44戸（うち事業協力者住戸1戸。他店舗1区画）

東中野駅の北西方向に位置した早稲田通り沿いの物件で、早稲田通り沿いの近隣商業地域を除くとほぼ第一種低層住居専用地域になっているので落ち着きもわりとありますし、東中野駅の利便性の高さはもちろんのこと、徒歩5分で落合駅（東西線）が使えるので交通便はかなり良いですね。

第一種低層住居専用地域側にも東中野駅徒歩6分にオープンレジデンシア東中野パークサイド、もう少し中野駅側に向かうとレ・ジェイド中野、そして分譲予定のシティテラス中野などもありますが、この界隈の多くを占める一低側も含め分譲マンションが少ないエリアになっているので、駅徒歩5～7分は悪くないですし、ここは駅からのアプローチのほとんどが東中野銀座通り商店街になるのも魅力の1つでしょうか。

商店街沿いにはライフ（徒歩4分）があるので買物動線が良いですし、当物件の隣には業務スーパーがあるので駅距離以上に買物利便性の高い物件とも言えるでしょう。

なお、通学校は白桜小学校で早稲田通りは渡る必要がありますが徒歩4分と良好な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、東角住戸です。南東方向近いところ（隣の隣の敷地）から第一種低層住居専用地域になるのですが、隣の敷地は3～4階建になっており、こちらよりも土地が小さいので（しかも第三種高度地区の斜線制限があり、北側が早稲田通りに面したこちらのような高い建物は難しい）、こういった上層階住戸からは半永久的な視界抜けが望めるとても魅力的なポジションになります。

間取りは最上階ならではの特殊プランで、その抜けのある魅力的な眺望を活かした豊かな開口部とルーバル（北西方向早稲田通り側も視界抜けが得られます。結構な墓地ビューではありますけども…）も特長的ですね。

接道していないとは言え中層階以上で南東方向の視界抜けが将来的にも保たれるであろうエリアながら当物件は基本的に背中合わせとなる南西と北東に主開口部を設けたプランが多くなっており、このお部屋のような南東方向にしっかりとした開口部を設けたプランは限られています（※）。そのため、こういったものが余計に魅力に感じるというのもあるでしょう。
※隣地境界が近く防火上の理由で網入りガラスなどにする必要があり、開口部的な魅力が得られないことによるもの。この最上階プランの南東面は敷地境界から十分にセットバックした位置のため、そういった制限がかかっていない。全体的に隣地境界との距離（5m以上）をもっと確保出来ていれば全体的に南東向きの開口部を充実させられたのでしょうが、けして敷地の大きな物件ではないので…。

そういったイレギュラーな設計ということもあり専有部形状は少々歪ではあるものの、そのわりには柱の食い込みはわりと回避出来ている印象ですし、玄関位置が良いので角住戸ながら廊下が効率的なものに出来ているのも◎ですね。

この廊下の長さで洋室2室及び洗面所がノンリビングインなのは良いですし、もう1つの洋室3の引き戸を開け放つと違和感少なく2LDKのようにもなるバランスも素晴らしいと思います。

坪単価は464万円。最上階ルーバル付の特殊プランな上、南東方向に半永久的に視界抜けが保たれるポジション、さらに、効率性もまずまずのお部屋になりますのでこの単価ならばこのご時世としては現実的なものと言って良いように思います。

リビオ東中野ヒルトップ（東中野駅徒歩3分/平均坪単価約420万円）と比べた場合、駅距離の差を加味すると高く感じるかもしれません。ただ、眺望に加えプラン的な魅力も考慮すれば悪くない水準だと思いますし、直近のパークホームズ東中野（駅徒歩6分/平均坪単価約430万円）の上層階とほぼ同じ水準なのでこの眺望と間取りであればまずまずだと思いますね。