エクセレントシティ練馬北町【緑道至近の駅徒歩9分】2階70㎡5,798万円（坪単価274万円）
エクセレントシティ練馬北町。
所在地：東京都練馬区北町3-197-1の一部他（地番）
交通：東武練馬駅徒歩9分、地下鉄赤塚駅徒歩12分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：6階建、72戸
以前はわりと大きなスタジオがあったところで、地下鉄赤塚駅も徒歩圏となることからお分かりのように、赤塚側に近いポジションになります。
昨年から分譲中で同じ北町3丁目のリビオ練馬北町に比べ若干駅距離がありますが、こちらも川越街道の手前（面していない）ですし、駅からは南口商店街を経由してのアクセスになるあたりも良い材料でしょう。
リビオ同様に用途地域が準工業地域となったエリアで周囲には製作所などもありはしますが、このあたりもこうして大分マンションが増えましたし、田柄川緑道の東側は第一種住居地域となる住宅が主となるエリアではありますね。
通学校は北町小学校で徒歩12分と少々距離感はあるものの、アクセスの大半は車の通らない田柄川緑道を経由しての一直線になるので安心感があります（北町中学校は田柄川緑道沿いの徒歩4分）。
スーパー関係で言うと、まいばすが徒歩4分、ハナマサプラスが徒歩8分にあるものの、大きなものとなると線路の向こう側のイオンが徒歩9分、ライフ（赤塚店）も徒歩9分ということでやはり北口側に比べるとやや劣る印象にはなるでしょうか。
公式ホームページ
お部屋はグランサウス棟の70㎡の3LDK、バルコニーは南西向きで位置的には角住戸になります。南西側は5階建のマンション、南東側はそれに近い高さのビル、そして東南東側には当物件のグランイースト棟（南東向きの棟）があるポジションで囲まれ感が強いですね。
1階住戸には奥行のある専用庭が付いており、その専用庭の分だけ隣地境界との距離を確保出来てはいるものの、このような低層階だと圧迫感も小さくないでしょう。
間取りはギリギリでも70㎡に乗せているのは良いですし、洋室2のところを凸設計にして共用廊下側に面した洋室を1室だけに出来ているのは評価出来る点です。
ただその一方で、その洋室2の採光はちょっと心配ではありますね。そのように周囲の建物の影響が大きいポジションで、洋室2の位置からだと南南東方向に当物件の南東向きの棟の被りが出てくるのです。
建築基準法上の居室要件（採光要件）は隣地間距離（開口部の”正面方向”）の影響が大きいので、正面方向の隣地間距離がそこそこ確保されていることで普通に居室扱いに出来てはいるのですが、両サイドから挟まれるようなポジションの低層階になるので実質的には採光への影響は小さくないはずなのです。
一方、LDのみでサッシ3枚分確保出来ている点、洋室3の大きく開け放つことの出来る引き戸設計によりLD＋洋室3でかなり空間的な広がりが得られる点は良いでしょう。
坪単価は274万円。洋室2周りの設計が興味深かったのでこちらを取り上げましたが、上層階の条件の良い角住戸は坪単価300万円超になりますし、ルーバルプランは320万円超まであります。
リビオ練馬北町（平均坪単価約275万円）はこちら（南東・南西向き中心）とは異なり東向き中心（視界も多くの住戸で妨げられている）ではありましたが、より駅に近いポジションでしたのでこちらの方がやや強い印象になるでしょうか（こちらの平均は280～290万円ぐらいでしょうか）。
やはり北町3丁目×駅徒歩8分のジオ練馬北町（2018年分譲）も平均坪単価約265万円でしたし、北町1丁目×駅徒歩6分のクリオ練馬北町（2019年分譲）でも平均坪単価約285万円でしたからね。
南東向き（の棟）は接道しており物件内で最も条件が良いながらも送電線が気になるポジションでもあるので安い印象はないですし、こういった南西向きの低層階なんかは前建の影響を考慮しもうひと声あってもおかしくなかった印象ではありますかね。
所在地：東京都練馬区北町3-197-1の一部他（地番）
交通：東武練馬駅徒歩9分、地下鉄赤塚駅徒歩12分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：6階建、72戸
以前はわりと大きなスタジオがあったところで、地下鉄赤塚駅も徒歩圏となることからお分かりのように、赤塚側に近いポジションになります。
昨年から分譲中で同じ北町3丁目のリビオ練馬北町に比べ若干駅距離がありますが、こちらも川越街道の手前（面していない）ですし、駅からは南口商店街を経由してのアクセスになるあたりも良い材料でしょう。
リビオ同様に用途地域が準工業地域となったエリアで周囲には製作所などもありはしますが、このあたりもこうして大分マンションが増えましたし、田柄川緑道の東側は第一種住居地域となる住宅が主となるエリアではありますね。
通学校は北町小学校で徒歩12分と少々距離感はあるものの、アクセスの大半は車の通らない田柄川緑道を経由しての一直線になるので安心感があります（北町中学校は田柄川緑道沿いの徒歩4分）。
スーパー関係で言うと、まいばすが徒歩4分、ハナマサプラスが徒歩8分にあるものの、大きなものとなると線路の向こう側のイオンが徒歩9分、ライフ（赤塚店）も徒歩9分ということでやはり北口側に比べるとやや劣る印象にはなるでしょうか。
公式ホームページ
お部屋はグランサウス棟の70㎡の3LDK、バルコニーは南西向きで位置的には角住戸になります。南西側は5階建のマンション、南東側はそれに近い高さのビル、そして東南東側には当物件のグランイースト棟（南東向きの棟）があるポジションで囲まれ感が強いですね。
1階住戸には奥行のある専用庭が付いており、その専用庭の分だけ隣地境界との距離を確保出来てはいるものの、このような低層階だと圧迫感も小さくないでしょう。
間取りはギリギリでも70㎡に乗せているのは良いですし、洋室2のところを凸設計にして共用廊下側に面した洋室を1室だけに出来ているのは評価出来る点です。
ただその一方で、その洋室2の採光はちょっと心配ではありますね。そのように周囲の建物の影響が大きいポジションで、洋室2の位置からだと南南東方向に当物件の南東向きの棟の被りが出てくるのです。
建築基準法上の居室要件（採光要件）は隣地間距離（開口部の”正面方向”）の影響が大きいので、正面方向の隣地間距離がそこそこ確保されていることで普通に居室扱いに出来てはいるのですが、両サイドから挟まれるようなポジションの低層階になるので実質的には採光への影響は小さくないはずなのです。
一方、LDのみでサッシ3枚分確保出来ている点、洋室3の大きく開け放つことの出来る引き戸設計によりLD＋洋室3でかなり空間的な広がりが得られる点は良いでしょう。
坪単価は274万円。洋室2周りの設計が興味深かったのでこちらを取り上げましたが、上層階の条件の良い角住戸は坪単価300万円超になりますし、ルーバルプランは320万円超まであります。
リビオ練馬北町（平均坪単価約275万円）はこちら（南東・南西向き中心）とは異なり東向き中心（視界も多くの住戸で妨げられている）ではありましたが、より駅に近いポジションでしたのでこちらの方がやや強い印象になるでしょうか（こちらの平均は280～290万円ぐらいでしょうか）。
やはり北町3丁目×駅徒歩8分のジオ練馬北町（2018年分譲）も平均坪単価約265万円でしたし、北町1丁目×駅徒歩6分のクリオ練馬北町（2019年分譲）でも平均坪単価約285万円でしたからね。
南東向き（の棟）は接道しており物件内で最も条件が良いながらも送電線が気になるポジションでもあるので安い印象はないですし、こういった南西向きの低層階なんかは前建の影響を考慮しもうひと声あってもおかしくなかった印象ではありますかね。