エクセレントシティ練馬北町【三方接道のゆとりあるランドプラン】2階35㎡3,498万円（坪単価328万円）

続けて、エクセレントシティ練馬北町。

設計・施工はデベロッパーでもある新日本建設になります。

当物件の最大の特長と言えるのが三方接道のゆとりを感じるランドプランでしょう。
前回の記事で述べたように残りの1辺（南西）の前建の影響や送電線（南東）の存在感は小さくないものの、敷地面積2,100㎡超というしっかりとしたスケールのある物件で、敷地東側コーナー部にあるエントランス周りからもそこそこのスケールを感じることが出来ます。

1階住戸の多くに専用庭、また、駐車場がコの字配棟（南東・南西・北西）の真ん中に位置し車路（動線部）も含め面積消費が結構大きくなっていることもあってかとりわけ目立つ共用空間はないものの、エントランスホールはスケール（敷地面積・総戸数）なりの印象になりますね。

また、外観は、特筆すべき点はないながらもマリオンなどで縦横のラインを強調したデザインで、悪くはないでしょう。そのようにそこそこのスケールを有した物件になるわけですし、何かしらそういった点を活かした”もうワンポイント”があると良かった印象もありますが…。

前回のエクセレントシティ練馬北町。

公式ホームページ

お部屋はグランウエスト棟の35㎡の1LDK、北西向き中住戸です。前建は2階建なので視界抜けは得られませんが、接道したポジションですし、南東向きのように送電線も気になることはありません。

グランウエスト棟は南向き（南東・南西）ではないため、このようなコンパクトなプランが中心になっていることに違和感はないものの（リビオ練馬北町にも30㎡台がありました。”時代”でしょうね）、バルコニー側の柱ですら食い込んでいるのはいかがなものか。

ファミリータイプ中心のグランサウスとグランイーストは普通にアウトフレームしていたので余計に目立つというか、コンパクト中心だからってそんなセコイことしなくて良くない？というのが正直な感想になります。汗

もちろんこういったちょっとした差でも施工コストには少なからず影響がありますし（※）、このご時世採算が厳しそうではありますけど…。
※柱をバルコニー側にアウトフレームするとこのままのバルコニーの奥行では隣戸側への避難経路（ペラボー）が確保出来ませんので、バルコニーの奥行を広げる必要があるでしょう（もしくは非難ハッチを設ける）。

共用廊下側の柱の食い込みが少なく済んでいるのは良いものの、洋室の形状はやはり気になりますね…。

坪単価は328万円。この大きさならば日照時間の短さはそう気にはなりませんし（資産価値的な意味合い。純粋な実需でリセールを気にしないのであればむろんお住まいになる方の好み次第）、ファミリータイプに比べこういったコンパクトの単価が高くなるのは分かりますけど、差はかなり大きいですね。

近年のエクセレントシティシリーズは以前から再三言及しているようにファミリータイプ中心の物件の中に30㎡台などを盛り込むことで事業全体の採算を改善（？）している感があるのですが、ここもその方向性が加味された結果なのかなと。

無茶な水準とは思いませんが、このようなそれなりの単価帯になるのであればバルコニー側の柱ぐらいしっかりとアウトフレームしたいわゆる”分譲グレード（いわゆるワンルーム投資マンションやオプレジは例外。笑）”として欲しかったところですかね。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどが備わっており単価帯なりに上々のものと言えるでしょう。

管理費は209円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下としては目立つ水準ではありませんが、そこそこのスケールメリットも得られることからまずまず抑えられている印象ではあります。

駐車場は全23台で、身障者用の1台を除いた22台が機械式になります。