パークホームズ大倉山ガーデン【リバービュー×ルーバルでもこの開口部】5階70㎡6,148万円（坪単価289万円）

パークホームズ大倉山ガーデン。

所在地：神奈川県横浜市港北区大倉山7-2002-2（地番）
交通：新羽駅徒歩11分、大倉山駅徒歩16分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、57戸

大倉山駅はかなり距離があり、最寄駅は新羽になりますが、この物件の東側にある90年代（2009年に大倉山アドレスになる前の太尾町時代）に出来たヴェルピア大倉山やヴェルナード大倉山にも「大倉山」という名が付いているように鶴見川の手前のエリアは古くから"大倉山"の住宅街として存在してきており、「大倉山」に違和感はないでしょう。
近年の傾向から言うと、仮に最寄駅もアドレスも「大倉山」でなかった場合の「大倉山」は悪目立ちするのであまり良いネーミングとは言えなかったりもするのですがこのエリアは歴史があるので問題ないはずです。

一方で、「ガーデン」のネーミングはちょっと腑に落ちないところはありますね。
大倉山1丁目に既にパークホームズ大倉山がありますので何かしらの付属名称が必要だったのだとは思いますし、太尾堤緑道もありはしますが、とりわけ近いわけではないですし…。

立地としては大倉山駅側からすると鶴見川の手前であり、そのように広域に渡り低層住宅街エリアが広がる落ち着きは魅力ですし、そういった緑道や太尾公園、また、通学区の太尾小学校が徒歩5分になるあたりも小さなお子さんのいるファミリーにとっては良い材料になるでしょう。

なお、鶴見川が至近となる標高約4mの低地でハザードにもかかっているあたりは気になる材料の1つですが、逆に言うと大倉山駅の西側は広域に渡りこことほぼ同じ低地が広がるので駅に近かろうと大きな差はないのも特徴の1つでしょうか。

買物関係は、そのように広域に渡り住宅街が広がるエリアであることが影響し今一つです。
最寄りのスーパーはライフの徒歩8分、あとは新羽駅前の食品館あおばが徒歩10分といった感じですし、コンビニですらちょっと距離がありますね。

なお、バス停がとりわけ近いところにあるわけではないのですが、大倉山駅や新羽駅方向だけでなく、新横浜駅へ行けるので関西など西方向への出張が多い方にとっては駅距離の遠さをカバー出来る魅力があるように思います（出張なら荷物も多い時もあるでしょうし新横浜までタクシーの方が良さそうですが…）。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は日本郵政の横浜太尾寮がありますが、3階建と4階建なので視界が抜けきることはないながらも影響は小さくて済みます。西方向は太尾寮の青空駐車場でその先は鶴見川のリバービューが広がる物件内で最も恵まれたポジションになります。

太尾寮はかなり古いのでそう遠くない未来に開発が入ることが想定出来てしまう状況で、そうなるとリバービューの西向きの棟などが誕生しかねないという不安は伴うものの、現状においてはかなり気持ちの良いポジションであるのは間違いありません。

間取りは、4階以下の南西角住戸（71㎡）よりも気持ち小さなものではあるのですが、最上階住戸らしくルーバルが設計されており、ここから眺める鶴見川は格別でしょう。
この絶好のポジションにルーバルを設計しておきながらLDの西側開口部はガラス扉1枚分しかないという宝の持ち腐れとしかいいようがないものとなっているのは非常に残念ではありますが…。
南面には幅のある連窓サッシ×ウォールドアが採用されており、開放感はそれなりではあるものの、なぜ…。

角住戸としてはけして大きなプランではありませんので、田の字ベースの設計自体に違和感はないですし、低層建ゆえに柱も細いので柱の食い込みも特には気になりませんが、ルーバル周りはこのプランの肝ですからねぇ…。

坪単価は289万円。最も参考に資するのはレ・ジェイド大倉山（2020年分譲/駅徒歩12分）で平均坪単価は約310万円でした。
当物件は駅徒歩16分と徒歩圏と言うには厳しいぐらいの駅距離が影響し、平均で260～270万円ほどの水準になっているので、”駅徒歩4分の差”と考えると控えめな感じはするのですが、レ・ジェイド自体がやや強めの印象でしたしここは「徒歩15分超」になってしまうのがちょっと”重い”印象ではありますね。

このルーバルプランは上述のように物件内では絶好のポジションの最上階住戸なのでこの程度のプレミアムが乗るのは想定内ではあるものの、リバービューが長期的に保たれるか否かの不安は伴いますし、この単価ならばルーバル側の開口部はもう少ししっかりとしたものであって欲しかったと…。

ちなみに、ここまで新羽駅についてはほとんどコメントしていないのですが、新羽駅徒歩5分で今年分譲されたガーラレジデンス横浜港北の平均坪単価が約235万円とこここよりもかなりこなれた水準であることからお分かりのように、新羽駅側に重きを置く方にとってはそもそも検討対象になりづらい物件でしょう。