パークホームズ大倉山ガーデン【ガーデン感は薄いながらも存在感のあるエントランス周り】2階67㎡5,098万円(坪単価251万円)

続けて、パークホームズ大倉山ガーデン。

設計・施工は長谷工で直床になります。
第一種中高層住居専用地域で「最高高さ15mの斜線制限」ですので、5階建でも直床がマストという感じではないですし、坪単価も200万円台後半というそれなりの水準ではあるので二重床の方が自然だった印象ではありますが、このご時世ならば驚きはないでしょう。

ランドプランは、東西に長い敷地形状を活かした南向き住戸率の高いL字配棟(南向きと東向き)になります。
そのように南向き中心となりつつも南側には郵政横浜太尾寮があり、視界が抜けないのが残念ではあるものの、5階建でファミリータイプのみの総戸数57戸というスケールを出せていることからもお分かりのように敷地面積2,700㎡弱というそこそこのスケールのある物件になります。

前回の記事で書いたように、「ガーデン」感がランドプランからは伝わってはこないのは残念な点です。
ただ、エントランスアプローチ周りの植栽とエントランスホールの先の中庭に緑がありますし、東側道路沿いのエントランス周りの設えは見映えのするものですね。

クランクインアプローチのエントランスは軒裏を木目調とした大庇の高い存在感、さらに、建物上部(東向き住戸のみ)のバルコニー戸境がしっかりとコンクリ壁(袖壁※一部は避難経路確保のため当然ペラボーになります)で仕切られているあたりも外観に好影響を与えてくれています。また、バルコニー床となるスラブの側面に段(凹凸)を設けているあたりの繊細さも注目すべき点でしょうね。

前回のパークホームズ大倉山ガーデン

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、東向き中住戸です。ホームページ等では南東向きと謳われておりますが、どちらかというと東向き、正確には”東南東向き”でしょうか。
道路を挟み5階建のマンションがあるので視界は芳しくありませんが、南東方向からの日照は得られるポジションです。

間取りはやや小ぶりな3LDKで、このご時世なりに面積を絞った印象を受けるプランです。ただ、柱のアウトフレームは良い方ですし、効率性は悪くはないでしょう。

面白いのは洗面浴室周りですね。
この専有部形状ならば田の字になるのが通例で、洗面浴室の位置に洋室が来るものなのですが、玄関前に戸別宅配ボックス(当物件は全戸に用意されています)を設けたこと(共用廊下側の開口部が確保しづらくなっている)との兼ね合いもあってか洋室3が内側のリビングインポジションにあります。

洋室3は行灯部屋なので使い勝手が微妙ではあるものの、洋室側からも洗面所に入れるようになっているのは珍しいですし、赤ちゃんのお世話などをする際には洗面が近いと色々と便利ですのでそういった面でも有用かもしれません。

坪単価は251万円。南向きの中住戸はこれよりも幾らか大きなものしかなく、グロス差はあるものの、単価的には2階南向き中住戸とほぼ同じです。
南側も郵政寮に視界が妨げられはするものの、東側の5階建よりも低いですし、日照的には南向きの圧勝でもありますので、ほぼ同じ単価設定というのは少々疑問ですね。

大倉山駅の徒歩16分(15分超)はやはり惜しくは感じますが、第一種中高層住居専用地域(最高高さ15mの斜線制限により日照が確保されている)のため、低層階でも半永久的に日照が得られるわけで、南向きの低層階の250万円ほどの水準ならばこのご時世なりの現実的な設定ではないでしょうか。

本来ならば東向きは南向きに比べ5%程度抑えられていてもおかしくなかった印象ではあるのですが、上述のようなバルコニー戸境の差で多少なりともカバーしているところがあるのかもしれませんし、ハザードとの兼ね合いもあってか1階住戸には230万円台まであるので東向きをさらに安くする(パンダ感を出す)のは難しかったのかもしれません。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんし、ミストサウナやトイレ手洗いカウンターなどもなく浴室照明もブラケットという淡泊なものになります。ただ、食洗機は付いていますし、キッチン天板のメラミン化粧板の質感は悪くありません。

管理費は154円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下、そして以下のように全台平置駐車場ということもあってかかなりリーズナブルな水準になっています。
ただ、管理形態が「通勤」ではなく「巡回」なのでそこいらへんでコストを削減しているところもあるでしょうし、パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラなどと同様に給湯器がリースで、リース料として月額2,552円かかるのは残念ですね。

駐車場は身障者用を含む全29台で全て平置になります。
「ガーデン」というネーミングにするのであれば多少機械式駐車場を設けてでもガーデンらしい空間を設けて欲しかった思いもありますが、そのように全台平置としたことでランニングコストを抑えることが出来ているのは良い材料でしょう。

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