サンクレイドル浅草レジデンス【視界良好な珍しめのポジション】12階60㎡5,748万円（坪単価314万円）

サンクレイドル浅草レジデンス。

所在地：東京都台東区東浅草1-31-4他（地番）
交通：浅草駅徒歩14分（東武線。東京メトロ及び都営線は徒歩16分、つくばエクスプレスは徒歩19分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、54戸

2016年分譲のサンクレイドル浅草と同じく東浅草一丁目に位置しており、駅距離も似ています。ただ、あちらは土手通り沿いであったのに対し、こちらは旧日光街道（吉野通り）沿いで、より隅田川に近いポジションになりますね。

旧日光街道沿いは向かいも同様の商業地域になるので同じような高さの建物が立つ可能性がありますが、その先は隅田川や隅田公園付近まで近隣商業地域になっています。商業地域も近隣商業地域も特段の高さ制限はないながらも容積率に差があり、近隣商業地域側の方が”高さを追求しづらい”状況にあるのは1つのポイントにはなるでしょうか。

容積率はこちらの商業地域側の500％に対し、その近隣商業地域側は400％なのでそこまで差はないと思われるかもしれませんが、例えば12階建と15階建のようにフロア数が変わると共用廊下などの共用部分の面積が大きく変わってくるわけでそれに伴い施工コストでも大きな差が出ます。
そのため、400％で15階建などとすると主となる専有部分（容積率算入部分）以外のコストが不相応にかかってくるため高さを追求することでコストをペイするだけの余程の強調材料（基本的には眺望でしょうね）がない限りは採用されにくいということになるのです。
※容積率が低い中で高さを出してあまりのペンシル形状にすると耐震的な配慮もより必要になるためそこでのコスト増もあるでしょう。

ここは、商業地域の最前列でこそないものの、そのように近隣商業地域に近い商業地域ということで15階建ゆえの眺望はかなり魅力的で、花火やスカイツリーを間近に望むことが出来ます。

また、いずれの浅草駅も距離があるのはやはり残念ではありますが、買物関係は、東武ストアが徒歩1分、業務スーパーが徒歩6分、まいばすが徒歩8分など良好ですね。

ちなみに、そのサンクレイドル浅草は同様に駅距離があっても平均専有面積30㎡台のコンパクト物件であったのに対しこちらは全戸50～60㎡台になっています。眺望はコンパクトであっても大きな魅力になりますし、こちらにも30～40㎡台があっても何ら不思議ではなかったのですが、そういった買物便や通学区の石浜小学校が徒歩7分といったあたりも考慮してのものなのでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は8階建のマンション、旧日光街道の向かいもそれよりも少し低いぐらいの高さになるので、こういった上層階は日照はもちろん眺望的な魅力も高いです。隅田川まではそこそこの距離がありますのでリバービューという感じではないものの、花火やスカイツリービューという点では申し分ないでしょう。

間取りは60㎡にギリギリ乗せた程度の3LDKで狭小感があります。
このシリーズらしく共用廊下側の柱もガッツリ食い込んでいますし、プライバシー面への配慮もあるのでしょうが廊下をクランクさせているのも勿体なく感じますね。

南側は隣地境界との距離が近いことが影響し、防火上網入りガラスなどが必要になるので開放感の高い開口部は難しかったとおもわれます。しかしながら、東面の開口部も地味ですし、もう少し眺望良好なポジションらしい間取りであって欲しかったという思いは小さくないですね。
LDから洋室3にかけて連窓サッシがあると良かったでしょうか。

坪単価は314万円。最上階のルーバル付プラン（65㎡。LDはルーバルに面しておらず、二面採光でもない…）は坪単価380万円、さらに言うと隅田川と隅田公園のフロントポジションで同時期分譲になるグランドメゾン浅草花川戸は大半が坪単価500万円超ということで、そういったものとの差を考えるとこなれている反面、一方で低層階は250万円ほどであり、眺望面でのプレミアムがしっかり加味されたお値段設定です。

ただ、今戸2丁目のより隅田川が近いポジションで2020年に分譲されたセイガステージ浅草ザ・グレースの平均坪単価が約275万円（全戸東向きではなく東向きだけの平均だともっと高くなる）でしたし、他では駅距離・面積帯が近似しているブリシア浅草Ⅲも平均坪単価約295万円という感じですので、この眺望でこの単価ならば悪くはないでしょう。

ここもセイガステージもブリシアも3LDKの面積帯をかなり絞ったいかにも中小デベロッパーらしいプランの物件で、一般的な70㎡前後だったらこのような単価では難しかったとは思いますが…。