グランドメゾン浅草花川戸【もう3㎡欲しいが浅草の特等席】50㎡8,690万円（坪単価569万円）
グランドメゾン浅草花川戸。
所在地：東京都台東区花川戸1-8-3（地番）
交通：浅草駅徒歩3分（東武線。東京メトロは徒歩4分、都営線は徒歩7分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、25戸（事業協力者住戸3戸含む）
かなりの小規模ではあるものの、目の前が隅田公園になる「パークフロント×リバーフロント」という絶好のポジションに誕生する物件です。
2013年分譲のグレンドール浅草は「パークフロント×リバーフロント」に加えての駅徒歩1分には及ばないものの、グレンドールは東武線の線路が近かったですし、こういった条件の分譲マンションがもの凄く貴重なのは言うまでもありません。
言うまでもなく浅草は観光地として駅前が非常に賑わっているので、駅徒歩5分圏内の分譲マンションの供給は非常に少なく、それに加えてのこの”特等席”ですからね。
こちらもグレンドール同様の超小規模物件にはなりますが、この立地・眺望に重きを置いたダイレクトウィンドウ設計が気持ちの良い物件で、当物件のキャッチフレーズ「眺めの良い浅草」しっくり来ますね。
まぁ、このご時世ですのでお値段もやっぱり凄くてそのあたりを考慮してのものでもあるのでしょうが…。
買物関係は、松屋浅草（エキミセ）、マルエツプチ、仲見世商店街（日常使いする方にとっては観光地化しているのはちょっと微妙ですけれども）が徒歩4～5分と使いやすいのはもちろんのこと、隅田川を渡り東京ミズマチまで徒歩6分、東京ソラマチまで徒歩14分となるあたりも魅力になるでしょうね。
ちなみに、40～50㎡台ばかりの物件なのであまり関係ないのでしょうが、通学校は浅草小学校で徒歩3分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は50㎡の2LDK、南角住戸です。南西はその高さ約25mの東京メトロの駅舎を含むビルがこの物件とほぼ同じ時期に完成しますが、この上層階住戸ならばそれを越えるパノラマビューが楽しめます。
パークビューとリバービューはもちろんのこと、スカイツリーに花火と、とても魅力的な眺望が得られるのは言うまでもありません。
間取りは50㎡にギリギリ乗せた程度に過ぎない小ぶりな2LDKということで、これだけの立地にしては面積を絞った感がありますね。
基本的には1フロア2戸（最上階のみ1フロア1戸で地権者住戸）となった小規模物件で、4～13階は全てこの大きさ（東角は反転プラン）になりますので、14階建×1フロア2戸を前提とするとこういった面積にせざるを得ないというのもあるにはあるのでしょうが、この物件の最大の長所に違いない眺望を享受しようとするとこの"50㎡の一択"になってしまうわけで、何か勿体ないというかもう少しやりようがなかったのかなぁ…という思いはどうしても生じてしまいますね。
上述のように外観を考慮しダイレクトサッシ部分を含め反転タイプを採用したのだとは思いますが、1フロア101㎡（50.46㎡×2）を前提にした場合、「58㎡＋43㎡」とかでも良かったわけですし、南東面（隅田公園側）の見た目の対称性を考慮する分には必ずしも反転タイプである必要はなかったはずですからね。
これだけの立地であれば"グロスの嵩み"なんてセコイことを言う必要はあまりないはずで（2LDKで60㎡ぐらいまであれば）、面積を絞ったことによりLDKが12.5畳（LD単体では10畳に満たない）だったり、洋室2が3.8畳しかないというあたりはどうしても気になりますよね。
洋室2にはウォールドアが採用されており開け放つととっても気持ちの良い空間にはなるのですが、そもそもLDKが十分な大きさでないこともありキッチンがオープンキッチンでないあたりにプラン的な魅力の乏しさを感じてしまいますし（キッチンが眺望を邪魔しないようにこうしているのだと思いますが、そもそももっと大きなLDKを実現出来ていれば問題なかったはずですし、オープンキッチンからの眺望ってほっと一息ついた際の癒しになるので…）、1LDK的に使うことを考えると流石にグロスが高過ぎやしませんか？？？という話にもなりますからね…。
50㎡台でコンロが2口というあたりからしても"キッチンには目をつぶった"プラン（マンション）ということにはなるのでしょうが…。
柱の食い込みはまずまず抑えられ、かつ、柱の位置からお分かりのように、梁は内側の柱と柱を結ぶ部分（いわゆるギロチン梁）にあるのでダイレクトサッシ際には梁のない開放的な空間が広がっています（ダイレクトサッシは床上50cmほどのところから天井まで）。
また、廊下もコンパクトに纏まっているので効率性という点では好感が持てます。
坪単価は569万円。今とはあまりに相場が異なりますが、2013年のそのグレンドール浅草は平均坪単価約295万円ということで倍とまでは言わないものの（当物件の平均坪単価は510万円ぐらいでしょうか）、凄いことになっていますね。
ちなみに、グレンドールはタマホームによるもので”眺望以外は普通のどこにでもあるマンション（語弊があるかもしれませんが…）”と思われた方もいらっしゃるかもしれませんので一応ご説明しておくのですが、グレンドール浅草は小規模ながら「免震×PRC×トラス構造」という3つのストラクチャーを採用し、地震対策に加え室内の梁を抑えるという点でも優れたパフォーマンスを実現していたという異端過ぎる物件でした。
こちらは「グランドメゾン」ブランドを掲げ、大々的にダイレクトサッシを設けたデザイン面では圧倒していますが、グレンドールもデザインにも拘りを感じた物件でしたし、直近の前例がその類まれなるグレンドールだったということで”それ相応”の頑張りを見せる必要があったのは想像に難くないでしょう。”普通のマンション”でも難なく売れる立地ですからね。
話がそれてしまいましたが、競合物件がないに等しい物件ですし、グレンドールもしかりで物件自体も小規模（数が少ない）なので、いくらが妥当かを論じるのは難解です。
ただ、クレヴィア両国国技館通りの上層階の坪単価500万円超よりは確実に魅力がありますし、この半永久眺望は相当程度の付加価値を加味してしかるべきでしょうね。
この単価・グロスとキッチン周りのギャップはどうしても感じるところではありますけれども…。
所在地：東京都台東区花川戸1-8-3（地番）
交通：浅草駅徒歩3分（東武線。東京メトロは徒歩4分、都営線は徒歩7分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、25戸（事業協力者住戸3戸含む）
かなりの小規模ではあるものの、目の前が隅田公園になる「パークフロント×リバーフロント」という絶好のポジションに誕生する物件です。
2013年分譲のグレンドール浅草は「パークフロント×リバーフロント」に加えての駅徒歩1分には及ばないものの、グレンドールは東武線の線路が近かったですし、こういった条件の分譲マンションがもの凄く貴重なのは言うまでもありません。
言うまでもなく浅草は観光地として駅前が非常に賑わっているので、駅徒歩5分圏内の分譲マンションの供給は非常に少なく、それに加えてのこの”特等席”ですからね。
こちらもグレンドール同様の超小規模物件にはなりますが、この立地・眺望に重きを置いたダイレクトウィンドウ設計が気持ちの良い物件で、当物件のキャッチフレーズ「眺めの良い浅草」しっくり来ますね。
まぁ、このご時世ですのでお値段もやっぱり凄くてそのあたりを考慮してのものでもあるのでしょうが…。
買物関係は、松屋浅草（エキミセ）、マルエツプチ、仲見世商店街（日常使いする方にとっては観光地化しているのはちょっと微妙ですけれども）が徒歩4～5分と使いやすいのはもちろんのこと、隅田川を渡り東京ミズマチまで徒歩6分、東京ソラマチまで徒歩14分となるあたりも魅力になるでしょうね。
ちなみに、40～50㎡台ばかりの物件なのであまり関係ないのでしょうが、通学校は浅草小学校で徒歩3分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は50㎡の2LDK、南角住戸です。南西はその高さ約25mの東京メトロの駅舎を含むビルがこの物件とほぼ同じ時期に完成しますが、この上層階住戸ならばそれを越えるパノラマビューが楽しめます。
パークビューとリバービューはもちろんのこと、スカイツリーに花火と、とても魅力的な眺望が得られるのは言うまでもありません。
間取りは50㎡にギリギリ乗せた程度に過ぎない小ぶりな2LDKということで、これだけの立地にしては面積を絞った感がありますね。
基本的には1フロア2戸（最上階のみ1フロア1戸で地権者住戸）となった小規模物件で、4～13階は全てこの大きさ（東角は反転プラン）になりますので、14階建×1フロア2戸を前提とするとこういった面積にせざるを得ないというのもあるにはあるのでしょうが、この物件の最大の長所に違いない眺望を享受しようとするとこの"50㎡の一択"になってしまうわけで、何か勿体ないというかもう少しやりようがなかったのかなぁ…という思いはどうしても生じてしまいますね。
上述のように外観を考慮しダイレクトサッシ部分を含め反転タイプを採用したのだとは思いますが、1フロア101㎡（50.46㎡×2）を前提にした場合、「58㎡＋43㎡」とかでも良かったわけですし、南東面（隅田公園側）の見た目の対称性を考慮する分には必ずしも反転タイプである必要はなかったはずですからね。
これだけの立地であれば"グロスの嵩み"なんてセコイことを言う必要はあまりないはずで（2LDKで60㎡ぐらいまであれば）、面積を絞ったことによりLDKが12.5畳（LD単体では10畳に満たない）だったり、洋室2が3.8畳しかないというあたりはどうしても気になりますよね。
洋室2にはウォールドアが採用されており開け放つととっても気持ちの良い空間にはなるのですが、そもそもLDKが十分な大きさでないこともありキッチンがオープンキッチンでないあたりにプラン的な魅力の乏しさを感じてしまいますし（キッチンが眺望を邪魔しないようにこうしているのだと思いますが、そもそももっと大きなLDKを実現出来ていれば問題なかったはずですし、オープンキッチンからの眺望ってほっと一息ついた際の癒しになるので…）、1LDK的に使うことを考えると流石にグロスが高過ぎやしませんか？？？という話にもなりますからね…。
50㎡台でコンロが2口というあたりからしても"キッチンには目をつぶった"プラン（マンション）ということにはなるのでしょうが…。
柱の食い込みはまずまず抑えられ、かつ、柱の位置からお分かりのように、梁は内側の柱と柱を結ぶ部分（いわゆるギロチン梁）にあるのでダイレクトサッシ際には梁のない開放的な空間が広がっています（ダイレクトサッシは床上50cmほどのところから天井まで）。
また、廊下もコンパクトに纏まっているので効率性という点では好感が持てます。
坪単価は569万円。今とはあまりに相場が異なりますが、2013年のそのグレンドール浅草は平均坪単価約295万円ということで倍とまでは言わないものの（当物件の平均坪単価は510万円ぐらいでしょうか）、凄いことになっていますね。
ちなみに、グレンドールはタマホームによるもので”眺望以外は普通のどこにでもあるマンション（語弊があるかもしれませんが…）”と思われた方もいらっしゃるかもしれませんので一応ご説明しておくのですが、グレンドール浅草は小規模ながら「免震×PRC×トラス構造」という3つのストラクチャーを採用し、地震対策に加え室内の梁を抑えるという点でも優れたパフォーマンスを実現していたという異端過ぎる物件でした。
こちらは「グランドメゾン」ブランドを掲げ、大々的にダイレクトサッシを設けたデザイン面では圧倒していますが、グレンドールもデザインにも拘りを感じた物件でしたし、直近の前例がその類まれなるグレンドールだったということで”それ相応”の頑張りを見せる必要があったのは想像に難くないでしょう。”普通のマンション”でも難なく売れる立地ですからね。
話がそれてしまいましたが、競合物件がないに等しい物件ですし、グレンドールもしかりで物件自体も小規模（数が少ない）なので、いくらが妥当かを論じるのは難解です。
ただ、クレヴィア両国国技館通りの上層階の坪単価500万円超よりは確実に魅力がありますし、この半永久眺望は相当程度の付加価値を加味してしかるべきでしょうね。
この単価・グロスとキッチン周りのギャップはどうしても感じるところではありますけれども…。