ローレルコート練馬豊玉【駅は遠いが買物便良好な第一種低層住居専用地域】2階71㎡6,398万円（坪単価299万円）

ローレルコート練馬豊玉。

所在地：東京都練馬区豊玉南3-21-3（地番）
交通：野方駅徒歩13分、練馬駅徒歩15分（西武線。都営線は徒歩16分）
用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、61戸

2014年分譲のプラウド練馬豊玉ウエストの道路を挟んだ南側に誕生する物件です。

豊玉南3丁目ということで少し南側に行くと中野区になるポジションで、最寄駅も野方駅になります。野方駅も練馬駅も距離があり、バス便も特に便利とは言えない（目の前の「学田橋」バス停だけだと本数が少ないですし、次に近い「豊玉南住宅」バス停は徒歩5分と近くはない）のは気になりますが、敷地の多くが第一種低層住居専用地域となった環境面は魅力の1つになるでしょう。

また、買物利便性が高いのもポイントの1つですね。第一種低層住居専用地域は良好な住環境を保つために店舗等の規制が厳しくなっているのですが、ここは環七通り沿いの商業地域・準住居地域がほどよい距離感であることも功を奏し、西友とタジマヤが徒歩5分、コープが徒歩7分、コジマ×ビックカメラが徒歩8分、東武ストアが徒歩9分、サミットが徒歩10分といったようにかなり充実しているのです。

通学校の豊玉南小学校も環七を越える必要があるものの、徒歩6分と距離的には良好です。

公式ホームページ

お部屋はサウスレジデンスの71㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南側およそ半分が第一種低層住居専用地域（最高高さ12m）になっていることから、サウスレジデンスは4階建になります。
細い道路ではありますが、両面共に接道した敷地南西端に位置したお部屋で、南も西も同第一種低層住居専用地域になりますね。両面共に戸建などの小さな建物が多くなっており、高さ的に3階建程度のものが中心なのでこの階でも圧迫感はなく日照も良好です。

間取り面での最大の特長はやはり「土間」でしょう。
近鉄不動産（ローレルコート）に土間のイメージはあまりなかったのでちょっくら探してみたのですが、イニシア門前仲町ローレルコートやプレディア鵠沼橋ローレルコートなどのJV物件で似たようなコンセプトのものがあるぐらいですかね（※イニシアシリーズのコスモスイニシアは土間を頻繁に採用するデベロッパーで門仲のプランニングがコスモスイニシア主導なのは間違いありません）。

ここはこのプラン以外にももう1プラン土間を採用しているものがありますし、窓とカウンターの付いた結構しっかりとした空間になっているので使い勝手が良さそうですね。

玄関収納は下足入れのみでシューズインクロークなどはないのでシューズインクロークのような「隠す収納」をメインとしたい方には全くもって合わないプランではありますが、アウトドアグッズやサッカーボールなどのような汚れやすいスポーツ用品などを保管しておくスペースとしては有用ですし、物を出来る限り少なくして広々とした迎賓空間（門扉付のポーチがあるのでそちら側にもある程度物が置けるでしょう）として活用するのも素敵だと思います。

デザインに力を入れるローレルコートシリーズらしく廊下までタイル貼を採用しているので玄関周りの雰囲気もとても良いものになっています。

角住戸ながら70㎡ちょっとでしかないですし、そのように土間による面積消費がありますので居室畳数にゆとりを感じることはないですし、収納が少ないのも気になります（洋室2と3の収納の間にパイプスペースがあるのも気になる…）。
しかしながら、LD側だけでサッシ3枚分確保した連窓サッシを採用しているあたりにも好感が持てますね。

坪単価は299万円。視界抜けも出てくる最上階プランなどには坪単価330万円ほどのものもあり、そこそこ上下差のある単価設定です。

近年の駅距離のある近隣供給事例を挙げると、そのプラウド練馬豊玉ウエスト（2014年分譲/平均坪単価約250万円）を筆頭に、プラウド練馬豊玉イースト（2015年分譲/平均坪単価約240万円）、イニシア練馬豊玉（2015年分譲/平均坪単価約245万円）、ヴィークステージ練馬豊玉桜ハウス・楓ハウス（2016年分譲/平均坪単価約275万円・265万円）があり、多少の立地差はあれどいずれも練馬駅徒歩10分超という中で200万円台中盤～後半といった水準になっています。

ここは平均でも300万円近くになると思われ、ヴィークステージからでも5年もの月日が経過したなりの値上がり感は小さくありません。
ただ、練馬駅寄りでは2019年のアトラス練馬レジデンス（駅徒歩6分）が平均坪単価約370万円、プレシス練馬ステーションフロント（駅徒歩1分）が平均坪単価約375万円というところになりますのでこのご時世だとこのぐらいは仕方ない感じですかね。
上述の練馬駅徒歩10分超の物件の中でも最も練馬駅が遠い徒歩15～16分でこの単価というのはちょっとひっかかるところではあるのですが、専有部（柱の食い込みの少ないプラン）・共用部（エントランス周りの優雅な設計）共に特色ある物件に仕上がっているのでそこいらへんの付加価値を鑑みれば違和感のあるレベルではないでしょう。