ブリリアタワー浜離宮【エグゼクティブは71/99】19階64㎡11,490万円(坪単価598万円)

ブリリアタワー浜離宮。

まだ共用施設や管理費などについては言及していなかったので、第一期が開始されたこのタイミングで再度取り上げます。

第一期は72戸(1次・2次)ということで一見多くないと感じるかもしれませんが、以前の記事で述べたようにそもそも当物件は総戸数420戸のうち305戸が25㎡がほとんどとなる地権者住戸で、分譲対象115戸のうちの72戸を供給するというのはなかなかですね。

1期1次(プレミアム)は1戸のみで上層2フロアのプレミアム住戸の人気のなさが気になりますが、1期2次(エグゼクティブ)は71戸ということでエグゼクティブの分譲住戸全99戸のうちの7割超が一度に供給されるということになります。

まぁ、やや小ぶりとは言え話題性に事欠かないタワマンですのでこのぐらいを一度に供給するのは当然と言えば当然なのですが、これまでの記事で述べているように立地・眺望のわりには現実的な価格設定であることがこの結果につながっているのではないでしょうか。

それでまずは共用施設からコメントしていきますが、内部空間としては1階の2層吹抜のエントランスラウンジと19階のビューラウンジ、オーナーズスイート(ゲストルーム)になります。

ビューラウンジは北角、オーナーズスイートは北東向き(ポートシティ側)になるので海方向は望めませんが、ビューラウンジの北西側には芝離宮を一望出来ますし、屋上のスカイテラスがあってのこの配置であるのは間違いないでしょう。

屋上スカイテラスはコの字形の設計で南西・南東(海方向)をメインに北西方向(芝離宮方向)まで見渡せる絶好のポジションになっており当物件の大きな魅力の1つになってきます。

なお、管理費は342円/㎡になります。
下部に保育施設(テナント)こそ入りますが、商業施設などはないため24時間有人管理ではないこともありますが、ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ置場、コンシェルジュサービスが備わっての水準ですので悪くないでしょう。

前回までのブリリアタワー浜離宮

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の2LDK、東角住戸です。南東側は道路の向かいの竹芝クリスタルビル及びその先の川崎重工業東京本社ビルを越えぐらいの高さにありますが、その先のインターコンチネンタルホテルを越えるには至りませんし、川崎重工業のビルにより水平方向やや下の視界を妨げられるためオーシャンビュー感は薄いですね。
ただ、北東方向にはポートシティのひな壇上のテラス空間も望めますし、日照的にも悪くありません。

間取りは19階のみにあるオンリーワンなプランになります。
※20階以上はほぼ分譲住戸なのですが、18階以下は全て地権者住戸、そしてその間となるこの19階も地権者住戸の方が多くなっています。また、19階以下と20階以上では玄関周りの共用部の造りに差があり、20階以上がインターホンパネルを周りまで玄関ドアの扉同様の木目調パネル仕上げになっているのに対し、19階以下はインターホンパネル部分だけが独立している簡素なものになっているなどの違いがある。

ただ、上述ように19階にはビューラウンジがあり、気軽に利用できるのは1つのポイントになると思います。

間取り的には20階以上の角住戸は全て80㎡以上になっており”唯一の60㎡台の角住戸”という点で大きな意味があると思います。

タワマンの角住戸は、設計上、廊下が長くなってしまうことも少なくないのですが、こちらのプランは玄関位置が良好で廊下がコンパクトながらも洋室2室及び洗面所をノンリビングインに出来ていますし、専有面積なりにいい塩梅でバランスが取れているあたりも素晴らしいですね。

効率性は高めでも収納などを充実させた結果、LD単体で10.6畳しかありませんので、洋室のいずれかをリビングインとし1LDK的にも使えるような設計の方が潰しが効いて良かったとも言えますが…。

坪単価は598万円。そのように20階以上は80㎡の角住戸になっており眺望的な魅力高まる24階で同じぐらいの単価設定になることを考えるとやや高く感じるかもしれませんが、やはり唯一の60㎡台の角住戸ということでグロスは大きく異なりますし、けして悪い条件ではなく効率性も高いプランになりますのでこのご時世なりに悪くない水準だと思いますね。

LDが50㎡台中盤の2LDKと大差ない大きさしかなく、専有面積が大きい分グロスは優に億超えという状況ではあるので2LDKとしてはややグロスが嵩んでいるとも言えますが…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、カップボード、シーザーストーンの水回り天板、日ポリ化工の浴槽、そしてLDビルトインエアコンも備わった上々のものです(エグゼクティブグレード)。
プレミアムグレードは、廊下のタイル貼、全室ビルトインエアコン、全熱交換器まで備わっていますが、安いものでも坪単価800万円台中盤、高いものだと坪単価1,000万円超までありますので当然でしょう。

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