ザ・パークハウスグラン神山町【敷地面積4,000㎡超の第一種低層住居専用地域】4階161㎡58,000万円（坪単価1,194万円）

ザ・パークハウスグラン神山町。

所在地：東京都渋谷区神山町11-1他（地番）
交通：代々木公園駅徒歩9分、代々木八幡駅徒歩10分、渋谷駅徒歩11分（東急東横線）
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下2階建（建築基準法上）、55戸（募集対象外住戸5戸含む）

2019年完成のザ・パークハウスグラン南青山四丁目（小規模だったこともあり表だって分譲は行われませんでした）以来の「ザ・パークハウスグラン」で、その前のザ・パークハウスグラン麻布仙台坂は2016年分譲開始ですので、感覚的には”5年ぶりのザ・パークハウスグラン”になると思います。

ご無沙汰してしまった理由の1つとしてザ・パークハウスグラン南青山高樹町での施工ミス発覚（スリーブ位置の誤りによる鉄筋切断など）により「ザ・パークハウスグラン」のブランドに傷がついたこともあるはずで（そのザ・パークハウスグラン南青山四丁目はザ・パークハウスグラン南青山高樹町で迷惑をかけた契約者へ優先案内したという話も聞いたことがありますが、真偽は不明です）、その立地とスケール感だけでなく、ちょっとした”リスタート”的なグランシリーズになるという点でも興味深い物件ではあるでしょう。

総戸数自体は55戸と少なめですが、平均専有面積は104㎡超というグランらしい優雅な設計、かつ、低層建であることからお分かりのように敷地面積は4,000㎡超あり、第一種低層住居専用地域として稀なスケールを有した物件になります。

渋谷・港・千代田の平均単価上位3区内において、敷地面積4,000㎡超×第一種低層住居専用地域の物件はデータのある1993年以降3物件（※）しかなく、ましてここは渋谷駅徒歩圏内なのでその希少性は言わずもがなでしょう。
※パークグランディ代々木、ザ・パークハウス広尾羽澤、フォレセーヌ渋谷富ヶ谷でいずれも渋谷区。惜しくも敷地面積が届いていないものとしてリーフィアレジデンス代々木上原、パークハウス代々木公園などがあります。

立地としては、松濤、神山町、富ヶ谷1丁目と3アドレスに渡るその第一種低層住居専用地域に位置した高級住宅街に位置する反面、いずれの駅も距離があるのはやはり気になる点でしょうか。

松濤だと神泉駅や渋谷駅、富ヶ谷1丁目だと代々木公園駅や代々木八幡駅がより近くなることが多いのですが、ここはいずれも徒歩10分前後ということで住環境に加え、交通便にも重きを置きたい方にはやや微妙な印象にはなるでしょう。

敷地自体が傾斜の途中にあり、エントランス部分は標高約25m程度で、最も高いところだと標高約35mほどになる高級住宅街の中ではやや低い方になるので渋谷駅や代々木公園駅へのアクセスは比較的起伏が少ないというメリットもありますし、日常的な車利用が当たり前といった富裕層がメインターゲットになるので余計なお世話かもしれませんけども…。

買物関係で言うと、スーパーは富ヶ谷側にマルエツプチが徒歩4分、成城石井が徒歩7分、ビオセボンが徒歩9分、一方で渋谷側には東急百貨店が徒歩8分ということで、やはり渋谷駅が徒歩圏なりにデパート愛用者にとっては魅力を感じやすい立地でしょう。

なお、通学区は神南小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は161㎡の3LDK、北西角住戸です。北側道路寄りに位置した最上階（建築基準法上の3階）住戸で、敷地形状が歪なため雁行設計になっている部分に位置しています。
つまり、北側に凸になった部分の北西角で、図面からお分かりのように南西側には西に向かってさらに北向き住戸が続いています。

北には3階建のサンウッド松濤、北西（道路との間に建物が立っている）も3階建ということでいずれも最高高さ10m制限に近い高さの建物になっているのですが、サンウッド松濤側はそもそもの標高がこちらよりも少し低いため、この最上階住戸からはなんとか視界抜けが出てくる形ですね。
屋上の専用ルーフテラスからは360度近い視界抜けが得られるというプレミアムなお部屋でもあります。

ただ、間取りはどうでしょうか…。
100㎡超どころか160㎡超という物件内でも大きな面積帯の最上階住戸であるにもかかわらず開口部がこれしかないのは逆サプライズでしょう…。

LDの北側にはルーバルがありますが、とりわけ大きなものではない一面採光空間ですし、キッチン側にも窓なし、そして内側の洋室2室は吹抜に面した開口部だけという…。

これだけの面積帯のプランで各居室自体はそれなりの大きさになっているので、柱の食い込みによる影響はさして気にはならないのですが、窓際の下り天井は約2.1mということで、このクラスの物件としては疑問符が付くレベルですし（最大天井高は約2.65mと高め（居室中央部のみ）で最高高さ10nの第一種低層住居専用地域にしてはまずまずですが…）、坪単価1,000万円超の最上階角住戸でのこのパフォーマンスはちょっと予想外でした。このプランに限らず戸境壁もほぼ乾式ですしね。

LD内から螺旋階段でつながるルーフテラスはやはりとても魅力的ではあるのですが、もう少し大きくあって欲しかったという思いもあります。

坪単価は1,194万円。日照面が考慮されてのものか最上階南東角住戸には1,200万円超もあり、最高単価ではありません。しかしながら、専有面積が大きいがゆえにグロスでは最高額になるお部屋で、最高額でこの間取りというのはやはり意外でしたし残念な気持ちが強いです。

このお部屋を含む第1期は13戸の供給で最低でも118㎡という感じでしたので、坪単価1,000万円超が主でしたが、中には700万円台、また、2期以降には70㎡台も控えておりそういったものの低層階は600万円台が予定されているようです。

なお、松濤側の第一種低層住居専用地域では近年分譲マンションの供給がないのですが、富ヶ谷側ではフォレセーヌ渋谷富ヶ谷（平均坪単価約700万円）があり、最上階の条件の良いお部屋でも900万円台が多かったと記憶しています。駅距離がダイレクトに価格に影響を与えるようなエリアではないため立地の評価は一筋縄ではいかないものの、この間取りでこの単価はちょっと強気な印象ですかね。そもそも、価格以前の問題という気もしないではないのですが…。