ザ・パークハウス東雪谷フロント【駅徒歩4分、低層住宅街（第一種中高層住居専用地域）を望む全戸南東向き】10階71㎡8,828万円（坪単価411万円）

ザ・パークハウス東雪谷フロント。

所在地：東京都大田区東雪谷2-151-2（地番）
交通：石川台駅徒歩4分
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：11階建、51戸（事業協力者住戸9戸含む）

石川台駅からは西方向、敷地北西面が中原街道に面したポジションになります。

敷地の大半が中原街道沿いの近隣商業地域（第3種高度地区）内にあることでそこそこの高さが出せつつ、南東方向に高さ制限が厳しい第一種中高層住居専用地域（第2種高度地区）が広がることで条件の良いお部屋（全戸がその南東の第一種中高層住居専用地域を向いている）が多くなっています。

呑川が近い低地になりますのでやはり内水ハザードマップ上では色が付いてしまいますが、「駅徒歩4分×南面良好」というバランスはやはり魅力があるでしょう。

買物関係は、ピーコックが徒歩2分、まいばすが徒歩4分と上々で、それに加え雪が谷大塚駅駅前の徒歩10分のところにオオゼキと東急ストアもあります。

通学区は中原街道沿いの洗足池小学校で徒歩8分の距離感になりますね。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南角住戸です。西南西及び南西には6～7階程度の高さまで中原街道沿いの建物の影響がありますが、この上層階住戸はその影響もないですし、南～南東方向に関してはその第一種中高層住居専用地域が広がり戸建やアパートなどの低層建物が中心になっています。

さらに言うと、第一種中高層住居専用地域の先には最も高さ制限の厳しい第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）が御嶽山駅付近まで続いており、この南角は眺望的には絶好のポジションと言っても過言ではありません。

間取りはその視界抜けを考慮したコーナー部のダイレクトサッシが最大の特徴になるでしょう。
ただ、二次元的には派手な開口部である反面、いわゆる腰高窓でサッシ高自体は低いので実物のインパクトはけして高いものとは言えないのが残念ではあるでしょうか。外観的にもちょっと勿体ないと感じますね。

また、角住戸3LDKとしてはけして大きな面積ではなく、廊下がかなり長くなってしまっていることも影響し、LD単体で11.3畳（しかも入口付近の廊下的なデッドスペースが長め）しかないのも気になる点です。
洋室3の引き戸を開け放ては入口付近の中途半端なスペースが目立たなくなりますし、そこそこの空間的な広がりが得られはするものの、洋室3は行灯部屋、洋室2の開口部も小さいという角住戸らしからぬところも見受けられ、何というかLDのダイレクトサッシを意識し過ぎたがゆえに難しくなってしまっている印象が強いのです。

このような眺望に優れたポジションですので田の字ベースのプランだったらそれはそれで”つまらない”という印象にはなってしまうわけですけど…。

坪単価は411万円。上層階中住戸との単価差はほとんどなく、"南角でLDの開口部にそこそこのインパクトのあるプラン"であることを考えれば”プレミアム”が思っていたよりも小さかったです。
ただ、その上層階中住戸400万円超は良好な眺望を加味してもやや立派に感じるところはありますし、この角住戸の単価設定は廊下の"長さによる非効率性"も加味されているのではないでしょうか。

魅力的な眺望はもちろんのこと、"廊下が長くなることを犠牲にしてまで実現したダイレクトサッシ"ということを考えると、気持ち単価を上げてでもさらにインパクトのある開口部にして欲しかったという思いもありますし、このご時世だとなおさら塩梅が難しいところだとは思いますが…。

ちなみに、近年の近隣供給事例としては2018年のジオ南雪谷（駅徒歩5分、呑川沿い）があり、平均坪単価は約340万円でした。
こちらの第1期1次14戸は7階以上の上層階中心なので平均を見定めるのが難しいところなのですが、ルーバル付の特殊プランを除くと概ね上層階で400万円、低層階で380万円といった感じですので平均では390万円ぐらいになるでしょうか。全戸南東向きで視界良好ということを考えればおかしな水準とは思わないものの、気持ち強めの印象にはなりますかね。