プライム川崎小島新田【羽田空港が身近になる駅徒歩4分】7階72㎡5,550万円（坪単価255万円）
プライム川崎小島新田。
所在地：神奈川県川崎市川崎区江川1-12-1（地番）
交通：小島新田駅徒歩4分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、116戸
大師橋駅（旧産業道路駅）寄りだとグレーシアシティ川崎大師河原が2014年に分譲されていますが、小島新田寄りになると2007年分譲のレクセルガーデン川崎殿町（大師橋駅、小島新田駅が共に徒歩8分）以来になるでしょうか。
そのように近年は意外なほどマンション分譲が行われてないエリアではあるものの、近いところにはグロスヴュースクエアという総戸数600戸の超大規模物件（2001年分譲）もあるなど準工業地域ながらも住宅が中心となったエリアですし、ここは西側隣接地（道路の向かい）がわりと大きな江川ふれあい公園という点も魅力になるでしょうね。
敷地南側は線路、そう遠くないところを首都高（こちら寄りの部分はほぼ地中なので音の影響は小さい）が通過、さらに羽田空港が近いため音の影響は小さくないものの、始発駅ですし特に川崎駅付近に通勤する方などにとっては魅力的なポジションでしょう。最近は駅の改修工事も始まり、2023年に完了予定ですね。
首都高の向かい側、多摩川沿いにはなりますがキングスカイフロントエリアには企業の研究所の他、ホテルや大学のキャンパスも出来るなど開発が進みますし、来年3月開通予定の羽田空港へつながる多摩川スカイブリッジもありつつ更なる発展が見込めるエリアというあたりも魅力の1つになってくるでしょう。ここからだとちょっと距離はありますけどもね…。
スーパー関係は、まいばすとフレッシュマートいがらしが徒歩3分、そしてまいばすが徒歩6分、さらにまいばすが徒歩8分と徒歩10分圏内はまいばすばかりですけど、マルエツが徒歩11分、オーケーが徒歩15分となるなどちょっと足を延ばせば選択肢が増えます。車が必要にはなりますが、コストコなどにもアクセスしやすい立地ですね。
通学区は殿町小学校で徒歩5分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西端に位置した角住戸で、西側がふれあい公園になる反面、南側は線路になります。大師線は踏切解消のため立体交差事業により地下化が進みましたが、地下化は大師橋駅側から見てこの敷地の手前までになりますので普通に南側が線路になります。
ただ、ジェット機の影響もあり窓には二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは音の問題は生じにくいでしょう。
間取りはそのようなパークフロント的なポジションでもある日照良好な南西角ということで物件内で大きな面積が確保されてはいるのですが、それでも72㎡ということで効率性なども考慮したのか一般的な田の字ベースのものになります。
共用廊下側の柱の顕著な食い込みも残念ですが、最も気になるのは西面（妻面）の貧弱な開口部でしょうか。
西側は接道していますし（敷地内のグリーンにも面している）、このような上層階だと公園側はもちろんのこと、南西方向も線路の先まで視界抜けが出てきますのでどうしても勿体ない印象にはなってしまいますね。
坪単価は255万円。最上階の日照良好なパークビューポジションということで物件内の上限水準になっています。
近年の大師線沿いのファミリータイプで言うとそのグレーシアシティ川崎大師河原（2014年分譲/平均坪単価約170万円）、シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（2014年分譲/平均坪単価約205万円）、レーベン川崎鈴木町グランネクス（2015年分譲/平均坪単価約195万円）、シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ（2017年分譲/平均坪単価約210万円）といった感じで、住不の大規模が幅を効かせてきたことも影響し価格は”それなり”です。
ここはさらに相場が上昇した市況下での分譲になりますし、キングスカイフロントの開発が大分進んだ後ということにもなりますのでさらなる値上がりは想定内ではあるものの、線路沿いでの220万円ほどになるであろう平均坪単価は少々強く感じますね。
まして、こういった角住戸の250万円超ともなると大師線以外のエリアも検討対象になってくるでしょうし（中古も考慮すればなおさら）、この地味なプラン（主に開口部）でこのプレミアム（平均坪単価との差）という点でもどうなのかなと。
所在地：神奈川県川崎市川崎区江川1-12-1（地番）
交通：小島新田駅徒歩4分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、116戸
大師橋駅（旧産業道路駅）寄りだとグレーシアシティ川崎大師河原が2014年に分譲されていますが、小島新田寄りになると2007年分譲のレクセルガーデン川崎殿町（大師橋駅、小島新田駅が共に徒歩8分）以来になるでしょうか。
そのように近年は意外なほどマンション分譲が行われてないエリアではあるものの、近いところにはグロスヴュースクエアという総戸数600戸の超大規模物件（2001年分譲）もあるなど準工業地域ながらも住宅が中心となったエリアですし、ここは西側隣接地（道路の向かい）がわりと大きな江川ふれあい公園という点も魅力になるでしょうね。
敷地南側は線路、そう遠くないところを首都高（こちら寄りの部分はほぼ地中なので音の影響は小さい）が通過、さらに羽田空港が近いため音の影響は小さくないものの、始発駅ですし特に川崎駅付近に通勤する方などにとっては魅力的なポジションでしょう。最近は駅の改修工事も始まり、2023年に完了予定ですね。
首都高の向かい側、多摩川沿いにはなりますがキングスカイフロントエリアには企業の研究所の他、ホテルや大学のキャンパスも出来るなど開発が進みますし、来年3月開通予定の羽田空港へつながる多摩川スカイブリッジもありつつ更なる発展が見込めるエリアというあたりも魅力の1つになってくるでしょう。ここからだとちょっと距離はありますけどもね…。
スーパー関係は、まいばすとフレッシュマートいがらしが徒歩3分、そしてまいばすが徒歩6分、さらにまいばすが徒歩8分と徒歩10分圏内はまいばすばかりですけど、マルエツが徒歩11分、オーケーが徒歩15分となるなどちょっと足を延ばせば選択肢が増えます。車が必要にはなりますが、コストコなどにもアクセスしやすい立地ですね。
通学区は殿町小学校で徒歩5分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西端に位置した角住戸で、西側がふれあい公園になる反面、南側は線路になります。大師線は踏切解消のため立体交差事業により地下化が進みましたが、地下化は大師橋駅側から見てこの敷地の手前までになりますので普通に南側が線路になります。
ただ、ジェット機の影響もあり窓には二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは音の問題は生じにくいでしょう。
間取りはそのようなパークフロント的なポジションでもある日照良好な南西角ということで物件内で大きな面積が確保されてはいるのですが、それでも72㎡ということで効率性なども考慮したのか一般的な田の字ベースのものになります。
共用廊下側の柱の顕著な食い込みも残念ですが、最も気になるのは西面（妻面）の貧弱な開口部でしょうか。
西側は接道していますし（敷地内のグリーンにも面している）、このような上層階だと公園側はもちろんのこと、南西方向も線路の先まで視界抜けが出てきますのでどうしても勿体ない印象にはなってしまいますね。
坪単価は255万円。最上階の日照良好なパークビューポジションということで物件内の上限水準になっています。
近年の大師線沿いのファミリータイプで言うとそのグレーシアシティ川崎大師河原（2014年分譲/平均坪単価約170万円）、シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（2014年分譲/平均坪単価約205万円）、レーベン川崎鈴木町グランネクス（2015年分譲/平均坪単価約195万円）、シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ（2017年分譲/平均坪単価約210万円）といった感じで、住不の大規模が幅を効かせてきたことも影響し価格は”それなり”です。
ここはさらに相場が上昇した市況下での分譲になりますし、キングスカイフロントの開発が大分進んだ後ということにもなりますのでさらなる値上がりは想定内ではあるものの、線路沿いでの220万円ほどになるであろう平均坪単価は少々強く感じますね。
まして、こういった角住戸の250万円超ともなると大師線以外のエリアも検討対象になってくるでしょうし（中古も考慮すればなおさら）、この地味なプラン（主に開口部）でこのプレミアム（平均坪単価との差）という点でもどうなのかなと。