シティハウス綾瀬【約20年ぶりの徒歩5分圏内×住居系地域×絶好の南面】7階67㎡7,200万円（坪単価354万円）

シティハウス綾瀬。

所在地：東京都足立区綾瀬2-17-3他（地番）
交通：綾瀬駅徒歩4分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：14階建、67戸

綾瀬駅前の商業地域から第一種住居地域に入りまもないところ、かつ、敷地の途中からさらに規制の厳しい第一種中高層住居専用地域になったポジションで、「綾瀬駅徒歩5分圏内×住居系地域」は約20年ぶりとのことです。

駅からの道程は歩行者専用道路及びしっかりとした幅のインターロッキング敷の歩道になっているあたりも魅力でしょうか。

綾瀬駅徒歩5分圏内の物件の多くは駅の北側「綾瀬3丁目内」の商業地域にある反面、ハト公園から北側に続く東綾瀬公園のグリーンベルトがほど近いポジションになるのでけして環境面が悪いとは思いませんが、こういった階建のマンションがひしめくことで視界面・日照面への影響が少なくありません。
そんな中で貴重な駅南に位置した当物件はそのように敷地の途中から南側が広域に渡り第一種中高層住居専用地域になっており、北側斜線制限が採用される関係上、ほとんどが戸建の低層住宅街ですので日照・眺望面での魅力がかなり高くなっています。

敷地形状がかなり歪で南面間口が小さいことから南向き住戸率は低い（北向き中心）のですが、そういった背景もありつつ余計にその希少性が際立つとも言えますね。

買物便は、どちらかと言うと北口駅前物件の方が優れてはいるものの、こちらも徒歩5分圏内で5軒のスーパー（東急ストア、イトーヨーカドー、ビッグ・エー、アタック、業務スーパー）が利用出来ますし、一方で目と鼻の先に袋橋公園もあるなど環境面と利便性が非常に高いレベルでバランスしています。

通学区の綾瀬小学校は改修工事中ですが、現状の仮校舎と新校舎は隣接しており共に徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東端に位置しており、南側は接道しています。しかしながら西隣は南西角住戸であり、"南に面したお部屋は1フロア2戸のみ"という貴重なものになります。当建物がある部分も第一種中高層住居専用地域であり本来は北側斜線制限の影響を受けるのですが、当物件の北側は第一種住居地域ですし、かなり南北方向に長い敷地形状になっていることから14階建が実現出来たという稀なケースで、この南向き住戸からはスカイツリービューが圧巻です。

南側は小さめの敷地の戸建が中心になっており、斜線制限からそうそうこの高さの建物が立つことはないはずなので、この中層階でも将来的に南面条件が保たれる可能性が高いでしょうね。

間取りはそのような良好なポジションながらも70㎡に満たないファミリータイプ（南西角住戸もほぼ同じ面積）ということで、近年の住不物件の傾向そのままながらも随分と絞ったものだとは思ってしまいますね（これだけの恵まれたポジションならば永住を視野に入れるぐらいのゆったり目のものがあっても良かった）。

ただ、バルコニー側だけでなく共用廊下側の柱もアウトフレーム化しているのは立派ですし、田の字ベースの効率性に重きを置いたプランになっているので3LDKとしての使い勝手という点では問題ないでしょう。

これだけ視界面で優れたポジションですので東面（妻面）の開口部をもっと充実させて欲しかったという思いはありますし、近年の住不物件の定番であろうとも"角住戸でのリビングイン洗面"はやっぱり疑問ですけども…。
かなりいいお値段のマンションですからね…。

坪単価は354万円。エントランス周りもそこそこに見映えするものと出来ていますし（詳細は次の記事）、そのように中層階でも視界良好なポジションですのでおかしいとは思いません。

ただ、駅距離が違うとはいえ、近年の綾瀬駅を最寄りとして分譲されたライオンズ綾瀬グランフォート（2020年分譲/平均坪単価約270万円）、メイツ東綾瀬（2020年分譲/平均坪単価約280万円）、ライオンズ綾瀬セントマークス（2021年分譲/平均坪単価約280万円）、ブリシア綾瀬などは条件の良いお部屋でも300万円行くか行かないかぐらいの水準でしたので、中層階でのこの水準が突出した水準であるのは確かです。

いずれ住不の駅前再開発タワマン（長年凍結していましたが、ようやく今春に住友不動産と足立区との間の折り合いがついたようです）があっさりと塗り替えるのだとは思いますが、まもなく分譲される「綾瀬4丁目×駅徒歩2分」のリビオレゾン綾瀬ステーションプレミアは上層階ファミリータイプ（最大でも61㎡の小さな3LDKのようですが…）でもこれ以下の水準になるようなのでやはり”住不らしさ”が窺えるお値段設定ではあるでしょうね。

ただ、リビオは上層階でもこのような抜群の眺望は望めませんし、このお値段でも欲しい人はいらっしゃると思います。ただ、近いうちにタワマン（こちらよりも遥かに目立つもの）が出来てしまうというのは悩ましいところでしょうね…。
例によって上の方がから売り始め、問題なく売れれば"下の方も上と大差ない水準"に設定するでしょうから低層階であろうともこのぐらいの単価を期待するのは難しそうですけども…。