プラウド椎名町ガーデンテラス【最上階はロフト付×LD4.7m】5階100㎡14,680万円(坪単価484万円)

プラウド椎名町ガーデンテラス。

所在地:東京都豊島区南長崎2-2076-1(地番)
交通:椎名町駅徒歩7分、落合南長崎駅徒歩11分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:5階建、32戸

南長崎の第一種中高層住居専用地域内に誕生する物件で、駅近ではないものの、山手通り及び目白通りからしっかりと内に入った落ち着きある住環境が魅力になるでしょう。

山手通りの向かいとなる目白駅寄りの目白アドレス側は第一種低層住居専用地域の方が多いぐらいで、目白駅の西側は大通り沿いを除きかなり広域に渡り低層住宅街が広がっているのですが、長年このあたりのマンションをウォッチしている方であればお分かりのように、椎名町駅・落合南長崎駅・東長崎駅・中井駅あたりを最寄りとする分譲マンションの供給は非常に限られています。

やはりマンション事業というのはある程度スケールがあった方が事業化しやすく(規模が違ってもプロジェクトを進める上での”手間”に関しては大差ありませんので、特に大手デベロッパーは採算性の高い中規模以上の物件でないと積極的手掛けません)、こういった高さが出せない住居系地域ではなかなか分譲マンションが出てこないものなのですが、特にこの界隈はそれを顕著に感じますね(特にこのあたりはある程度の高さ(規模)が出せる山手通りや目白通り沿いばかり)。

落合南長崎駅徒歩9分、ここと同じ良好な第一種中高層住居専用地域においては2017年にパークホームズ落合南長崎が分譲されてはいるものの、定期借地権(約70年)でしたし、この界隈に地縁があり、環境面(落ち着き)を重視したい方にとっては貴重な物件になるでしょう。

総戸数は32戸ということでやはり小ぶりにはなってしまうのですが、低層建なので敷地面積は1,300㎡超とけして小さくなく、プラウドらしい緑の演出の上手なエントランス周りの仕上がりにも注目出来る物件ですね。

また、スーパーもまいばすが徒歩3分、サミットストアが徒歩5分、マルマンストアが徒歩7分、そしてオーケーも徒歩9分ということで住居系地域の真っただ中ポジションとしては選択肢が豊富で良いですね。

通学校は富士見台小学校で徒歩3分の至近距離にあります。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2021-11-11_11-9-7_No-00.png
お部屋は100㎡の3LDK+ロフト、南東角住戸です。南側には2~3階建程度の低層建物が広がる日照・視界良好な最上階住戸で、最上階に設けられた4戸は全てロフト付のプレミアム住戸という位置づけになっています。

間取りは最上階南西角には微妙に及ばないものの貴重な100㎡超を確保したもので、「住環境良好な住居系地域×販売力に自信のある大手デベロッパー」だからこそ実現する優雅なプランですね。

ロフト部分も含めると通常の1.5層分ほどの階高が確保されており、ロフト部分の脇が吹抜になっていることからお分かりのようにLD吹抜部の天井高は約4.7mもあり、開口部的な魅力も小さくありません(※上部の開口部は下部の開口部よりもいくらか北寄りにあり、残念ながら上下方向にはつながってはいません)。
ロフトはロフトで北側に開口部がありますし、採光・通風面での魅力の高いプランですね。

一方、柱の食い込みはかなり顕著ではあるものの、100㎡超な上、低層建ゆえに柱も細いのでそこまで気にはなりません。
また、廊下を2分割し、廊下の効率性に配慮しているのは好感が持てますし、2WAY、かつ、ダブルボウルな洗面所も魅力的でしょう。

洗面所がリビングインではなく廊下(1)側からも直接入れるようになっていたらさらに良かったとは思いますけど…。

坪単価は484万円。プレミアムプランとは言えどもダブルボウルなどを除くと設備面でワンランク上のものが採用されているわけではありませんので立派な単価に感じるかもしれません。

ただ、ロフトは天井高が建築基準法上の要件を満たしていないからロフトなわけで、専有面積にもカウントされていませんので、18.18㎡(階段部含む)を専有面積に含めて坪単価を計算した場合には410万円になりますので随分と印象が変わりますね(ロフトの低い天井高や階段による面積消費を含めたら410と484万円の間ぐらいの感覚で考えておくと良さそうですね)。

1.5層設計による4.7mの天井高のLD空間は魅力的ですし、この物件の最上階は戸建ではなかなか難しい眺望も得られますからこのご時世なりに悪くない水準だと思います。

まぁ、100㎡超ゆえにグロスがかなり嵩んでおり、椎名町(南長崎)に約1.5億を出す方はけして多くはないだろうと思ってはしまいますが…。

0 Comments



Post a comment