パークホームズ杉並上荻【青梅街道沿いながらも奥まった南面良好ポジション】13階73㎡8,780万円（坪単価397万円）

パークホームズ杉並上荻。

所在地：東京都杉並区上荻3-184-1（地番）
交通：荻窪駅徒歩15分（JR線。東京メトロは徒歩16分）
用途地域：商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：14階建、124戸（一般販売対象戸数104戸）

上荻3丁目、敷地北側が青梅街道に面したポジションになります。駅距離はかなりありますし、青梅街道沿いということで静かな環境とも言えないのですが、ホームページ等でもアピールされているようにバス便は良好です。最寄りの「八丁」バス停は徒歩2分（「荻窪駅方面行」は青梅街道の反対側になるので徒歩4分）のところにあり、通勤時の本数も充実していますね。

立地における最大の特長は、南面条件でしょうか。
敷地の半分程度が比較的制限の厳しい第一種中高層住居専用地域（第2種高度地区）になっているのですが、そこから商業地域（敷地内）を挟み青梅街道という形で、青梅街道の先まで十分な距離があることから"斜線制限があってもこのレベルの高さ"が実現出来ているのです。

"東西に貫く大通りの南側立地"というのは通り沿いだけが商業地域などになっていることで高さ制限が緩く、南面的な魅力が高いケースは少なくありませんが、青梅街道沿いの近隣物件を見渡すとお分かりのように、ここは敷地面積約3,000㎡という結構なスケールを有しており、商業地域どころか第一種中高層住居専用地域側（青梅街道から奥まった南側深いところ）に建物の多くを配棟しつつ高さを出せているのが珍しいと感じますね。

南方向ほど近いところを善福寺川が流れる南傾斜のポジションでもあり、中層階以上からの望むパノラマビューは階数以上の開放感があるでしょう（第一種中高層住居専用地域の先はさらに高さ制限が厳しい第一種低層住居専用地域なので高い建物が立つことはありません）。
当敷地は歴史の深いとても大きなお屋敷があったところで、そういった点でも希少性を感じますよね。

スーパー関係は、まいばすが徒歩4分、クイーンズ伊勢丹が徒歩6分、通学校の桃井第一小学校が徒歩3分（通学路経由）と良好ですし、徒歩5分の桃井原っぱ公園などこのあたりは公園が充実しているので子育て環境としての魅力も高いでしょう。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。上述のように敷地はかなり南側深いところまで達しており、この住戸のある敷地南東端は青梅街道から随分と内に入っています。この物件ぐらい敷地が南北に長くないとこのような内側ポジションでこの高さのものを立てることは不可能で、実際真東方向は低層建物ばかりなので、東～南西まで申し分のないパノラマビューが楽しめることとなります。

間取りはそのような条件の良い角住戸ながら73㎡という一般的な大きさになるのですが、やはり駅距離のある物件ということで面積（つまりはグロス価格）を嵩ませてしまうと”駅近のやや面積の小さな住戸”との競合が顕在化してしまうので、泣く子も黙る三井のブランド物件とは言えども現実的な面積設定を心掛けたというところでしょう。
最上階だけでも80㎡超（このエリアなら「4LDK」としてもよさそう）なんかがあっても良かったような気はしますけれどもね。

間取りの詳細に関しては、単刀直入にいってちょっとつまらないですね。
総戸数100戸超のスケールのある板状マンションということでやはり設計・施工に長谷工を起用しているのですが、「三井×長谷工」の板状においてはパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラやパークホームズ調布ザ・レジデンスなど、角住戸のコーナー部の柱をオフセットすることで開口部の魅力を高めた事例がありますし、ここの上層階はそのようにとても魅力的な眺望が楽しめますのでそこをもっと活かして欲しかったところです。勿体ない…。

坪単価は397万円。こちらよりもさらに駅距離のあるブリシア荻窪一丁目の平均坪単価が約350万円、駅近エリアだと近年はコンパクトプラン中心となるケースが多いものの、平均坪単価は400万円台中盤～後半といった感じですので、バス便良好×絶好の南面条件を考えればこのぐらいはやむなしですかね。

2018年に上荻2丁目の青梅街道沿い×駅徒歩12分で分譲されたティサージュ荻窪が平均坪単価約335万円でしたし、今時期ならばやはりこのぐらいにはなるでしょうね。設備面（次記事）でのコストを抑えることで出来る限り単価を抑えようとしている印象を受ける物件でもあります。