パークホームズ杉並上荻【特長あるランドプラン、寂しい間取りと設備】2階66㎡6,690万円（坪単価337万円）

続けて、パークホームズ杉並上荻。

設計・施工は長谷工で直床になります。前回の記事で書いたように"良好な南面"と"斜線制限"がカギとなった物件ですので階高を出来る限り抑えて上層階住戸を増やしたいという思いはあるのでしょうが、この単価帯ならば二重床で頑張って欲しかったという思いはありますね。

なお、当物件の最大の特徴はランドプランに外なりません。
"青梅街道からわりと深い位置"に14階建（南向き）を実現出来ているのも凄いこと（珍しいこと）なのですが、そもそも敷地の半分程度が制限の厳しい第一種中高層住居専用地域で14階建という高さが出せていることで"空地がとっても豊か"という特長もあるのです。

敷地面積約3,000㎡に対し、建築面積はわずか1,200㎡ちょっとでしかなく、商業地域×第一種中高層住居専用地域での空地率約59％はかなりレアなケースだと思います。
敷地の南北の奥行があることで上手いこと高さを出せたというのももちろんですが、商業地域（容積率400％）、第一種中高層住居専用地域（容積率200％）ということで、"容積率があまり高くない中で高さを出せている"という点が空地の豊かさに大きく寄与していることになるのです。

それに伴い敷地内にはアプローチガーデン、キッズガーデン、プライベートガーデンという3つのガーデンが施されており、特にクランクインアプローチで植栽も豊かなエントランス前のアプローチガーデンが心地よいですね。

アプローチガーデンを望む位置にコンフォートラウンジ（エントランスラウンジ）、プライベートガーデンを望む位置にコワーキングラウンジを設け、総戸数124戸なりの共用部を実現出来ていますし、そもそもエントランス自体（東側道路沿い）が青梅街道沿いにはないためエントランス周りからは青梅街道沿いであることを感じさせません。

“緑”で頑張り過ぎたためか駅距離のある物件ながら駐車場は全26台（来客用1台含む）しかなく、うち24台が機械式というのは微妙な印象ではありますが…。

なお、外観デザインはよくあるパークホームズ、よくある長谷工物件という感じで、可もなく不可もなくでしょうね。坪単価400万円近いお部屋も少なくないことを考えると何かしらもうワンポイントあると良かったようには思います。

前回のパークホームズ杉並上荻。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、東向き中住戸です。敷地南端の南向きの棟に対し、こちら東向きの棟は南棟の北側となる敷地北寄り（青梅街道寄り）に位置しています。当住戸は東向きの棟の中ほどに位置しており、半分が2階建の建物のある隣地、残り半分が当物件のアプローチガーデンに面したポジションになるので青梅街道の影響はそれほどなさそうです。

間取りは物件内の3LDKでは小ぶりな方で共用廊下側の柱もガッツリ食い込んだこの単価帯の物件の田の字としてはやや芸のない印象を受けてしまうものです。

ウォールドア×連窓サッシが採用されたバルコニー側の設計は悪くありませんが、坪単価300万円台中盤～後半のお部屋が多くなった物件ですので、玄関前にアルコーブを設けるなどもう少しゆとりある設計を心掛けて欲しかったところではありますね。

坪単価は337万円。同階南向きは350万円ほどの水準で、やはり日照時間が長い分（青梅街道の影響も小さい分）、南向きの方が高くなっています。もうちょっと差があってもおかしくないようにも思いますが、違和感のある水準ではないでしょう。
東向きの方がやや面積を絞っているのでグロス差は単価差以上にありますしね。

設備仕様面は、ほぼファミリータイプ（3LDK）で総戸数124戸というスケールがありながらディスポーザーがないのは驚きました。食洗機は付いていますし、トイレがキャビネット型なので悪くはないのですが、上述のように直床ですしこの単価帯の物件としては少々寂しい印象です。

管理費は253円/㎡。スケールメリットのあるディスポーザーなしの外廊下物件ということを鑑みると高いですね。200円/㎡を切るぐらいでも何らおかしくなかったように思います。総戸数124戸なのでエレベーターは2基かと思いきや3基あり、そのあたりもいくらか影響していそうですが…。

駐車場はそのように全26台（来客用1台含む）のうち24台が機械式で、台数的にもちょっと疑問が残ります。