エクセレントシティ船橋東中山【ネックはあるが丘上の落ち着きある駅徒歩5分】3階71㎡4,498万円（坪単価209万円）

エクセレントシティ船橋東中山。

所在地：千葉県船橋市東中山2-230-1（地番）
交通：東中山駅徒歩5分、下総中山駅徒歩16分、西船橋駅徒歩19分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、87戸

最寄駅が東中山駅、アドレスも東中山２丁目となる中山競馬場にほど近いポジションです。
京成西船駅が最寄りで西船橋駅も徒歩11分だったパークホームズ西船橋ザ・レジデンスとは異なり、西船橋駅までは徒歩圏とは言えないぐらいの距離感になりますが、東中山駅は快速が停車（通勤時間帯は少ないです）しますのでその徒歩5分であれば利便性は悪くはないでしょう。

立地としては、コスモ東中山の道路を挟んだ東側、第一種中高層住居専用地域の落ち着きある住宅街の中ほどになります。駅からの道程は一旦下って、また上るといった形で徒歩5分ながらわりと起伏が激しいのが玉に瑕ではあるものの、中山競馬場への動線上ということもありませんし、ちょっとした南西傾斜地なので南面的な魅力も高いですね。

買物関係はネックの1つでしょうか。東中山駅前はお店がほとんどなく、最寄りのスーパーはＪＲの高架下のマルエツで徒歩11分になります。徒歩15分ほど歩けば下総中山駅寄りにいくつかありますが、上述のように起伏が不可避なポジションですし、ネットスーパーの方が便利かもしれません。

また、通学区は葛飾小学校で徒歩18分と非常に距離があり、これから子育てを控えるご家族にとってはそのあたりも気になる点でしょう。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の2LDK+S、南角住戸です。当物件は南東向きと南西向きのL字配棟（一部にイレギュラーなプランあり）で当プランは南東向きの棟の南西端に位置しています。南東～南にかけては畑が広がっているので不確実性が伴いますが、南西方向は戸建住宅街が広がっているのでこの階でも視界抜けが出てくるぐらいの日照良好なポジションになります。

間取りはそのようなポジションになりに物件内では大き目のものになっており、居室畳数・収納共に大きな違和感はありません。

気になる点を挙げるとするならば、隣地境界との距離が近いことなども影響し居室表示が出来ていないサービスルームと、共用廊下からセットバックなされておらず共用廊下や共用階段との距離感が近い玄関周りの設計でしょうか。

低層建で柱自体は細いので柱の食い込みによる面積消費はあまり気にはならないのですが、柱がアウトフレーム化されていれば玄関前にはアルコーブ的なスペースを設けることが出来ていたはずです。

坪単価は209万円。その2018年分譲のパークホームズ西船橋ザ・レジデンス（ファミリータイプ中心）の平均坪単価は約205万円、2019年分譲のセンチュリー西船橋ヒルズテラス（京成西船駅徒歩8分・西船橋駅徒歩14分）の平均坪単価が約190万円なので、当物件のファミリータイプは平均でもそれらと比べやや高いぐらいの印象になるでしょうか。

西船橋駅が徒歩圏か否かの差はやはり小さくはないと思いますが、その後相場はさらに上昇していますし、このご時世なりに大きな違和感はないでしょうね。