エクセレントシティ船橋東中山【この立地でも40～50㎡台】2階54㎡3,698万円（坪単価226万円）

続けて、エクセレントシティ船橋東中山。

設計・施工はデベロッパーの新日本建設です。

デザイン的には傾斜地を活かした階段を4段上るエントランスアプローチ（サイドにスロープもあります）はそこそこの見映えがしますし、開口部がしっかりと確保されたエントランスホールも悪くないでしょう。

総戸数87戸というスケールを考えるともうワンポイント欲しかった印象もありはするものの、ガラス手摺を中心とし、バルコニー戸境をマリオン（及びコンクリ壁）で区切った外観も良い材料になるでしょうね。

なお、総戸数は87戸で1階住戸を除くと74戸になりますので、エレベーターは1基になるのが一般的なのですが、当物件は2基あります。

そういった点もあってかディスポーザーなしの外廊下物件にしては管理費が219円/㎡とやや高くはあるのですが、絶対的な水準で高いわけではないのでエレベーターの使い勝手の良さを考えればむしろ良い点と言えるのではないかと思います。

前回のエクセレントシティ船橋東中山。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の2LDK、南西向き中住戸です。南西方向は小さな畑を挟んで戸建住宅街になります。前回の記事でも書いたように南西方向はちょっとした下傾斜になるのでこの階でも視界抜けが出てきますし、日照はもちろん良好ですね。

間取りは2LDKとしては一般的な大きさで居室配置などもオーソドックスなものになりますが、LDのあたりが雁行設計になっていることで開口部の魅力を高めているのは上手ですね。バルコニーもL字で大きいですし、広がりがあって良いように思います。

当物件にはこういった50㎡台の2LDKの他、40㎡台の2LDKすらあり、西船橋駅が徒歩圏でもなく、駅近というわけでもない落ち着きある住宅街ですのでこういったプランのニーズはけして高くはないと思ってしまうのですが、こういったひと昔前ならばファミリータイプのみで構成されていたはずの立地でもコンパクト目を織り交ぜるのが近年の新日本建設の特徴であることは常々言及している通りで、エリア内のニッチなニーズ、そして"こういった大きさを売る術"を知っているということなのでしょう。

坪単価は226万円。30㎡台が設けられているケース（エクセレントシティシリーズではファミリータイプの中にこういったプランを盛り込むケースも多くあります）に比べると単価差は小さいですね。
やはり近い条件のファミリータイプ（60～70㎡台）に比べるとグロス価格の嵩みが抑えられる分いくらか高めの設定にはなっているものの、そこまで顕著ではありません。

そのように、立地的にコンパクトニーズの高いエリアとは言えないことも考慮されてのものでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターが備わっており、200万円そこそこの単価帯の物件であることを考えれば上々と言って良いでしょう。

管理費は219円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、上述のようにエレベーターを2基としたためかやや高めな印象にはなります。

駐車場は全36台でうち平置は2台、残りの34台が機械式になります。なお、別途来客用が1台用意されています。