リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア【サブエントランスでも駅徒歩2分でこのスケールは22年ぶり】13階60㎡6,378万円（坪単価351万円）

リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア。

所在地：東京都足立区綾瀬4-502-7（地番）
交通：綾瀬駅徒歩2分（サブエントランス。メインエントランスは徒歩3分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、60戸

約22年ぶりの「綾瀬駅徒歩2分以内×総戸数50戸以上」になる物件です。

ここは30㎡台と60㎡台の構成になっており、30㎡台の方が多い総戸数60戸ですので、ファミリータイプで構成された2011年分譲のライオンズ綾瀬ステーションレジデンス（駅徒歩2分×総戸数47戸）などと比べてもむしろ小さいぐらいです。
ですので、けして胸を張れるようなスケールではないのですが、先日のシティハウス綾瀬の記事でも言及したように綾瀬駅前は小ぶりな物件が多く、近いうちにヴェールを脱ぐであろう住友不動産の再開発タワマンを除けばとりわけ目立つ物件はありませんのでこの物件もそこそこの存在感を放つことが出来るでしょう。

シティハウス綾瀬のような駅南側の落ち着きある住居系地域ではないですし（シティハウスが非常に珍しいだけで綾瀬駅の駅近物件はほぼ駅の北側）、西口徒歩2分はサブエントランスでのものなのはちょいと残念な点ではあるものの、ベルクスが徒歩2分、東急ストアが徒歩3分、イトーヨーカドーが徒歩4分となるなど綾瀬駅前らしく抜群の買物利便性を誇る立地条件になります。

また、通学区の綾瀬小学校（改築中）も徒歩7分の距離感ですので良好です。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の3LDK、南東角住戸です。東側隣接地には11階建のグランフォース綾瀬がありますが、それをも越える最上階住戸で、南側道路の向かいは7～8階建のビル及びマンションになっているので、視界面での魅力は高いです。スカイツリーや隅田川の花火も望めるでしょう（ちなみに、当物件は屋上に共用テラスがあります）。

間取りは南西角住戸と比べるといくらか小さくはあるものの、それと南面を分け合うポジションにあり、日照・眺望良好なポジションらしく物件内ではしっかりとした面積のものになります。

とは言え、3LDKながら60㎡しかないかなりの狭小3LDKであることは紛れもない事実で、先日のシティハウス綾瀬以上にグロス価格の嵩みを気にした消極的なプランニングという印象にはなりますね。

タイミング的に綾瀬駅前物件はどうしても住友不動産の後発タワマンを意識せざるを得ず、高グロス帯になればなるほどそことの競合が大きくなりますのでデベロッパーは”買い控え”を考慮する必要があるのでしょう。

ここはそもそも「リビオ」ではなく「リビオレゾン」になりますのでブランド的には微塵も違和感はないのですが、30㎡台中心としたことで設備面も弱いですし、やや中途半端な印象を受けなくもないですね。
30～60㎡台を満遍なく設けるというのも選択肢（例えば日照・視界良好な上層階のみに60㎡台の3LDKを設けるとか）の1つだったはずで、ちょっと30㎡台に偏り過ぎな印象ではあるのですが、駅距離や周辺環境などを鑑みてもベストなプランニングが何なのかを論じるのは難しい立地（価格次第でもあるが幅広いニーズがある立地）であるのは確かなのかなと。

ただ、いずれにしろ角住戸ながらLDの開口部が今一つなのは残念ですし、60㎡の3LDKならばもっと廊下を短くするなどして効率性を最重視した設計にした方が良かったようには思いますね。

坪単価は351万円。シティハウス綾瀬の南に面した中層階角住戸と同じぐらいの水準です。

あちらの中層階は低層住宅街を望む分こちらよりも開放感が高いぐらいですし、こちらは設備仕様面も弱くなるので難しいところではあるのですが、専有面積がこちらの方がさらに小さく、グロスで800万円超の差があることがあることを考えるとこちらの方が気持ち現実的な印象ではあるでしょうか。

エントランス周りや外観のデザイン面ではシティハウスに軍配が上がると思いますし、ここはやはりサブエントランス側を使うことが多いはずで、メインエントランスのデザインがあまり活きてこないあたりも少々気にはなりますが…。