オープンレジデンシア北参道ザ・ハウス【千駄ヶ谷2丁目、落ち着き十分な駅徒歩5分】70㎡12,980万円（坪単価610万円）

オープンレジデンシア北参道ザ・ハウス。

所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷2-9-9他（地番）
交通：北参道駅徒歩5分、国立競技場駅徒歩9分、千駄ヶ谷駅徒歩9分、原宿駅徒歩11分、明治神宮前駅徒歩13分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、37戸

オプレジらしく小ぶりではあるものの、千駄ヶ谷2丁目の中ほどという結構珍しいポジションに誕生する物件です。

ロンハーマンのところを内に入った第二種中高層住居専用地域の落ち着きあるポジションに位置しており、複数駅・複数路線が徒歩10分圏内で利用できるため交通便も良好ですね。そこそこの起伏はあるものの、山手線（原宿駅）が徒歩11分というのも魅力の1つになるでしょう。

住宅街に位置した低層物件ですのでパークコート神宮北参道ザ・タワーのような眺望的な魅力はありません。しかしながら、神宮外苑が徒歩11分、新宿御苑が徒歩13分、代々木公園も徒歩15分と3つの広大な緑の中心付近に位置した良好な環境下あることも大きなポイントで、オプレジの最高級ブランド「ザ・ハウス」に恥じない立地であるのは間違いないところです。

そのような落ち着きある住居系地域ながら、まいばすが徒歩2分、オーケーが徒歩4分となるなど買物利便が高いのも良い点でしょうね。通学区の千駄谷小学校も徒歩3分と近いです。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南角住戸です。南東側は5階建マンションがありますが、南西道路の向かいは3階建ですので、圧迫感はなく日照的には良好なポジションです。

間取りはルーバル付の90㎡近い特殊プランを除くと大きなもので、そのように日照良好な南角らしさを感じます。

落ち着きのある好立地ということを考えればもっとしっかりとした面積帯のものであって欲しかったという思いもなくはありませんが、小規模になるここもオプレジにありがちな駐車場なし物件ですし、”ゆとりあるプランとのミスマッチ”が生じてしまうことを考えるとこのぐらいが無難なのでしょう。

南東面が雁行設計になっているという特徴はあるものの、洋室3室が並んだ単調な角住戸でけして大きくはない面積帯なりに効率性を重視したものになります。

グロスで約1.3億ということを考えるともう少し玄関前のゆとりやプライバシー面への配慮が欲しかった印象もあるのですが、この面積帯の3LDKだとバランス的に難しいところがあるでしょうね。

また、洋室2の引き戸はもっと大きく開け放てるものになっていると良かったように思います。

坪単価は610万円。上層階ルーバル付プランには700万円超まであり、そういったものと比べるとまだこなれた水準で物件平均もこれと同じか少し高いぐらいになるでしょうか。

近所では近年分譲マンションが誕生していませんので格好の比較対象はないのですが、表参道駅側でザ・パークハウスアーバンス表参道（2018年分譲/平均坪単価約600万円）、北参道駅側でシティハウス神宮北参道（2015年分譲/平均坪単価約540万円）、ヴァントヌーベル代々木（2015年分譲/平均坪単価約430万円）などがあり、このご時世なりにさらにしっかりとした水準になっていることが分かります。

同じ北参道駅最寄りでも立地・スケール、そしてブランドに大きな差のあるパークコート神宮北参道ザ・タワー（分譲中）の平均坪単価は高層階プレミアム住戸が平均を押し上げているので平均としては約900万円ほどになるようですが、中低層階のこのお部屋と同じぐらいの大きさのもの（60～70㎡台）は坪単価600万円台中盤～後半が中心でしたので、パフォーマンスの差を考えると単価差が小さく感じてしまうところはありますね。