プラウド大宮桜木町【ターミナル徒歩6分の落ち着きとゆとり】14階71㎡8,698万円（坪単価407万円）

プラウド大宮桜木町。

所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-22街区1画地他（仮換地番号）
交通：大宮駅徒歩6分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：14階建、52戸（非分譲住戸1戸含む）

西口、桜木町1丁目の区画整理事業内に誕生する物件です。

惜しくも徒歩5分内にはならないものの、新幹線も利用できるターミナル大宮駅を手中に出来るポジションで、ターミナル駅徒歩6分ながらも非常に落ち着きのある環境というのは大きな特長になるでしょう。

周囲は区画整理によりまだ更地状態のところもあるものの、そもそもこのエリアは従前から低層の住宅街が中心だったところで近隣商業地域らしからぬ落ち着きがありました。

近年、少し北側ではプラウド大宮やザ・パークハウス大宮といったこちらよりもスケールある物件が出来て人通りは増えましたし、プラウド大宮の西側では都市計画道路が事業中ですので今後はもう少し賑やかになっていくのだとは思いますが、こちらの敷地は都市計画道路にも面していないですし、小ぶりながらも三方接道という敷地条件も区画整理が行われたからこその魅力的なものと言えるでしょう。

買い物事情は、大宮駅の徒歩6分ですので言わずもがなな便利さがあります。そごうが徒歩5分、ルミネとエキュートも徒歩6分ですね。

また、22階建のプラウド大宮の陰に隠れる感のあるポジションではあるものの、わりと大きな大宮桜木町1丁目公園が徒歩2分にあり、利便性と環境が高いレベルでバランスしています。
通学区の桜木小学校は徒歩11分ということでやや距離がありますね。

公式ホームページ※

お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。南側道路の向かいには5階建程度の建物が想定され、その先には8階建マンションもありますが、優にそれらを越える最上階住戸で、東から南西に至るまでのパノラマビューが望めます。抜けがある分、東方向の線路の影響はあるとは思いますが、そこまで言うのは贅沢というものでしょう。

間取りは物件内で唯一ルーバルの付いたものでわずかではありますが、専有面積的にも最も大きなものになります。

とは言え、70㎡にギリギリ乗せた程度でしかないのでやや拍子抜けするところはあるのですが、スケール的なインパクトのある物件ではないですし、上から下まで”現実的な設定（主に価格面でのことを意味しています）”を心掛けたというところでしょう。

後発に28階建総戸数545戸の大宮スカイ＆スクエアザ・タワーも予定されていますし泣く子も黙る野村不動産とは言えどもグロスの嵩むプランニングは得策ではないのです。

ただ、角住戸ながらも効率性を重視した設計になっているので専有面積以上の使い勝手はあるでしょう。
LD内の実質的な廊下部分を含めても廊下は短めですし（このような価格帯の角住戸で洗面所がリビングインなのは少々気にはなりますが…）、柱が完全にアウトフレーム化されたことによるきれいな居室形状も魅力ですね。

LDの南東部にはコーナーサッシが採用されていますし、ルーバルにも面したものとなっていることで”角住戸らしさ””最上階らしさ”を高めているあたりも上手ですね。
共用廊下側の柱もアウトフレーム化したことで玄関周りにもゆとりを出せています。

坪単価は407万円。ルーバルのあるなしに限らず、南東角に比べ南西角の方がいくらか高い設定になっており、線路の影響や富士山ビューなども考慮されていると思います。ただ、南西角の最上階はルーバルのない一般的なプラン（坪単価約390万円）ですし、特色あるプラン（ルーバルが付いていてもLDがルーバルに面していないプランは残念ながら少なくない）のわりには"プレミアム"が小さい印象を受けます。

なお、当物件は全戸南向きで角住戸に限らず低層階は坪単価320万円前後の設定で、平均としては360万円弱といったところでしょうか。

近所のプラウド大宮（2013年分譲/平均坪単価約245万円）、ザ・パークハウス大宮（2016年分譲/平均坪単価約295万円）は今とは相場が大きく異なる時期に分譲されているのであまり参考にはならないでしょう。
ただ、ザ・パークハウス大宮の2016年から2割の上昇を加味してもやや足りないぐらいの水準ですし、こちらに比べると流石にやや劣ってはしまうものの吉敷町の好立地で2019年に分譲されたザ・パークハウス大宮吉敷町でも平均坪単価約260万円に過ぎなかったので、このご時世なりにしっかりとした水準とは感じます。

とは言え、それでも当物件は51戸を一括分譲してしまうということで再開発の追い風も吹く大宮駅界隈の市況の強さを如実に感じますね。