ローレルコート瑞江パークステージ【子育て支援住宅×豊か過ぎる専有面積】11階106㎡9,590万円（坪単価298万円）

ローレルコート瑞江パークステージ。

所在地：東京都江戸川区南篠崎町2-637-3（地番）
交通：瑞江駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：11階建、62戸

柴又街道の先、一区画北東に行ったところに誕生する「エアリーステージ」と同時分譲される物件で、こちらは道路を挟んだ斜向かいが南篠崎たぶのき公園になることから「パークステージ」というネーミングがなされています。

2019年以降の瑞江駅は、駅徒歩1分でスケール的にも目立つプラウド瑞江は別格としても、駅徒歩4～7分といった駅にほど近いポジションにプレシス瑞江パークサイドコート、バウス瑞江、ファインスクェア瑞江、ベルジェンド瑞江ラリュールセゾン・ルフレといった感じで次々と供給が行われています。

そういったタイミングでもあることからこのパークステージとエアリーステージは立地的にとりわけ目立つようなことはないのですが、ホームページ等でアピールされているように2物件共に南篠崎たぶのき公園と東井堀親水緑道の間に位置しており、駅徒歩6～7分というまずまずの利便性がありながらもほどよく離れたなりの落ち着きと環境面での魅力も備えたバランスの良さは長所になるでしょう。

買物関係は、ライフやラパークなどを初めとした駅前だけでなく、近いところにセブンイレブン、ワイズディスカ、岬屋（鮮魚店）があり、通学区の鎌田小学校も徒歩5分となるため、子育て世代にとっても高いレベルでバランスが取れています。

そういった点もあってかこれら2物件は江戸川区初となる子育て支援住宅の認定を受けており、それこそが”最大の差別化”要素と言っても過言ではないでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は106㎡の4LDK、南角住戸です。敷地南端ではなく（斜線制限の影響で、敷地南側は6階建になっている）、敷地中央やや北東寄りのポジションになります。
そのため、南側がたぶのき公園という感じでこそないものの、最上階住戸ということで南東・南西、そしてルーバルのある北西方向まで申し分のないパノラマビューが楽しめるポジションですね。

ここやエアリーステージがそうであるように、そこそこの敷地面積と道路付け次第でこのぐらいの高さの建物が可能になりますので、同様の高さの建物がもっと立っていても何らおかしくないエリアではあるのですが、南西・南東方向は高いものでも5～6階建という感じでかなり開放感があります。

間取りは物件内で最大となる106㎡のもので、100㎡に乗せるだけでもとても珍しいことなので106㎡は予想外でした。

そのように出色の面積帯ということもあってか玄関位置と主要部分との距離が結構離れてしまったことに伴い廊下がかなり長くなってしまっているのは気になる点ですし、ルーバル付とは言え、LDがルーバルに面しているわけでもありません。

ただ、廊下や浴室、さらにマルチルームにも窓を設けることが出来ているのは魅力ですし、コーナーサッシが施されたLDも魅力的ですね。

また、一般的な順梁工法を採用した物件ながら扁平梁の採用により掃き出し窓のサッシ高は約2.15mを確保出来ており、図面（二次元）で見る以上の開放感の高さも注目すべき点でしょう。

さらに、ゆとりあるコの字キッチン、ダブルボウルの洗面所などからは100㎡超ならではのゆとりを感じることが出来ますね。

坪単価は298万円。奇遇にも専有面積がほぼ同じプラウド瑞江の最上階南東角住戸107㎡の坪単価は351万円でしたので、しっかりとした価格差があります。

ただ、プラウドは駅徒歩1分はもちろんのこと、スケール・ブランド的にもエリアNo.1の存在であることに違いありませんので、このぐらいの単価差があるのは当然のことでしょう。
むしろ、このような豊かな面積（平均専有面積70㎡超も1つの売りとしています）は、上述のように”子育て支援住宅”の認定を受けたことによる差別化の一貫なのだとは思いますが、グロス価格を考えた場合、106㎡は流石に大き過ぎる気がします。

単価自体は300万円に満たないのでこの眺望良好な最上階であれば違和感はありません（効率性が芳しくないことも影響しているのかもしれませんが、むしろ気持ち控えめなくらい）。しかしながら、この面積だとグロスで1億近くなっており、瑞江駅の徒歩6分で1億弱の価格帯は少々ミスマッチな印象は否めません。

100㎡に乗せたい（100㎡プレミアムを演出したい）のであればちょうど100㎡で9,000万円で良かったでしょうし、ここまでのグロスはどうなのかな～と。高グロス帯の需要（ニーズ）はプラウドでかなり消費されてしまったようにも思いますし、そういったNo.1物件の最上階ならば高グロスが自然でもここはそうではないですからね。

次の記事で言及するように高グロス住戸にとっても違和感のない充実した設備仕様はマッチしていて良いとは思いますが…。