ザ・パークハウス赤羽フロント【ウナギの漁獲量は減る一方だと言うのに…】2階35㎡3,778万円（坪単価356万円）

続けて、ザ・パークハウス赤羽フロント。

設計は長谷川建築企画、施工は村本建設、そしてデザイン監修はインタープランデザインセンターになります。

インタープランデザインセンターは、この「ザ・パークハウス」シリーズでの実績が非常に豊富で、アホほどマンションを見続けてきた私のようなものにも”ちょっとした違い（新鮮味）”を感じさせてくれるデザイナーさんだと思っています。

当物件は大半が30～40㎡台となった総戸数70戸というスケールでしかないですし、敷地面積も650㎡ほどしかありませんので本来“違い”を出すのは容易ではありません。
しかしながら、バルコニー手摺のガラスと格子の使い分けに加え、基壇部及び妻壁に用いられた外壁タイルの質感も素晴らしいものがありますね。

妻壁は派手なデザインではないのですが、質感や色味が微妙に異なるものをランダムに貼り分けるようで見れば見るほど味のある佇まいになることが期待出来ます。

エントランスホールはスケールなりの小ぶりなものではあるのですが、リモートワークなども意識しカウンターテーブルも設置されていますし、エントランスのデザインとしても個性的なキャノピーがいい味を出していますね。

前回の記事で書いたように、この規模ではランドマーク性があるとは言えないですし、貴重な駅徒歩3分とは言え駅前から目立つ場所ではありませんのでそういった面での付加価値を見込むのはどうかと思いますが（特にファミリータイプ）、この地この単価帯なりのデザインだとは思いますね。

前回のザ・パークハウス赤羽フロント。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、南向き中住戸です。道路を挟んではいるものの、向かいのライオンズタワーは20階建なので日照への影響に加え、圧迫感も否定出来ません。

ただ、それ以上に気になるのはやはり"ウナギなプラン"でしょう。
近年はウナギの漁獲量が大きく減る一方で、間取りにおいてのウナギは増える一方ですのでそこまで驚くことはないのですが、まぁ長いですね…。

読者の方ならば百も承知でしょうが、見ての通りLD内の実質的な廊下部分がかなり大きいですし、事実上のLDは6.6畳の半分程度しかないように見えます。
キッチンも2畳と小さいですし、少なめの収納などからしても一般的な35㎡の使い勝手には明らか及ばないでしょうね。

ナロースパンが影響し、洋室の引き戸も2枚分しか開けられないですし（先日のオープンレジデンシア北参道ザ・ハウスは1枚分しか開けなかったのでまだマシですけど…）、厳しい間取りと言わざるを得ないですね。

柱の影響が抑えられているのは救いですが…。

坪単価は356万円。上層階だからといってとりわけ魅力的な眺望が望めるポジションではなく、兎にも角にも赤羽駅徒歩3分が最大の魅力になる物件ですので、低層階であろうとも30㎡台のコンパクトがこの単価ならば”数字上はリーズナブル”と言えます。

ネベル赤羽の30㎡台は低層階でも400万円ほど、こちらと比べるとやはり駅距離などのインパクトで劣りコンパクトプランも少なくなかったクレヴィア赤羽レジデンス（平均坪単価約375万円）、クレヴィア赤羽ステーションテラス（平均坪単価約345万円）、ルフォンリブレ赤羽（平均坪単価約360万円）などのしっかりとした単価帯からしてもその様子がお分かりいただけるのではないでしょうか。

ただ、そのような”ナロースパン”と”廊下の長さ（非効率性）”が価格設定に影響を与えているのは間違いなく、一般的な31～32㎡ほどの使い勝手と同等と考えただけでも坪単価は約400万円になりますので、けして安いとは言えないのかなと。

賃貸ならば”間取りは二の次”で借りてしまう方が少なくないですし、賃貸で回す分にはこのご時世にしてはまずまずの利回りが出そうではありますけどもね。月額15～16万円ほどは見込めるはずで、15万円だとしても表面約4.8％なのでこのご時世としては良い方でしょう。

設備仕様面は、総戸数的に言えば三菱地所物件としてはディスポーザーがあって当然ぐらいではあるものの（三菱地所は小規模でもディスポーザーを設置することが多いデベロッパー）、ここはそのように大半が30～40㎡台になることから備わっていません。
ただ、食洗機（一部タイプ除く）、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、クオーツストーンの水回り天板（40㎡台以上）、玄関電気錠などが付いているので悪くはないでしょう。

管理費は347円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ながら小ぶりなスケールが影響し高めの水準になってしまっています。

駐車場は全7台で身障者用のみが平置、残りの6台が機械式になります。
また、敷地外（第三者と直接契約）に4台確保しているようです。