パークホームズ文京小石川ヒルテラス【この立地・価格帯でもパークホームズ】6階94㎡20,000万円（坪単価705万円）

パークホームズ文京小石川ヒルテラス。

所在地：東京都文京区小石川2-11-2（地番）
交通：後楽園駅徒歩3分、春日駅徒歩3分、水道橋駅徒歩14分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：12階建、130戸（一般販売対象住戸106戸）

春日通りの向かいに礫川公園、その先は小石川後楽園という絶好の南面条件を手中にする物件です。

パークコート文京小石川ザ・タワーのような駅直結とはいかないものの、2駅4路線徒歩3分の至便な地ですし、この立地とデザインならば素直に「パークコート」であって欲しかったとすら思う物件になります。

近年の三井は特に”ブランドの安売り”を避けており、パークマンションはもちろんのことパークコートですら安易には供給しないので、「この立地ならばパークコートを目指して欲しかった」と感じることが少なくないのですが、ここは立地だけではなくデザインにもかなり力を入れていますし（パークコートレベルにないと感じるのは設備仕様ぐらいでしょうか）、「パークコート」でも非難（？）が起きることはなかったような気がしますけどもね…。

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス、パークホームズ中目黒、パークホームズ日本橋人形町二丁目、パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスなど、近年の価格高騰下においては当たり前のように平均坪単価500万円を超える水準のパークホームズが次々と出てきていますが、それらとは価格帯はもちろんのこと、立地やデザイン面でもこことは大分異なりますし（パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは"やらかした"のでむしろパークホームズで良かったという話も（笑））、これがパークホームズならば今後は”そうそうパークコートは出てこない”ということになってしまいそうです。
昨今はパークコート●●ザ・タワーが多くなっており、スケール感のあるタワーゆえに出色な共用部と豊かな三次元構造が強調され、それが「パークコート」のイメージとして定着してしまってきているところもあるように思いますね。ザ・タワーではないパークコート虎ノ門やパークコート千代田四番町も凄かったですし、あれが「パークコート」の当たり前と思われてしまうと「パークコート」は作れなくなりますわなぁ…。ブランディングは難しい…。

買物関係は、成城石井が徒歩4分、ダイエーが徒歩6分、また、9月末には文京ガーデンのマルエツがオープンしておりそちらも徒歩4～5分になると思います。

通学校は礫川小学校で徒歩5分、また、東京学芸大学付属竹早小学校も徒歩10分ほどの距離感になります。このエリアだと国立に通わせたい方も多いでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は94㎡の3LDK、南東角住戸です。春日通りの向かいに礫川公園を一望、そして、その向こうに小石川後楽園の緑をも望むことの出来る絶好のポジションになります。

階数自体は中層階になりますが、外観から一目瞭然のように最上階住戸（1フロア1戸の163㎡）を除くとこの南東角の2～7階だけがワイドなダイレクトサッシを採用しており、7階南東角はこちらのプランよりも若干小さな84㎡になっていることからも6階のこのお部屋は目立ちますね。

ダイレクトサッシは柱・梁の外側にあるのでそれらが邪魔をすることのない足元付近から天井間際までのものが実現出来ていますし、この地に相応しいタワマン顔負け、パークコート顔負けの素晴らしいものと言えます。

一方で、柱位置をご覧いただくとお分かりのようにLDK内にはいわゆるギロチンタイプの下り天井が生じていますし、物件全体的に梁下は天井高2m前後が多くなっているのはやはりこの価格帯の物件としては残念ですね。
上述のように「ザ・タワー」のパークコートは三次元構造の豊かさを強調しているものが多いですし、パークコートの多くは下り天井を抑えたものが多いのですが、パークコートでもパークコート神楽坂レゼリア、パークコート広尾ヒルトップレジデンス、パークコート代々木初台あたりは2m前後の下り天井がありましたのでパークホームズのここは仕方ないとも言えますが…。

また、ベッドルーム2室の位置も少々気になりますね。
洗面所とマスターベッドルームは普通にノンリビングインとしていますし、廊下が長くなることに配慮しての設計でもあるのでしょうが、94㎡×2億のプランとしては少々違和感が伴うのです。

また、LDの開口部（ワイドダイレクトサッシ）を重視し過ぎたためか、ベッドルームの開口部がいずれも最低限な感じになっているあたりもちょっと気になりますね。
個人的には多くのケースで”LDを重視すべき”と思っているのですが、この面積・価格帯であればどちらも頑張って欲しかったという思いがあります。

坪単価は705万円。事業協力者住戸などとの兼ね合いもあり、一般分譲対象の南に面した角住戸においては、2戸の100㎡超（その最上階163㎡と8階にある109㎡）を除くとこの700万円ちょっとの水準が多くなっています。

上述のようにワイドなダイレクトサッシが大きな売りになるプランですし、この立地（視界）であれば違和感まではないものの、やはりこの単価で「パークホームズ（単価のわりにややチープな設備仕様面も含む）」というのはどうなのかなと…。

もちろんブランドはマンションにとっての1つの要素でしかないのですが、最上階の163㎡（次期以降分譲で55,000万円予定）のパークホームズって凄いよねぇ…。もうちょっと皆（検討者・購入者）が納得する"形"があったような気がするのですが…。