パークホームズ文京小石川ヒルテラス【このデザインでもパークホームズ】4階78㎡14,990万円（坪単価637万円）

続けて、パークホームズ文京小石川ヒルテラス。

設計はIAO竹田設計、施工は川口土木建築工業です。

前回の記事の冒頭でも述べていますが、単刀直入に言うとデザインは「パークコート」でしょう。

マンションというのは様々な要素の組み合わせで出来ているのは言うまでもありません。
しかしながら、この「立地」と「デザイン」であれば、少々のことは目をつぶり（もしくは、もう少し頑張る）、パークコートでGO！して欲しかったというのが正直なところです。

外観・エントランス共にとても素晴らしい物件です。
外観の多くを構成するのは風合いあるせっ器質タイルと反射ガラス、そしてバルコニー軒裏の木目調の設えだけでも端正なのですが、それに留まることなく全体として緩やかなカーブを描く曲面を取り入れることで存在感を高めたことで”唯一無二性”も有しています。
※三井のパークホームズ駒沢二丁目、パークタワー勝どきなどで腕を振るい、"曲面設計の妙"と言えばホシノアーキテクツですので、この物件もホシノアーキテクツデザインかと思ったぐらいなのですが、IAO竹田設計によるものでしょうか。

また、エントランスにも緩やかな曲面を描くキャノピーが設えられており、側壁や柱などを特徴的な石素材で飾っているあたりもとても素敵ですね。
エントランスはクランクインアプローチとなっており、ピロティ及び車寄せスペースがしっかりと確保されたスケールなり、かつ、”パークコート”なりの瀟洒な空間になります。

エントランスラウンジが総戸数130戸の物件としてはこじんまりとしてしまっているのは残念ですが…。

前回のパークホームズ文京小石川ヒルテラス。

公式ホームページ

お部屋は78㎡の3LDK、南向き中住戸です。日照に加え礫川公園が望めるポジションである反面、低層階だと手前の春日通りの存在が少し気になるでしょうか。

間取りは日照良好な南向きなりにしっかりとした面積が確保されています。
ちなみに、当物件は南向き以外に東と西があり、東と西の2階は30㎡台が多くなっています（ほぼ事業協力者住戸）。そういったコンパクトな2階住戸はエントランスが敷地西側に分離されており、ラウンジスペースなどにも入ることは出来ません。分離されていようと同じ物件内ではあるので"パークコート"への障害（？）の1つだったのかもしれませんが、そのあたりは事業協力者との折衝でなんとかなった部分だと思いますし、そもそも賃貸になるのでしょうから事業協力者にとってもパークコートに出来た方が良かったはずですからねぇ…。

間取りはその当物件の曲面設計を象徴するものの1つになります。

専有部分はワイドスパンで雁行設計にはなっているものの、曲面設計はバルコニーの部分だけになるのでそのパークホームズ駒沢二丁目などのように、”外観ありき”のもので柱の食い込みは少々気になる点でしょう。

ただ、共用廊下側には柱の食い込みはないですし、お手本のようなワイドスパンゆえに廊下も効率的できれいな配置に出来た好感の持てるものです。

ベッドルーム2は柱の影響で行灯部屋になっているのは玉に瑕ですが、LDの開口部はサッシ2枚半とまずまずですし、ウォールドアによって大きな空間に出来るあたりも潰しが効いて良いでしょうね。

坪単価は637万円。春日通り沿いが目の前というマイナス要素もありますが、半永久的に日照が確保されるポジションでもありますし、この水準ならばニーズはありそうです。

直近の中古市場ではパークコート文京小石川ザ・タワーの中層階がこのぐらいの単価で成約している感じで、こちらは礫川公園のパークビューとは言え、駅直結やランドマーク性という点での差はとても大きなものなのでもう少し抑えて欲しかった印象ではありますけど…。

なお、同タイプの2～3階はこのような曲面バルコニーではなく視界的な抜けも限られるため坪単価500万円台中盤、また、東や西（礫川公園ビューではない）の低層階と比べ気持ち高い程度の設定で、物件の下限水準としては500万円台前半になるようですね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板に加え、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼などが備わっていますが、LDですらビルトインエアコンでない（プレミアム住戸除く）などやはりパークホームズなりの印象で単価帯を考えるとやや寂しい感じにはなります。

管理費は315円/㎡。ディスポーザー付の内廊下、そして各階ゴミ置場も備わっていることを考えるとリーズナブルですね。総戸数100～200戸台のタワマン（ノンタワマンでこのぐらいの規模だと導入しないのが普通なのであえてタワマンと比較しています）だと各階ゴミ置場を導入するとランニングコストが嵩むため導入しないケースもそこそこあるぐらいで、総戸数130戸で各階ゴミ置場を導入してのこの管理費はリーズナブルだと思います。

駐車場は全36台で、内訳は平置8台、機械式28台になります。平置も建物1階部分になりますので車好きの方には魅力的でしょう。