ザ・ヨコハマフロントタワー【オーシャンフロント以上に貴重な横浜駅のフロントポジション】36階85㎡17,600万円台（予定）（坪単価約683万円）

ザ・ヨコハマフロントタワー（横浜駅きた西口鶴屋地区第一種市街地再開発事業）。

先週取り上げたところ、ほんの一部にしか案内がなされておらずまだまだ細かな情報が公開されていないためか、他のお部屋も取り上げて欲しいとの要望を多くいただきましたので、本日の2記事を割いて再度こちらの物件を取り上げていきます。

前回の記事は取り急ぎの記事化でもありましたし、1記事だけでしたので特長的な点を中心に述べたのですが、本日はもう少し細部まで言及していきたいと思います。

なお、年明け早々に予定されている第1期では「33階以上」と「32階以下の南東角と南西角」の中で要望が入ったお部屋の供給が予定されており、角住戸を中心とした条件の良いお部屋は既にかなりの高倍率になることが見込まれている状況になります（高層階の多くを一般公開前に売ってしまうというのはなかなか思いきっていますよね…。コロナ禍ではパークタワー勝どきミッド・サウスのように普通に一般公開して以降、来場希望者を捌ききれず、予約が全然とれないという不満・批判が少なくないケースもあるので、デベロッパーもコロナ禍で色々と試行錯誤しているのだとは思いますけども…）。

32階以下はその南西角・南東角を除き予定価格すら明らかになっていない状況ですので、今回も高層階住戸を取り上げることとなりますが、まずは平常通り立地的なところからコメントしていきます。

デッキ直結に関しては、前回の記事でも言及したように、きた西口経由の駅徒歩3分でつながる予定で、駅徒歩4分のパークタワー横浜ステーションプレミア、デッキ直結のナビューレ横浜タワーレジデンス（駅徒歩5分）、パークタワー横濱ポートサイド（駅徒歩6分）を凌ぐ、”フロントタワー”の名に恥じないポジションになります（駅徒歩4分ならばパークタワー横浜ステーションプレミアの他にも鶴屋町2丁目にユニーブル横濱やグローベルザ・スイート横浜プレミアなどがありますが徒歩3分は初でしょう）。

一方で、西口の鶴屋町エリアにはなりますので、西側や北側にはあまりお目にかかりたくない施設もあるのですが、ここはデッキ直結なので駅からの動線上は気にならないですし、NEWomenの入るJR横浜タワーを初めとした再開発が進行、そしてそもそもここは国家戦略住宅整備事業という位置づけな上、最上部には国際的なビジネス及びカルチャーの交流拠点となるグローバルスカイコモンズ（詳細はまだ明らかになっていません）も出来るぐらいですのであまり心配する必要はないのではないでしょうか（まだまだ変わっていくという意味）。

ちなみに、横浜駅の乗車人員は、2019・2020年度（コロナ禍で2020年度はどこもかしこも大きく減っているのであえて2年分見てみました）においてJR東日本管内で4位・3位になっており、6位までの「新宿・池袋・横浜・東京・渋谷・品川」という顔ぶれは一致しており（順位は若干違います）、7位以下とは結構差のある首都圏を代表するターミナル駅に外なりません。

横浜にあまり馴染みのない方にとってはピンとこないかもしれませんが、賑わいという点でも間違いなく首都圏有数のターミナル駅であり、それら他5つのターミナル駅に駅直結分譲マンションがほぼない（品川駅デッキ直結徒歩6分の品川Vタワー。後はJRって感じではないですけど宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンスぐらい）ことからもこの物件のデッキ直結×徒歩3分という"フロント立地"の凄さがお分かりいただけるものと思います。

ただ一方で気になるのは”海のフロント”ではない点ですね。

“横浜のタワマン＝海眺望”を第一に思い浮かべる方は少なくないはずで、東口側のそのナビューレやパークタワー、さらにみなとみらいや北仲通地区の高層階東向き住戸などと比べるとどうしても眺望面で見劣りしてしまうところがあるのです。

みなとみらい地区のタワマンは、高さ制限上30～31階建ですし、横浜駅の東口エリアもザ・ヨコハマタワーズの42階建が最高層で、当物件は馬車道駅直結のザ・タワー横浜北仲の58階建に次ぐ超高層タワマンではあるのですが、オフィスも含めこの物件と海との間には100～160mほどの高さの高層建物がひっきりなしに存在しているため高層階でもオーシャンビュー感はけして高くはないのです（40階前後（※）の高層階の一部は大分海が見えてきますが、30階台中盤以下だと”空”の気持ち良さはあってもそういったこちらよりもやや低いぐらいの建物が連なることで海や地平線が遮られる部分は少なくない）。
※当物件は約178mですが、トップには塔屋や機械室、さらにかなりの階高を確保したグローバルスカイコモンズ（42階）があり、40階前後で150mほどになります。

贅沢な悩みではあるんですけどもね…。

前回のザ・ヨコハマフロントタワー。

公式ホームページ※まだ公開されておりません。

お部屋は85㎡の3LDK、北東角住戸です。おそらく140mほどの高さになるはずで、海方向にはそのナビューレ（高さ約150m）や横浜ダイヤビルディング（高さ約157m）、ザ・ヨコハマタワーズ（高さ約140m）などがありますので、線路の向こう側とは言え多少の影響は感じます。
ただ、北方向は高い建物でも10階建程度になりますし、海沿いのエリアながらも高い建物の少ない北東方向も含め北西～北東に至るパノラマビューは素晴らしいものがありますね。

距離はありますが、東京タワーやスカイツリーも望めるはずですし、パーシャルとは言えオーシャンビューでもありますので眺望面でも高いレベルにあることは確かでしょう。

間取りは前回取り上げたプランと同様のコの字ダイレクトウィンドウが最大のポイントであり最大の魅力にもなるのですが、こちらはLDと洋室1でダイレクトウィンドウを分け合う形なので開放感はやや落ちますね。

前回取り上げたプランのLD最大天井高が2.55mであったのに対しこちらのLDは最大2.7mにはなるものの（ダイレクトサッシ側は同様に2.55mで、住戸位置などにより差はありますが、13～39階まではいずれかの居室の最大天井高が2.7mで同様の三次元構造になります）、2.7m部分は限られています。

ただ、やはりビルトインエアコン部分も2.55mなのは素晴らしいですし、寝る前に眺望を堪能したい方にはこのダイレクトサッシ（床上20cmほどの立上りがありますのでサッシ高は約2.3mになります）のベッドルームはたまらないでしょうね。

タワマンの角住戸にしては玄関位置も良い方なので廊下が長過ぎるということもないですし、窓のあるオープンキッチンなど角住戸らしい魅力あるプランになっていると思います。

坪単価は予定価格で約683万円。同階南東角102㎡は約876万円、東向き中住戸86㎡が634万円といったところですので、南東角と大差ない（むしろ良いぐらい？）眺望と角住戸ならではの見事なダイレクトサッシを鑑みれば妙に現実的な水準と感じます。

上述のようにダイレクトサッシを洋室1と分け合う形になっているのは少々残念に感じはするものの、上層2フロア（プレミアムグレード×最大天井高3m）の北東角は当然のように坪単価1,000万円超ですし、前回取り上げた角住戸同様にこちらも人気になること必至でしょう。

というか、そもそもこの物件の角住戸はもっと単価の高いものでも人気になっていたと思います。前回の記事でも書きましたが、中住戸はフルバルコニー設計ながら落下物防止の観点からバルコニーに出ることが制限されており（サービスバルコニー表示）、いわゆる掃き出し窓にはなっていないため（足元はＦＩＸ窓で膝から上のみ開くようになっている）、一般的な掃き出し窓と比べると若干開放感で劣ります。
中古市場においては、太いタワマンゆえに角住戸率が低い上に中住戸の開口部が貧弱だったザ・タワー横浜北仲の角住戸プレミアムがかなり大きくなっているとも感じており（そもそも角住戸は出物が少ない）、こういった眺望良好な高層階角住戸はもっとプレミアムが乗っかっていても何らおかしくなかったと思うのです。前回の記事でも言及したように、ザ・タワー横浜北仲（馬車道駅直結と横浜駅直結では言うまでもなく大きな差があります）やナビューレ（築年数が大分経過してきています）の一般的なタイプ（プレミアム住戸とか高層階角住戸でない）でも500～600万円台の成約が多くなっていることからしても手堅い水準と言えるでしょう。

グロスはそれなりの水準ですので、賃貸に出すと仮定しその北仲タワーの高層階角住戸と同程度の坪賃料23,000円程度を見積った場合、表面利回り4.1％程度ではありますけど、立地と利回りはトレードオフの関係（一等地ほどリスク（※）は小さい反面、リターン（利回り）は小さくなる）になることを考えればけして悪い水準ではないと思います。まぁ、そもそもこう言った条件の高グロス住戸は利回りが出にくいので賃貸運用をする方はほとんどいないとは思いますけど…。
※これだけのグロス帯になるとポンと入居者が決まるとは言い難いので（タイミング次第）、空室リスクはけして低くはないように思いますが、売却に困るような売れないリスクはほとんどない。