ザ・パークハウス石神井公園テラス【マンション自体が少ない5,000㎡弱の第一種低層住居専用地域】2階72㎡7,698万円（坪単価355万円）

ザ・パークハウス石神井公園テラス。

所在地：東京都練馬区石神井町2-1466-23他（地番）
交通：石神井公園駅徒歩8分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、86戸

駅近ではありませんが、駅の北側に広がる第一種低層住居専用地域内に誕生する物件でその敷地面積は5,000㎡弱という大きなものになります。従前は生産緑地だったところですね。

敷地面積のわりに形状と道路付けがイマイチなため、配棟（ランドプラン）が少々難しくなっているようには思いますが、この界隈は戸建などの小さな建物が多く、こういったスケールのマンションどころか、分譲マンション自体ほとんど存在していないエリアになりますので、この界隈で住環境を重視したい方にはフィットする物件になるでしょう。
道路を挟んで西側にはサトー運送のわりと大きな事業所（倉庫・駐車場）があり、第一種低層住居専用地域らしからぬ景観なのはやや気にはなりますが…。

石神井池が南側に広がる石神井町6丁目のザ・パークハウス石神井町6丁目やグランドメゾン石神井公園パークフロントのような分かりやすさはないですし、石神井公園駅の物件と言えばやはり石神井公園がほど近いポジションであることに魅力を感じる方も多いとは思いますが、駅前にあるタワマンを除くとこういったスケールのある物件自体少ないのが石神井公園駅であり、「第一種低層住居専用地域×スケール」という点での魅力は小さくないでしょう。

買物便で言うと、やはり住居系エリアが広がっているため基本的には駅付近になります。
ただ、スーパーはライフとクイーンズ伊勢丹が徒歩8分、ヨークフーズが徒歩9分、西友とサミットストアが徒歩10分ということで選択肢が豊富ですし、駅も含めほぼフラットなアプローチなのも好材料です。

なお、通学区の光和小学校は徒歩7分と良好な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋はノースヴィラの72㎡の3LDK、南西角住戸になります。建築基準法上の1階住戸（当物件は地下住戸も含め4フロア構成。地上のみの3フロア構成のウエストヴィラ除く）で南側にサウスヴィラ、南西側にウエストヴィラのある"敷地内向きポジション"です。

ただ、上述のように道路付けがイマイチな物件でサウスヴィラ自体も南側すぐのところに前建（2階建）がありますので、サウスヴィラとの間に小さめながらも中庭（フローガーデン）を挟むこのポジションはけして悪くありませんし、日照も良好ですね。

間取りは80㎡台もある中での72㎡なので前建の影響なども加味したであろう現実的な大きさのものです。
また、西側は道路との間に戸建もあることから妻面の開口部は限られており、中住戸に近い印象でもありますね。

角住戸としては小ぶりな面積なりに効率性に気を使っているように感じますし、2WAYの洗面室による家事動線も魅力がありますが、価格帯的にもそれなりのお部屋にはなるのでもう少し華のあるプランになっていると良かったでしょうね。

洋室2の引き戸と連窓サッシは評価出来る点です。

坪単価は355万円。サウスヴィラの南西角80㎡超などは西側が接道した物件内で条件の良いものになることから最上階ともなると坪単価420万円ほど、その一方で地下住戸は300万円ほどからとわりと上下差のある物件になります。

物件平均は360～370万円ぐらいになるはずで、近年の石神井公園駅を最寄りとする物件はザ・グローベル石神井公園（2019年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約365万円）、ローレルコート石神井公園（2018年分譲/駅徒歩9分/平均坪単価約285万円）、ディアナコート石神井公園（2017年分譲/駅徒歩3分/平均坪単価約350万円）といった感じのラインナップなので今時期の市況（相場）や良好なポジションなどを鑑みればまずまずの水準と言えるのではないでしょうか。

やはりグローバルやディアナコートと比べると駅距離や石神井公園との距離感で差を感じはするものの、こちらは住環境とスケール面での魅力がありますからね。

ちなみに、第1期は総戸数の約65%となる56戸を供給するとのことでニーズは旺盛なようです。