ピアース戸越公園【再開発も控える徒歩5分×JR徒歩10分】2階53㎡7,290万円（坪単価454万円）
ピアース戸越公園。
所在地：東京都品川区豊町4-270-1（地番）
交通：戸越公園駅徒歩5分、西大井駅徒歩10分、中延駅徒歩10分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、31戸
戸越公園駅からは南東方向、四間通り沿いに誕生する物件です。
敷地面積500㎡ほどの小ぶりな物件となる一方で、駅徒歩5分ながらも周囲は戸建を中心とした住宅街にあり落ち着きのあるポジションですね。戸越公園駅前ではタワマンを含む再開発が進行中で、そういった面での魅力もあるでしょう。
また、ホームページ等でアピールされているように、複数の賑わいある商店街が利用できるポジションで、戸越公園駅前の戸越公園商店街はもちろんのこと、戸越銀座商店街、中延商店街、そして大井町商店街までも徒歩17分ほどと、再開発の進む大井町駅界隈もわりと身近に感じられるところですね。
駅北東部物件のように文庫の森や戸越公園はそこまで近くはないものの、この物件はJR（西大井駅）が徒歩10分圏内になるあたりも魅力の1つになってくるでしょう。
30～50㎡台で構成された物件ながらも以下のように狭小ファミリータイプも存在した物件で、通学区の豊葉の杜学園は徒歩5分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は53㎡の2LDK+S、南西角住戸です。2階では視界抜けは得られないものの、いずれの方角も2階建の戸建・アパートといった感じですので日照的な問題はなく、西側は細いながらも接道（私道）しています。
間取りにはちょっと驚かされました。プレシス（一建設）顔負けの実質3LDKです…。
もちろんメニュープランとしてはLDに洋室2をつなげたタイプ（1LDK+S）もあるのですが、デザインを中心に差別化することで差別化を図ってきた（純粋な価格勝負を避けてきた）モリモトがここまでの狭小化（つまりは、グロス価格の下落）を進めてくるとは思わなかったです。
「デザイン＋価格（こなれたグロス）」で攻めるぐらいでないと需要を生み出しづらい市況ということもあるのでしょうが（昨今は良い数字が出ていますが、マンションの設計・企画自体は半年～1年前に行われているはずですし、現状ですら市況はまだまだ半信半疑な状況）、まずまずの落ち着きがあり日照的にも良好なポジションですのでせめて60㎡程度を確保しつつ"価格とのバランスを取って欲しかった"という思いは小さくないですね。
LDKは表示上10.1畳ながら、ドア位置との関係上、入口付近のデッドスペースがえらいことになっており、LD単体では5畳あるかないかぐらいですし…。
また、ウォークスルークローゼットによる回遊動線、1418の浴室などは面積帯のわりには頑張っているように思うものの、柱の食い込みも目立つプランですし、この面積帯でこの部屋数にするのであればもっと効率性を追求してしかるべきだったように思います。
坪単価は454万円。この後に取り上げる30㎡台と比べるとやや単価が抑えられている印象にはなりますが、”普通の2LDK（1LDK+S）”と考えた場合にはグロスはそれなり、また、上述のような60㎡に乗せた3LDK（2LDK+S）を仮定した場合には8,000万円超（同単価と仮定）になってしまいますので、面積を限界まで絞ったなりの苦しい単価設定ということになるでしょうね。
この単価にするのであればやはりもっと効率性を追求して欲しかったという思いもあります。
このシリーズなりのお洒落なデザインであるのは間違いありませんが、このシリーズの中ではエントランス周りのインパクトに秀でた印象はないですし（ピアース祐天寺などピアース旗の台など同小規模でもさらにインパクトのある物件を生み出せるのがモリモト）、”53㎡の実質3LDK（2LDK+S）”を設けないとままならないあたりが既に当プロジェクトの苦しさを象徴している気がしますね。
所在地：東京都品川区豊町4-270-1（地番）
交通：戸越公園駅徒歩5分、西大井駅徒歩10分、中延駅徒歩10分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、31戸
戸越公園駅からは南東方向、四間通り沿いに誕生する物件です。
敷地面積500㎡ほどの小ぶりな物件となる一方で、駅徒歩5分ながらも周囲は戸建を中心とした住宅街にあり落ち着きのあるポジションですね。戸越公園駅前ではタワマンを含む再開発が進行中で、そういった面での魅力もあるでしょう。
また、ホームページ等でアピールされているように、複数の賑わいある商店街が利用できるポジションで、戸越公園駅前の戸越公園商店街はもちろんのこと、戸越銀座商店街、中延商店街、そして大井町商店街までも徒歩17分ほどと、再開発の進む大井町駅界隈もわりと身近に感じられるところですね。
駅北東部物件のように文庫の森や戸越公園はそこまで近くはないものの、この物件はJR（西大井駅）が徒歩10分圏内になるあたりも魅力の1つになってくるでしょう。
30～50㎡台で構成された物件ながらも以下のように狭小ファミリータイプも存在した物件で、通学区の豊葉の杜学園は徒歩5分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は53㎡の2LDK+S、南西角住戸です。2階では視界抜けは得られないものの、いずれの方角も2階建の戸建・アパートといった感じですので日照的な問題はなく、西側は細いながらも接道（私道）しています。
間取りにはちょっと驚かされました。プレシス（一建設）顔負けの実質3LDKです…。
もちろんメニュープランとしてはLDに洋室2をつなげたタイプ（1LDK+S）もあるのですが、デザインを中心に差別化することで差別化を図ってきた（純粋な価格勝負を避けてきた）モリモトがここまでの狭小化（つまりは、グロス価格の下落）を進めてくるとは思わなかったです。
「デザイン＋価格（こなれたグロス）」で攻めるぐらいでないと需要を生み出しづらい市況ということもあるのでしょうが（昨今は良い数字が出ていますが、マンションの設計・企画自体は半年～1年前に行われているはずですし、現状ですら市況はまだまだ半信半疑な状況）、まずまずの落ち着きがあり日照的にも良好なポジションですのでせめて60㎡程度を確保しつつ"価格とのバランスを取って欲しかった"という思いは小さくないですね。
LDKは表示上10.1畳ながら、ドア位置との関係上、入口付近のデッドスペースがえらいことになっており、LD単体では5畳あるかないかぐらいですし…。
また、ウォークスルークローゼットによる回遊動線、1418の浴室などは面積帯のわりには頑張っているように思うものの、柱の食い込みも目立つプランですし、この面積帯でこの部屋数にするのであればもっと効率性を追求してしかるべきだったように思います。
坪単価は454万円。この後に取り上げる30㎡台と比べるとやや単価が抑えられている印象にはなりますが、”普通の2LDK（1LDK+S）”と考えた場合にはグロスはそれなり、また、上述のような60㎡に乗せた3LDK（2LDK+S）を仮定した場合には8,000万円超（同単価と仮定）になってしまいますので、面積を限界まで絞ったなりの苦しい単価設定ということになるでしょうね。
この単価にするのであればやはりもっと効率性を追求して欲しかったという思いもあります。
このシリーズなりのお洒落なデザインであるのは間違いありませんが、このシリーズの中ではエントランス周りのインパクトに秀でた印象はないですし（ピアース祐天寺などピアース旗の台など同小規模でもさらにインパクトのある物件を生み出せるのがモリモト）、”53㎡の実質3LDK（2LDK+S）”を設けないとままならないあたりが既に当プロジェクトの苦しさを象徴している気がしますね。