ピアース戸越公園【ベッドルームは3.6と2.4】2階36㎡5,090万円（坪単価462万円）

続けて、ピアース戸越公園。

設計はビッグプランニング、施工は風越建設、そしてデザイン監修は南條設計室です。

ここ2～3年のピアースを最も多くデザインしているのがこの物件にも携わる南條設計室の山形氏で、直近に多くのピアースを生み出しているがゆえの"既視感あるデザイン"ではあるものの、やっぱりそこいらへんの分譲マンションとは違う洗練された佇まいですね。

エントランスが2層吹抜となったピアース祐天寺やピアース旗の台ほどのインパクトこそありませんが、30～50㎡台の総戸数31戸の物件としては二次元的なゆとりを感じますし、ガラス面豊か、かつ、窓外の道路（私道）との間の空間を質感豊かなタイルで彩ることで小規模物件ながらも気持ち良い迎賓空間が実現しています。

外壁及びバルコニーに戸境（一部）にボーダータイル、また、バルコニー軒裏の多くを木目調仕上げとすることで外観も繊細な仕上がりですね。

前回のピアース戸越公園。

公式ホームページ

お部屋は36㎡の2DK、西向き中住戸です。西側は戸建などの2階建が連なっていますし、そのように私道との間には植栽なども施されますので、離隔もそれなりに確保出来ています。

間取りはこれまた凄い"狭小もの"ですね。流石に2LDKにするのは難しかったようですが、30㎡台中盤でベッドルーム2室を確保したもので、3.6畳と2.4畳って凄すぎでしょ…。
やはりメニュープランにより普通（？）の1LDKにすることも出来ますけど…。

四角の柱の食い込みが気になる設計でもありますし、浴室も1216でしかないなどこのご時世ならではの苦しさを感じずにはいられないタイプになります。

一方で、内廊下設計、また、玄関前に戸別宅配ボックス（トランクルーム的に使うことも可能）を備えているあたりは評価出来る点です。しかしながら、玄関ドアを開けると内廊下の人の通行を邪魔してしまう感じの玄関前の窮屈さも気になりますね（西側エントランス前にゆとりを設けたことの弊害？）。

坪単価は462万円。先ほどのプランよりは効率性が高いですし、1LDKとしてもグロスが嵩みにくい30㎡台中盤ならば大きな違和感のない単価設定ではあるものの、ブランド感に欠けるクレヴィスタ戸越公園あたりと比べた場合にはもちろんのこと、中延駅徒歩1分の好立地で分譲されたオープンレジデンシア品川中延ステーションフロント（平均坪単価約425万円）と比べても高いぐらいの水準というのはデザインによる付加価値を折り込み過ぎな印象ではありますかね。
ネベル戸越公園は2018年分譲なので今とはちょっと相場が異なりはするものの、平均坪単価約355万円でしかなかったですし、同じピアースという点で言うと2019年末に分譲されたピアース品川中延（中延駅徒歩4分/平均坪単価約435万円）よりも大分上になります…。

常々言っているようにモリモトはデザインを武器に”少し高くても住みたくなる（特に実需層）”物件を供給するのが基本で、価格を立地面などからシンプルに吟味した場合”やや高い”と感じることが多い傾向にあるのは確かですけど、以下のように小規模なりに嵩んだランニングコストもボディーブローのように効いてくる印象です。

設備仕様面は、小規模コンパクトゆえにディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターに加え、廊下床をタイル貼とするなどそれなりのものにはなっています。

管理費は408円/㎡。内廊下（このスケールでは冷暖房なども備わっていないでしょう）とは言え、ディスポーザーなしでのこの単価は小規模物件ゆえの割高な水準になります。

駐車場は身障者用の平置1台のみになります。