パークホームズ浦和仲町二丁目【裏門通りと坂下通りに面した徒歩9分】82㎡9,298万円（坪単価376万円）

パークホームズ浦和仲町二丁目。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2-51-8（地番）
交通：浦和駅徒歩9分（7:00~24:15のアトレ北口改札徒歩8分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、70戸

坂下通りと裏門通りに面した（敷地南西端を第三者所有地にえぐられており、角地ではない）仲町2丁目の西端に誕生する物件です。

東口では駅徒歩4分にレ・ジェイド浦和、そしてつい最近分譲開始された西口駅徒歩5分（アトレ北口徒歩4分）のプラウド浦和などといった駅徒歩5分圏内のような特別感はなく、仲町2丁目だけでもガーデンハウス浦和仲町（未だ分譲中）やプレミスト浦和仲町（今夏に分譲され既に完売）が近年供給されてはいますが、仲町小学区・常盤中学区（いずれも遠いですけど…）という点も含め手堅い人気を誇る浦和駅徒歩10分圏内の物件ということになります。

敷地形状に加え、裏門通りの先（隣接はしていない）に18階建総戸数130戸というそこそこスケール感のある同三井のパークホームズ浦和仲町があるがゆえの全戸東向きの配棟で、東側も同商業地域になるので将来的なリスクが伴いはするものの（浦和エリアは広域に渡り商業地域が広がることからドミノリスクで有名です）、現状においては”東方向の抜け”という点での魅力もあるでしょう。

買物関係で言うと、イトーヨーカドーが徒歩6分、伊勢丹が徒歩7分、アトレやいなげやが徒歩8分といったところで浦和駅徒歩10分圏内なりの高い利便性があります。

通学校は上述のように徒歩18分の仲町小学校と徒歩36分（自転車12分）の常盤中学校になります。

公式ホームページ

お部屋は82㎡の4LDK、南東角住戸です。上述のように全戸東向きの配棟ですので、1フロア1戸だけの南に面したお部屋になります。南方向そう遠くないところにその18階建のパークホームズ浦和仲町があるので、こういった上層階でも視界への影響はあるのですが、日照に関しては何ら問題なく東方向は部分的に駅の向こう側まで抜けが出てくるポジションです。

間取りはそのような日照良好な角住戸ということで、物件内でダントツに大きなものになっています。フロア内もう1つの角住戸である北東角は71㎡ですのでしっかりとした差がありますね。

ただ、こちらは4LDKになりますので、1室1室はゆとりある感じではないですし、廊下は一直線のわりに長め、さらに、共用廊下側の柱の食い込みがかなり顕著なあたりも気にはなりますね。

一方、南が妻面のわりに開口部を充実させているのは評価出来る点でしょう（いわゆる腰高窓ではなく床上すぐのところから梁下までのしっかりとしたサッシ高もある）。
ただ、柱の食い込みなども影響し、玄関前にアルコーブ的なゆとりある空間を確保出来ていませんし、グロス的にも億近い水準であることを考えるともう少し顔となるような玄関周りを実現して欲しかった印象にはなりますかね。

坪単価は376万円。プレミスト浦和仲町（平均坪単価約315万円）の南面良好な最上階角住戸が坪単価350万円弱でしたので、直後の分譲とは思えないほどの差がありますね。

ガーデンハウス浦和仲町は第1期当初の坪単価300万円前後から住不お得意の値上げをし、現在は坪単価350～360万円ほどが中心の販売になっていますので、それと比べた場合には違和感はない（むしろ安いぐらい）のですが、このお部屋は80㎡超ゆえにかなりグロスもかなり立派ですので現実的な設定を心掛けることの多い三井物件にしては少々強めに映ってしまいます。

普通に東向きとなる中住戸は1割程度単価が抑えられていますし、平均では320万円程度になるはずでそのプレミストと比べそこまで差は感じないものの、日照時間が短めの東向きでのものですし、東向きばかりであるがゆえにこの妻面が南に面した角住戸への価格上乗せ（プレミアム）がやや大きくなってしまっている印象も受けますね。