クリオ亀有ガーデンマークス【この立地の80㎡台なのに日照が…】3階80㎡5,000万円（坪単価206万円）
クリオ亀有ガーデンマークス。
所在地：東京都足立区東和4-67-91（地番）
交通：北綾瀬駅徒歩13分、亀有駅徒歩16分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、35戸
東和4丁目の西端、蒲原通り沿いに誕生する物件です。蒲原通りの向かいにこのエリアを代表する超大規模物件トーキョーガーデンスイート（15階建555戸）があり、小規模な当物件は高さ的にもスケール的にも圧倒される部分がありますね。
亀有駅どころか最寄駅の北綾瀬駅までも少々距離のあるポジションで、近年は千代田線の始発駅となった北綾瀬駅徒歩10分圏内にルネ北綾瀬、ルフォン北綾瀬シエルフォート、センチュリー北綾瀬といった物件が誕生しており、駅徒歩12分のサンリヤン北綾瀬が未だ分譲中というあたりからしてもやや難しさを感じるところはありますね。
そもそもアドレスも最寄駅も物件名の「亀有」とは関係ないのでまだ「北綾瀬」の方が違和感がないのですが、なぜに北綾瀬ではないのでしょうね。ホームページのトップには目立つところに「北綾瀬駅、始発駅・再開発で進化する」と書かれているぐらいですし、素直に北綾瀬で良かったように思うのですが、そういった北綾瀬駅の近年の供給の多さを考慮しているのでしょうか？？？
ただ、一方でやはりこのようなポジションで分譲を行うだけのポイントもありますね。
現状の最寄りのスーパーは西友の徒歩7分（現状でも悪くない）になるのですが、来年5月にトーキョーガーデンスイートの道路を挟んだ南側にスーパーベルクスがオープン予定で、そういった面も考慮されての分譲マンションの供給と思われます。
大きな中川公園や東綾瀬公園などもほど近いポジション、また、通学校の東渕江小学校が目と鼻の先徒歩2分というあたりから、駅距離を妥協出来るファミリーにはフィットする物件になってくるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は80㎡の4LDK、北西角住戸です。両面共に接道してはいるものの、この階では視界抜けは得られませんし、特に蒲原通りの向かい（西方向）はそのトーキョーガーデンスイートが屏風のように南北に広がっているので、トーキョーガーデンスイートが通りからセットバックされた位置に立っているとは言えども少々の圧迫感が伴いますね。
間取りは80㎡超を確保したゆとりあるもので、上述のように子育て環境などを考慮した4LDKの設定も良いと思うのですが、「北西角」は少々違和感がありますね。
眺望に重きを置いたタワマンの普及なども影響し、一昔前に比べれば「南向き信仰」が薄れているようには思いますが、この物件の北西角は上層階でも眺望面での魅力が高いわけではないですし、日照がほぼ得られないこのポジションで80㎡の4LDKというのは不思議です。
南側が接道した敷地ではありませんので、将来的なリスクが伴いはするものの、この立地条件ならば南東角（68㎡）や南西角（75㎡）に最大級のものを持ってくるのがセオリーだと思いますし、率直に随分思い切った提案をするなぁ…と思いますね。
このシリーズらしく柱のアウトフレームは良好で、きれいな居室形状や角住戸にしては効率的な廊下設計、さらに、4連ワイドサッシが施されたLDなど間取り面での魅力は少なくありません。また、洋室4の引き戸を開け放つと広がりのある空間が実現するのも◎でしょう。
ただ、この物件の西向きは一般的な西向きの中でも日照が芳しくありませんし、見れば見るほど不思議な提案だと思ってしまいますね。
坪単価は206万円。四捨五入すると5,000万円ですが、正確には4,999万8千円ということで、80㎡が4,000万円台（1,000万円単位）という意味ではやや目立ちはします。
しかしながら、ほぼ5,000万円ですし、駅徒歩10分超のセンチュリー北綾瀬が平均坪単価約220万円、サンリヤン北綾瀬が平均坪単価約205万円、そして駅徒歩9分のルフォン北綾瀬シエルフォートですら平均坪単価約210万円という感じでしたので、その後幾らか相場が値上がりしているとは言え低層階でのこの水準はちょっと残念ですね。
このお部屋は上述のように面積帯（嵩んだグロス価格）と日照面でのミスマッチも感じますし…。
所在地：東京都足立区東和4-67-91（地番）
交通：北綾瀬駅徒歩13分、亀有駅徒歩16分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、35戸
東和4丁目の西端、蒲原通り沿いに誕生する物件です。蒲原通りの向かいにこのエリアを代表する超大規模物件トーキョーガーデンスイート（15階建555戸）があり、小規模な当物件は高さ的にもスケール的にも圧倒される部分がありますね。
亀有駅どころか最寄駅の北綾瀬駅までも少々距離のあるポジションで、近年は千代田線の始発駅となった北綾瀬駅徒歩10分圏内にルネ北綾瀬、ルフォン北綾瀬シエルフォート、センチュリー北綾瀬といった物件が誕生しており、駅徒歩12分のサンリヤン北綾瀬が未だ分譲中というあたりからしてもやや難しさを感じるところはありますね。
そもそもアドレスも最寄駅も物件名の「亀有」とは関係ないのでまだ「北綾瀬」の方が違和感がないのですが、なぜに北綾瀬ではないのでしょうね。ホームページのトップには目立つところに「北綾瀬駅、始発駅・再開発で進化する」と書かれているぐらいですし、素直に北綾瀬で良かったように思うのですが、そういった北綾瀬駅の近年の供給の多さを考慮しているのでしょうか？？？
ただ、一方でやはりこのようなポジションで分譲を行うだけのポイントもありますね。
現状の最寄りのスーパーは西友の徒歩7分（現状でも悪くない）になるのですが、来年5月にトーキョーガーデンスイートの道路を挟んだ南側にスーパーベルクスがオープン予定で、そういった面も考慮されての分譲マンションの供給と思われます。
大きな中川公園や東綾瀬公園などもほど近いポジション、また、通学校の東渕江小学校が目と鼻の先徒歩2分というあたりから、駅距離を妥協出来るファミリーにはフィットする物件になってくるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は80㎡の4LDK、北西角住戸です。両面共に接道してはいるものの、この階では視界抜けは得られませんし、特に蒲原通りの向かい（西方向）はそのトーキョーガーデンスイートが屏風のように南北に広がっているので、トーキョーガーデンスイートが通りからセットバックされた位置に立っているとは言えども少々の圧迫感が伴いますね。
間取りは80㎡超を確保したゆとりあるもので、上述のように子育て環境などを考慮した4LDKの設定も良いと思うのですが、「北西角」は少々違和感がありますね。
眺望に重きを置いたタワマンの普及なども影響し、一昔前に比べれば「南向き信仰」が薄れているようには思いますが、この物件の北西角は上層階でも眺望面での魅力が高いわけではないですし、日照がほぼ得られないこのポジションで80㎡の4LDKというのは不思議です。
南側が接道した敷地ではありませんので、将来的なリスクが伴いはするものの、この立地条件ならば南東角（68㎡）や南西角（75㎡）に最大級のものを持ってくるのがセオリーだと思いますし、率直に随分思い切った提案をするなぁ…と思いますね。
このシリーズらしく柱のアウトフレームは良好で、きれいな居室形状や角住戸にしては効率的な廊下設計、さらに、4連ワイドサッシが施されたLDなど間取り面での魅力は少なくありません。また、洋室4の引き戸を開け放つと広がりのある空間が実現するのも◎でしょう。
ただ、この物件の西向きは一般的な西向きの中でも日照が芳しくありませんし、見れば見るほど不思議な提案だと思ってしまいますね。
坪単価は206万円。四捨五入すると5,000万円ですが、正確には4,999万8千円ということで、80㎡が4,000万円台（1,000万円単位）という意味ではやや目立ちはします。
しかしながら、ほぼ5,000万円ですし、駅徒歩10分超のセンチュリー北綾瀬が平均坪単価約220万円、サンリヤン北綾瀬が平均坪単価約205万円、そして駅徒歩9分のルフォン北綾瀬シエルフォートですら平均坪単価約210万円という感じでしたので、その後幾らか相場が値上がりしているとは言え低層階でのこの水準はちょっと残念ですね。
このお部屋は上述のように面積帯（嵩んだグロス価格）と日照面でのミスマッチも感じますし…。