エクセレントシティ亀有ステーションスイート【駅とアリオが徒歩3分×良好な眺望】8階68㎡6,958万円（坪単価338万円）

エクセレントシティ亀有ステーションスイート。

所在地：東京都葛飾区亀有3-36-1（地番）
交通：亀有駅徒歩3分
用途地域：準工業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：13階建、41戸

今世紀初の「亀有駅徒歩3分×アリオ亀有徒歩3分」を謳う物件になります。
事実ではあるものの、”今世紀初”という言い方はやや大袈裟な気がしてしまいますし、環七沿い、かつ、線路（高架）も近いポジションなので駅前物件の中でもかなり賑やかなポジションにはなってしまいます。

ただ、単純に駅とアリオが近い利便性だけの物件でないのがこの立地の良いところだと思います。

当物件の敷地の大半は環七通り沿いの準工業地域にあり特段の高さ制限がないのに対し、内に入る東側（当敷地の途中から）は第一種住居地域になっており、第2種高度地区の斜線制限があるので、このレベルの高さの建物が立つことはまずないでしょう。実際、戸建を中心とした低層住宅街が広がっており、上層階は中川まで視界に入ってくるはずです。

スーパー関係は、アリオのイトーヨーカドーが徒歩2分の他にもまいばすが徒歩3分、ハナマサとマルエツが徒歩5分になるなど抜群ですね。

通学校は駅の反対側の中之台小学校で徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。このお部屋の南側はまだ環七沿いの準工業地域なのですが、戸建が立っており、南～東、さらに北東に至るまで高い建物のない抜群の視界抜けが得られるポジションです。この階だと"中川リバービュー"という感じにはならないでしょうが、上述のような高度地区の設定により将来的に視界が妨げられるリスクはほぼないですし、この利便性でこの日照と視界はかなり恵まれていますね。

環七に背を向ける方向でもありますので、音の影響も大きくはないはずです。

間取りは70㎡に満たない3LDKということで、ルーバル付の70～80㎡台などに比べると小ぶりにはなりますが、このような「駅近×眺望良し」のポジションであればこの大きさでも違和感はないでしょう。

東面が雁行設計になっていることで、柱の食い込みや歪なバルコニー形状が少々気にはなります。ただ、角住戸らしからぬ良好な玄関位置を実現したプランで効率性が高めなのも評価出来る点です。

LDから洋室1にかけての部分に事実上の廊下スペースが存在してはいますがそこを含めても廊下は短めですし、洋室3の引き戸を開くことで二面採光の広がりのある空間にもなります。やや小ぶりな面積帯ながらも角住戸らしさを演出出来ているあたりにも好感が持てますね。

キッチンに窓があるのは良い反面、LD側の開口部をもう少し大きく出来ていると良かったようには思いますけど…。

坪単価は338万円。駅徒歩4分の好立地で年初から分譲されているクラッシィハウス亀有は当初は平均で295万円程度だったのですが、人気を集めたことからその後は住不顔負けのあこぎな値上げ戦略を展開し、現在は”当初の供給住戸よりも相対的に条件の劣るお部屋"を坪単価300～350万円ほどで売っており販売ペースの鈍化が著しいですね。

こちらはその値上げ後のクラッシィハウスに近い水準で、2017年分譲のパークホームズ亀有ガーデンズコート（足立区側の駅徒歩5分）の平均坪単価約235万円、2016年分譲のザ・パークハウス亀有（駅徒歩4分）の平均坪単価約250万円と比べると大分高くなったとは思うものの、低層階やノン南向きが多く残っているクラッシィハウスとは異なり、こちらは日照・眺望共に良好な角住戸での水準になりますのでこのご時世なりに違和感はないのでしょう。

クラッシィハウスは値上げ幅が大き過ぎというのもありますが、そもそも”値上げへの抵抗感”も販売不振の要因の１つであり、スケールを活かした共用面等の魅力も大きな物件ですので、今時期に今の価格で新規供給していたらもっと売れていると思いますし…。