ミオカステーロ中野島Ⅳ【4物件目でついに駅近】4階76㎡5,398万円（坪単価234万円）

ミオカステーロ中野島Ⅳ。

所在地：神奈川県川崎市多摩区中野島3-681-3外5筆（地番）
交通：中野島駅徒歩4分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、61戸

「Ⅳ」という名の通り、中野島駅界隈で頻繁に供給を行っている山田建設の第四弾になります。Ⅰこそ2007年ですが、Ⅱは2017年、そしてⅢは2020年ということで昨今の勢いは凄いものがありますね。

中野島駅の駅力はお世辞にも高いとは言えず、そもそも分譲マンションの供給自体が多くないのですが、一昨年にはエリア内では珍しいブランド物件プラウド中野島が当物件と同じ駅徒歩4分のところに誕生していますし、マンション価格の高騰によりこのあたりもマンションの開発が盛んになってきていますね。

こちらは、多摩川寄りだったプラウドとは異なる線路の南側（隣接はしていない）ポジションで、目と鼻の先に中野島小学校のある住宅街に位置しているため駅徒歩4分ながらも落ち着きがあります。

買物関係で言うと、徒歩5分にジェーソン、徒歩6分にサミットストア、徒歩7分に業務スーパーなどがあり、駅前が地味（駅前に施設が集中しているわけではない）ゆえにいわゆる駅近物件ほどの利便性はありませんが悪くはないでしょう。

通学校はその徒歩1分の中野島小学校ですが、カリタス小学校（中高も）も徒歩8分にあり、お受験組の魅力もあるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の4LDK、南西角住戸です。敷地南西端（北側道路沿いにある駐車場の南側）に位置した角住戸で、西には5階建マンションがありますが、南側は戸建住宅街で、4階になると日照だけでなく視界抜けまで望めます。

間取りは80㎡に満たない4LDKということで、部屋数のわりに面積を絞ったタイプということになるのですが、そのように小学校が至近となる落ち着きある住宅街に位置しているのでお子さんが複数いるご家庭にフィットするでしょう（面積を絞ったことでグロス価格もそこまでではない）。

4LDKだと妻面（西面）にベッドルームを3～4室を並べるのが一般的で、その場合、LDは一面採光（角位置にできない）になってしまうものですが、このプランは洋室3を行灯部屋としたことでLDを二面採光に出来ているのも良いように思います。

洋室4室あれば1室ぐらい行灯部屋でも悪くないと思いますし（常々言っていますが、行灯部屋は日中でも扉を占めると本当に”真っ暗”に出来るので夜勤のあるお仕事に就き日中睡眠をとりたい方には有用ですし、もちろん納戸的に使うのも良し）、凸設計にしたことでLDを三面採光に出来ているあたりも魅力でしょうね。

柱の食い込みが少々気にはなるものの、低層建で細いものになるので面積消費はそこまでではありません。
それよりも凸な位置のLDの先にオマケ程度に設けられた奥行のないバルコニーが気になりますね…。

低層住宅街に位置し、洗濯物を外干しする環境として申し分ありませんし、バルコニーがこれだけというのはどうかと…。

坪単価は234万円。近年のミオカステーロ中野島で言うとⅡ（2017年分譲/駅徒歩12分/平均坪単価約190万円）、Ⅲ（2020年分譲/駅徒歩10分/平均坪単価約195万円）ということで、流石に高くはなります。
ただ、ここの平均は210万円ちょっとぐらいになるはずで、一昨年の同駅徒歩4分のプラウド中野島の平均坪単価約245万円と比べると明確にこなれた水準になっています。

むろんブランド力で大きく水をあけられているのは事実ではあるのですが、ミオカステーロはこのエリアや南武線沿線では有名ですし、この物件はミオカステーロシリーズの中でもスケール感（存在感）があります。また、平均的なミオカステーロシリーズよりもデザイン面などにも気を使っているように感じるので中小デベロッパーなりの現実的な設定と言えるのではないでしょうか。