ミオカステーロ中野島Ⅳ【大きめの敷地だが、難しいランドプラン】1階78㎡4,198万円（坪単価179万円）
続けて、ミオカステーロ中野島Ⅳ。
設計・施工はむろんデベロッパーでもある山田建設になります。
前回の記事でもちらっと述べたように小ぶりな物件の多いミオカステーロシリーズにしては大きな物件で、敷地面積2,200㎡弱×ファミリータイプ中心の総戸数61戸というスケール感があります。
ただ、高さ制限（斜線制限）の厳しい住居系地域ゆえに高さが出せておらず、当然のことながらその中で容積率を満たすだけの設計を心掛けたことで空地率は低めですね。
空地率の約40％自体は凄く低いわけではないのですが、当物件は南北に長く、かつ、非常に歪な敷地形状になっており、面積のわりに間口（敷地北側のみ）がかなり短い土地になりますので、その40％という数字以上に敷地のゆとりが感じにくくなっています（空地は敷地境界線上にぐるっと細長く存在しており、まとまった空地がない）。
外観は共用廊下側もガラス手摺とするなどこのシリーズの中としては透明度の高いものとなっていますし、その北側道路沿いのエントランス周りを質感の良い石貼りとするなどデザイン的には悪くないのですが、エントランスのセットバックも今一つですし、敷地面積2,200㎡の物件とは思えない難しいランドプランを強いられた物件になります。
前回のミオカステーロ中野島Ⅳ。
公式ホームページ
お部屋は78㎡の2LDK+S、南西角住戸です。敷地最南端ポジションで、いずれの方角も戸建住宅街になります。接道してはいないので視界抜けはありませんが、日照的には問題のない良好な戸建感覚のお部屋になります。
間取りとしては、3LDKでの78㎡になりますので近年の狭小トレンドからしたら大きな方ですね。山田建設はミオカステーロ都筑ふれあいの丘、ミオカステーロ港北中川IIIなどで90㎡超を設けているように、このご時世としては珍しいほどしっかりとした面積を心掛ける傾向にあるデベロッパーで、この物件も平均以上のゆとりを感じることが出来ます。
※もちろん立地・価格帯にもよるところもありますが、一般的なエリアにおいては60～70㎡程度の3LDKを多くした方が単価を伸ばしやすいもので、グロス価格が嵩むのを嫌う中小デベロッパーは郊外寄りのエリアであっても消極的な狭小戦略に傾倒してしまうのが大方のケースです。
欲を言えばもう少し専用庭を大きくして欲しかったという思いはあるものの（上述のように敷地形状と道路付けによりランドプランが難しくなっている）、四方に開口部があるというあたりも個性的ですね。玄関にも窓があります。
角住戸にしては廊下が短いですし、2WAYの洗面室による家事動線も魅力的でしょう。
坪単価は179万円。1階ながら日照も得られるポジションですし、専用庭や豊かな開口部といった特長あっての水準なのでこのご時世としてはこなれている方だと思います。
多摩川が近いエリアらしくハザードマップで色の付いた敷地の1階住戸になりますし、やはり専有面積が大きいことで単価を伸ばしづらくなっているところもあるとは思いますが（70㎡ならば3,900万円台後半（坪単価190万円弱）で行けたはず）、前回の記事で書いたようにこれから小学校に通う小さなお子さんのいるご家庭にハマる立地で、下階に迷惑をかけることがないという点でもこういった1階住戸は魅力があるでしょう。
設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、そしてキッチンカップボードも備わっているなど充実しています。
管理費は117円/㎡。安っ…。ディスポーザーなしの外廊下ですけど、総戸数61戸はそこまでスケールが大きいわけではないですし、この水準は嬉しいですね。敷地のゆとりはありませんので、以下のように駐車場も大半が機械式となる中でのこの水準はリーズナブルです。
※逆に言うと、駐車場料金が全て管理費会計に計上されているような場合（修繕積立金会計に計上されず、将来的に修繕積立金の大幅な値上げが予定されている）には、空車が多くなると管理費自体も上げる必要が出てくるので注意が必要です。
駐車場は全26台で身障者用を含む3台のみが平置、残りの23台が機械式です。
設計・施工はむろんデベロッパーでもある山田建設になります。
前回の記事でもちらっと述べたように小ぶりな物件の多いミオカステーロシリーズにしては大きな物件で、敷地面積2,200㎡弱×ファミリータイプ中心の総戸数61戸というスケール感があります。
ただ、高さ制限（斜線制限）の厳しい住居系地域ゆえに高さが出せておらず、当然のことながらその中で容積率を満たすだけの設計を心掛けたことで空地率は低めですね。
空地率の約40％自体は凄く低いわけではないのですが、当物件は南北に長く、かつ、非常に歪な敷地形状になっており、面積のわりに間口（敷地北側のみ）がかなり短い土地になりますので、その40％という数字以上に敷地のゆとりが感じにくくなっています（空地は敷地境界線上にぐるっと細長く存在しており、まとまった空地がない）。
外観は共用廊下側もガラス手摺とするなどこのシリーズの中としては透明度の高いものとなっていますし、その北側道路沿いのエントランス周りを質感の良い石貼りとするなどデザイン的には悪くないのですが、エントランスのセットバックも今一つですし、敷地面積2,200㎡の物件とは思えない難しいランドプランを強いられた物件になります。
前回のミオカステーロ中野島Ⅳ。
公式ホームページ
お部屋は78㎡の2LDK+S、南西角住戸です。敷地最南端ポジションで、いずれの方角も戸建住宅街になります。接道してはいないので視界抜けはありませんが、日照的には問題のない良好な戸建感覚のお部屋になります。
間取りとしては、3LDKでの78㎡になりますので近年の狭小トレンドからしたら大きな方ですね。山田建設はミオカステーロ都筑ふれあいの丘、ミオカステーロ港北中川IIIなどで90㎡超を設けているように、このご時世としては珍しいほどしっかりとした面積を心掛ける傾向にあるデベロッパーで、この物件も平均以上のゆとりを感じることが出来ます。
※もちろん立地・価格帯にもよるところもありますが、一般的なエリアにおいては60～70㎡程度の3LDKを多くした方が単価を伸ばしやすいもので、グロス価格が嵩むのを嫌う中小デベロッパーは郊外寄りのエリアであっても消極的な狭小戦略に傾倒してしまうのが大方のケースです。
欲を言えばもう少し専用庭を大きくして欲しかったという思いはあるものの（上述のように敷地形状と道路付けによりランドプランが難しくなっている）、四方に開口部があるというあたりも個性的ですね。玄関にも窓があります。
角住戸にしては廊下が短いですし、2WAYの洗面室による家事動線も魅力的でしょう。
坪単価は179万円。1階ながら日照も得られるポジションですし、専用庭や豊かな開口部といった特長あっての水準なのでこのご時世としてはこなれている方だと思います。
多摩川が近いエリアらしくハザードマップで色の付いた敷地の1階住戸になりますし、やはり専有面積が大きいことで単価を伸ばしづらくなっているところもあるとは思いますが（70㎡ならば3,900万円台後半（坪単価190万円弱）で行けたはず）、前回の記事で書いたようにこれから小学校に通う小さなお子さんのいるご家庭にハマる立地で、下階に迷惑をかけることがないという点でもこういった1階住戸は魅力があるでしょう。
設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、そしてキッチンカップボードも備わっているなど充実しています。
管理費は117円/㎡。安っ…。ディスポーザーなしの外廊下ですけど、総戸数61戸はそこまでスケールが大きいわけではないですし、この水準は嬉しいですね。敷地のゆとりはありませんので、以下のように駐車場も大半が機械式となる中でのこの水準はリーズナブルです。
※逆に言うと、駐車場料金が全て管理費会計に計上されているような場合（修繕積立金会計に計上されず、将来的に修繕積立金の大幅な値上げが予定されている）には、空車が多くなると管理費自体も上げる必要が出てくるので注意が必要です。
駐車場は全26台で身障者用を含む3台のみが平置、残りの23台が機械式です。