ドレッセ港北ニュータウン中川【市街化調整区域隣接の丘上フラットアプローチの駅徒歩6分】3階79㎡7,180万円（坪単価301万円）

ドレッセ港北ニュータウン中川。

所在地：神奈川県横浜市都筑区中川1-28-28他3筆（地番）
交通：中川駅徒歩6分、あざみ野駅徒歩20分
用途地域：第一種低層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、準住居地域
階建・総戸数：7階建、62戸

直近の中川駅はミオカステーロ港北中川Ⅲ・Ⅳが歩行者専用遊歩道沿いの駅徒歩2分で供給されており、駅近や利便性という点ではとてもかないません。

しかしながら、当物件の立地も大きな特徴があり、希少性という点では"それ以上"と言っていいぐらいのものがあります。

当物件は牛久保中川線が日吉元石川線にぶつかるところ（中川交差点の南東側）にあり、それ自体はよくある通り沿いのマンションという感じなのですが、敷地は2つの大通りよりも8mぐらい高い丘上にあり、大通りに面していない敷地南東部のメインエントランスは標高の高い中川駅界隈からフラットアプローチになります。

ミオカステーロなどのある駅前は近隣商業地域になるので、マンションに限らず20mの高さ制限目一杯の建物が多くありますが、そこからこちらの敷地の間は広域に渡り高さ10m制限の第一種低層住居専用地域が広がっているため、マンションらしいマンションは存在していないのです。

こちらの敷地はそのように大通りにも面したポジションなので第二種中高層住居地域と準住居地域も混在していますが、そうであるからこそ7階建が実現出来ていますし、南～南東にその第一種低層住居専用地域、そして東方向は市街化調整区域（かつ、宅地造成工事規制区域で開発へのハードルが高い緑や畑の多いエリア）になっているため、日照・視界、そして環境面での魅力も高いポジションになりますね。

敷地内で最も高さ制限の緩い準住居地域でも第4種高度地区（20mを限度とした斜線制限）ゆえの7階建でしかないため、総戸数62戸はごくごく一般的なスケールにはなってしまうものの、敷地面積は約3,200㎡もあり、”駅からフラットアプローチながら丘上”、”周囲の緑も豊かな南面良好ポジション”というのは大きな特長と言えるでしょう。

買物関係は、駅にほど近いポジションということで徒歩4分にマルエツ、徒歩5分にまいばすがあります。また、日吉元石川線沿いにはロードサイドの大規模商業施設があり、ニトリが徒歩5分にあるのもポイントの1つでしょう。

なお、通学校は駅東部の中川西小学校で徒歩11分とやや距離感があります。

公式ホームページ

お部屋は79㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東部の第一種低層住居専用地域に立つ3階建部分の最上階住戸になります。東側は敷地内の緑も豊かな大きな戸建、南側は細い道路を挟み木々が茂った土地で、ちょっとした森のような様相です。
南側はこの敷地同様にギリギリ市街化調整区域ではなく一般的な市街化区域になりますので将来的に開発が入る可能性は十分にありますが、やはり第一種低層住居専用地域になりますので、この3階建と同じ高さ以上のものが立つことはなく日照が半永久的に保たれるポジションになります。
敷地西側に当物件の5・7階建が立つことで、大通りの影響も小さくなりますし、物件内随一の良好な環境を享受できるお部屋と言えるでしょう。

間取りはそういった良好なポジションが考慮され、物件内で大き目のものになってはいるものの、80㎡には惜しくも届いていません。もう1㎡程度ですので、ギリギリでも「8」に乗せた方が印象が良かったのではないでしょうか。

間取りとしても妻面（東面）3室となったLDが一面採光（角位置にない）のタイプで、角住戸らしさが感じにくいものになっているのは残念ですね。

洋室3のウォールドア設計は良いのですが、連窓サッシも採用されていないですし、低層建とは言え、この南面良好なポジションであればもう少し魅力的な開口部を配してくれても良かったのではないでしょうか。

見ての通り逆梁工法（バルコニー手摺が梁）が採用されたプランになりますので、下方向（道路方向）からの視線は回避出来ていますしね。

坪単価は301万円。そのように大通りから内に入った”第一種低層住居専用地域内の最上階角住戸”ということで物件内上限レベルの単価になっています。

多くの第一種低層住居専用地域の物件がそうであるように、眺望的な魅力はけして高いとは言えないですし、駅徒歩2分のミオカステーロの最上階角住戸を優に上回る水準になるのはどうかと思うのですが（ミオカステーロの上層階南向きはここよりも面積が大きいことで単価が伸ばしきれていないところがある）、上述のようにこのエリアの第一種低層住居専用地域のマンションはかなり貴重ですし、豊かな敷地面積を活かした共用面での魅力もあることを考えると大きな違和感まではないでしょう（やや強めなのは確かで、ギリギリ80㎡に乗せた上でこの価格であって欲しかったとは思いますが…。）。