ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜【継承して創造した異端の徒歩7分】7階78㎡8,098万円（坪単価344万円）

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜。

所在地：東京都板橋区大山町53番地1他（地番）
交通：大山駅徒歩7分
用途地域：第二種住居地域、商業地域
階建・総戸数：地上14階地下2階建、187戸（募集対象外住戸2戸含む）

今春分譲されたザ・パークハウス板橋大山は川越街道を越えたところであったのに対し、こちらは手前、かつ、ハッピーロードの出口からすぐのところにエントランスがあるので、ザ・パークハウス板橋大山よりもさらに快適な駅アプローチ（ハッピーロードのアーケード）が実現しています。

そして、その途中にはクロスポイント再開発、ピッコロ・スクエア再開発という2つの再開発も控えていますので、一般的な駅徒歩7分物件とは比べものにならない魅力を備えた物件になるのですが、それでは終わらないというかそれ以上とすら感じる特長が存在しているのがこの物件の凄いところでしょう。

当物件の5,300㎡超の敷地の一部（西側中央部）には「翠園」と名付けられた本格的な日本庭園が設けられているのです。従前この場所にはお屋敷があり、そこにあった大きな楠を中心に樹木、庭石、灯篭、井戸などを”継承しつつ創造”したものがこの庭園になります。

従来のお屋敷の庭には水景はなかったとのことですが、この翠園には蛇行して巡るせせらぎ、また、高低差（起伏）を設けることで豊かな表情を生みだし、自然界の縮図が描き出されています。

中庭の面積は1,000㎡超ほどですので数字的にはそこまで目立つものではないのですが、ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵の庭園を筆頭に和の趣深いランドプランの実績・定評という点で1歩リードしていると感じる三菱地所によるものですし、この物件の企画は歴史ある地の継承デザインという点でもザ・パークハウス浅草やザ・パークハウス浦和岸町などを上回る随一の存在感があるように思います。

三菱地所レジデンスは2016年にザ・パークハウス桜坂サンリヤン（福岡市）を供給した実績があり、そこではここよりもスケールのある約1,600㎡以上の既存樹を保存した豊かなランドプランを実現していました。その中には樹齢約100年以上の楠がありましたし、やはり庭石・灯篭・建物の一部を移築・再利用した日本庭園を実現させた経験も当物件へつながっているのでしょう。

大山エリアはそのように再開発が進行しており駅距離やスケール感では及ばない中で、”故きを温ねて新しきを知る”といったような感覚を与えてくれる心地よい物件ですね。

異端な物件ゆえに大分話が長くなってしましましたが、買物利便等について多く語る必要はないでしょう。そのようにハッピーロードがすぐのところにありコモディイイダが徒歩1分、サミットストアが徒歩4分、スーパーみらべる、よしやも徒歩5分になります。再開発街区が完成すればさらに利便性も増すことでしょう。

なお、通学校は板橋第六小学校で徒歩5分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は楓館の78㎡の3LDK、南東角住戸です。楓館は敷地南端の川越街道沿いに立つ棟で、楓館の北側（川越街道の内側）に立つ桜館や楠館と比べると賑やかなポジションになるのですが、川越街道沿いは商業地域で高さ制限が緩いがゆえに他2棟よりも高さのある14階建が実現しています。
ただ、川越街道の向かいにはそのザ・パークハウス板橋大山（13階建）やジーベック大山（9階建）など同商業地域ゆえにそこそこの高さのある建物が並んでいるので上層階ですら視界抜けが得にくい状況になっています。
ただ、南東～東方向は同商業地域ながら今のところ高い建物が少なく（ピッコロ・スクエア再開発が進行中）、少なくとも川越街道に沿って（南東方向）の視界抜けが将来に渡り保たれるのは良い材料ではあるでしょう。

間取りは80㎡には満たないものの、日照良好な角住戸なりのまずまずの大きさが確保されており、その”南東方向の抜け”に加え”デザイン上のアイキャッチ”的な要素も考慮した南東面のダイレクトサッシが最大の特徴になるでしょうか。

このサッシ（洋室3から洋室2の「途中」まで）は腰高窓などではなく、床上ちょっとのところから梁下までのしっかりとした高さのあるもので川越街道の離れたところからでもかなり目立つものになるはずです。

ちなみに、上述の「翠園」はこの楓館の背後（北側）になりますし、3棟に囲まれたポジションのプライベートガーデンなので残念ながら（？）外部からは見えません。

そういう意味で知る人ぞ知る的な存在になってしまうのはちょっと勿体ない気もするのですが、川越街道沿いから見るこの”洗練された新しい景観”からはうかがい知れない庭園が内に広がっているというのはグッと来ますよね。ニクイね三菱（笑）。

居室配置に関しては、やはりこのサッシにするのであればそちらにLDを…という思いも当然ありますが、けして大きな面積ではないため効率性を重視した模様です。

まぁ、せめて洋室3の引き戸をきれいに開け放つことが出来るようにするなどして広々とした二面採光の空間に出来るような配慮があって欲しかったとは思いますが…。
4.5畳という大きなキッチンに対しいかにもLDが手狭に感じるプランですからね。

この廊下の長さで洋室１及び洗面所がノンリビングインに出来ているのは悪くないでしょう。

坪単価は344万円。桜館（10階建）や楠館（8階建）の上層階は川越街道から内に入り、さらに楠館の南向きは翠園ビューになることもあり坪単価400万円超も目立ちます。
一方で、こちら楓館は大通り沿いの賑やかさに加え、上層階でも川越街道の向かいのマンション群の影響も残ることから上層階でも300万円台後半といった感じになっていますね。

物件平均としては350～360万円ほどになるはずで、直近のその川越街道の向かいのザ・パークハウス板橋大山の平均坪単価約325万円よりも大分高くなっています。

上述のように川越街道の手前であるだけではなく、日本庭園を筆頭にこれ以上ないぐらい差別化を高めた物件なので違和感まではないのですが、ザ・パークハウス板橋大山は川越街道に背を向けると同時に低層建物の多い南西方向の視界抜けが得られるポジションだったことを考えると気持ち強い印象ではありますね。
ただ、心躍る替えの効きづらい物件ですのでこの単価帯でもニーズは十分にあるようには思います。