プレミスト王子神谷【駅徒歩2分の内側立地×両面パークサイド】3階83㎡7,748万円（坪単価310万円）
プレミスト王子神谷。
所在地：東京都北区王子5-11-40（地番）
交通：王子神谷駅徒歩2分、東十条駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域、工業地域
階建・総戸数：10階建、227戸
日本製紙の社宅跡地に誕生する敷地面積8,300㎡弱のスケール感のある物件です。
東十条駅側にエリアのランドマーク物件、総戸数864戸のザ・ガーデンス東京王子がありますので、エリアNo.1とまでは言い難いものの、ザ・ガーデンズ東京王子は東十条駅の方が近かったのでそちらと比べるのはちょっと違う気もしますし（東十条駅（JR）に魅力を感じて購入した方が多いはずです）、王子神谷駅徒歩2分の駅近ポジションでありながら北本通りから内に入ったポジションというのはかなり強調出来る点になりますね。
少しマンションに詳しい方ならばお分かりかとは思いますが、大通り沿いというのは商業地域に指定されていることが多く、高さ制限が緩く容積率も高くなっているためスケールのあるマンションが立ちやすいのです（スケールが大きかろうが小さかろうが同じようにかかるコストがありますので、一般的にスケールがある方がデベロッパーの採算がよくなりやすいという面もある）。中でもこの界隈のマンションはほとんどが北本通り沿いであり、内側立地ながらのこのスケールというのは非常に貴重な存在と言えるのです。
こちらは第一種住居地域（＋工業地域）なので流石に北本通り沿いでは珍しくない13～15階建のような高さは実現出来ていないのですが、”内側ポジション”ゆえに周囲の建物も低めですし、10階建で227戸が実現出来るそのゆとりある敷地、そして、神谷堀公園と王子五丁目公園に挟まれたパークサイドポジションというのですから凄いことですよね。
パークビューという点で言うと、神谷堀公園を望む南東側に全ての住戸を設けることが出来ているレシアス王子神谷パークフロントほどのインパクトはありませんが（神谷堀公園は当物件の北西側）、全戸南東・南西向きにお誂え向きの良好な敷地形状を有した物件で、この駅徒歩2分はなかなかに整っていると感じます。
隅田川がほど近いポジションで、なおかつ、周辺よりも少し標高が低くなっているため、どうしてもハザード上の懸念が伴ってはしまいますが、それを加味しても魅力を感じることの出来るポジションだと思います。
スーパー関係は、ジャパンミートが徒歩4分、2つのサミットストアが共に徒歩7分、また、業務スーパーも徒歩7分ということで悪くはありませんが、駅前に賑わいがあるとは言えない王子神谷駅なりに"いわゆる駅近物件の買物利便性"まではありません。
ただ、隅田川沿いのテラスも目と鼻の先ですし、駅近でのこの環境は地味な駅（駅前が賑わっていない駅）だからこその産物とも言えるでしょうね。
通学校は王子第一小学校で徒歩4分の近所にあります。
公式ホームページ
お部屋は83㎡の3LDK+S、南角住戸です。敷地南頂点部に位置したお部屋で、南西方向（正面からは少しはずれています）には7階建のメイツ王子があるものの、いずれの方角も接道しており、南～南東にかけては戸建などの低層建物、そして南東には王子五丁目公園が広がる物件内でも優れたポジションになります。
プランとしては、低層階でも公園側は視界抜けが得られ、駅方向から目立つポジションということも加味されたコーナー部のダイレクトサッシが最大のポイントでしょうね。
ザ・ガーデンズ東京王子とはバルコニーやサッシ形状が異なるものの、ガーデンズにも見られたコーナー部の柱をオフセットした工法が採用され、それによりこの床上すぐのところから梁下までのインパクトのあるコーナーサッシが実現しています。
ガラスの上下方向は2枚に分かれており、いわゆる1枚ガラスではないので縁が視界を邪魔するところがありますし、LDは13.6畳とけして大きなものではないのでもう少し形の良いものを目指して欲しかったと思いはするものの、LDから洋室2にかけての「ウォールドア×連窓サッシ」設計も魅力ですし、”角住戸率の低い板状マンションの中で角住戸らしさを高めている（※）”という点での魅力も小さくないでしょう。
※角住戸率が低いと角住戸というだけで人気になりやすいので、こういった板状マンションにおいてはそこまでプランに力を入れないことも少なくないのが現実。
一般的な順梁ながらも掃き出し窓のサッシ高は約2.2m確保しており、そこもザ・ガーデンズ東京王子と同じ、さらに言うと玄関にも窓があり、あまりのガーデンズコンプレックス（？）に驚かされるのですが（最上階のサッシ高2.4mまで同じ…）、昨今はガーデンズの頃よりもこういった設計・建築コストがかかる物件が減っていると感じますし、率直に賞賛されるべきところだと思います。
一方、実質4LDKとは言え、80㎡超のしっかりとした面積を確保したプランではあるのでリビングインの洗面所と1418の浴室はちょっと残念ですね。
また、居室畳数を重視した印象のあるプランで収納もちょっと少ないと感じます。
坪単価は310万円。上層階住戸やルーバル付の特殊プランなどでは340～350万円台もあり、良好な南角ながらも低層階なりにほどほどの水準に抑えられている印象ですね。
ファミリータイプ中心の物件だと、その2016年分譲のザ・ガーデンズ東京王子（東十条駅徒歩5分・王子神谷駅徒歩6分/平均坪単価約260万円）、同2016年分譲のパークホームズ王子（王子神谷駅徒歩5分/平均坪単価約230万円）、その後は隅田川を越えた先で昨年分譲されたクレアホームズ王子神谷TOKYO（王子神谷駅徒歩11分/平均坪単価約190万円）があるぐらいなので、比較は簡単ではありません。
ただ、王子駅徒歩9分で分譲中のガーデンクロス東京王子の平均坪単価は約315万円とこちらを幾らか上回っていると思いますし、駅徒歩2分×落ち着きあるパークサイド、そしてハイサッシや玄関窓などの魅力もあってのこの水準はこのご時世として現実的な方と言えるのではないでしょうか。
同じく北本通り沿いで"駅周りが地味"という共通点のある志茂駅（ハザード的な共通点もある）において、ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂（志茂駅徒歩6分）が平均坪単価約240万円ほどで超の付く長期販売を強いられていたことを考えるとどうかな、という思いもなくはないのですが、相場が幾らか上昇傾向にある中でもあれだけ苦戦したのは”売れ残りのレッテル（風評被害）”が多分に影響していたのは言うまでもなく、今時期にその水準で新規供給されていたらむしろ人気物件にすらなっていたでしょうからね。
こちらの第一期は135戸と約6割もの大量供給になるようで、契約率次第のところもあるとはいえ、このパフォーマンス（駅近×パークサイド）と価格のバランスに魅力を感じる方は少なくないようです。
所在地：東京都北区王子5-11-40（地番）
交通：王子神谷駅徒歩2分、東十条駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域、工業地域
階建・総戸数：10階建、227戸
日本製紙の社宅跡地に誕生する敷地面積8,300㎡弱のスケール感のある物件です。
東十条駅側にエリアのランドマーク物件、総戸数864戸のザ・ガーデンス東京王子がありますので、エリアNo.1とまでは言い難いものの、ザ・ガーデンズ東京王子は東十条駅の方が近かったのでそちらと比べるのはちょっと違う気もしますし（東十条駅（JR）に魅力を感じて購入した方が多いはずです）、王子神谷駅徒歩2分の駅近ポジションでありながら北本通りから内に入ったポジションというのはかなり強調出来る点になりますね。
少しマンションに詳しい方ならばお分かりかとは思いますが、大通り沿いというのは商業地域に指定されていることが多く、高さ制限が緩く容積率も高くなっているためスケールのあるマンションが立ちやすいのです（スケールが大きかろうが小さかろうが同じようにかかるコストがありますので、一般的にスケールがある方がデベロッパーの採算がよくなりやすいという面もある）。中でもこの界隈のマンションはほとんどが北本通り沿いであり、内側立地ながらのこのスケールというのは非常に貴重な存在と言えるのです。
こちらは第一種住居地域（＋工業地域）なので流石に北本通り沿いでは珍しくない13～15階建のような高さは実現出来ていないのですが、”内側ポジション”ゆえに周囲の建物も低めですし、10階建で227戸が実現出来るそのゆとりある敷地、そして、神谷堀公園と王子五丁目公園に挟まれたパークサイドポジションというのですから凄いことですよね。
パークビューという点で言うと、神谷堀公園を望む南東側に全ての住戸を設けることが出来ているレシアス王子神谷パークフロントほどのインパクトはありませんが（神谷堀公園は当物件の北西側）、全戸南東・南西向きにお誂え向きの良好な敷地形状を有した物件で、この駅徒歩2分はなかなかに整っていると感じます。
隅田川がほど近いポジションで、なおかつ、周辺よりも少し標高が低くなっているため、どうしてもハザード上の懸念が伴ってはしまいますが、それを加味しても魅力を感じることの出来るポジションだと思います。
スーパー関係は、ジャパンミートが徒歩4分、2つのサミットストアが共に徒歩7分、また、業務スーパーも徒歩7分ということで悪くはありませんが、駅前に賑わいがあるとは言えない王子神谷駅なりに"いわゆる駅近物件の買物利便性"まではありません。
ただ、隅田川沿いのテラスも目と鼻の先ですし、駅近でのこの環境は地味な駅（駅前が賑わっていない駅）だからこその産物とも言えるでしょうね。
通学校は王子第一小学校で徒歩4分の近所にあります。
公式ホームページ
お部屋は83㎡の3LDK+S、南角住戸です。敷地南頂点部に位置したお部屋で、南西方向（正面からは少しはずれています）には7階建のメイツ王子があるものの、いずれの方角も接道しており、南～南東にかけては戸建などの低層建物、そして南東には王子五丁目公園が広がる物件内でも優れたポジションになります。
プランとしては、低層階でも公園側は視界抜けが得られ、駅方向から目立つポジションということも加味されたコーナー部のダイレクトサッシが最大のポイントでしょうね。
ザ・ガーデンズ東京王子とはバルコニーやサッシ形状が異なるものの、ガーデンズにも見られたコーナー部の柱をオフセットした工法が採用され、それによりこの床上すぐのところから梁下までのインパクトのあるコーナーサッシが実現しています。
ガラスの上下方向は2枚に分かれており、いわゆる1枚ガラスではないので縁が視界を邪魔するところがありますし、LDは13.6畳とけして大きなものではないのでもう少し形の良いものを目指して欲しかったと思いはするものの、LDから洋室2にかけての「ウォールドア×連窓サッシ」設計も魅力ですし、”角住戸率の低い板状マンションの中で角住戸らしさを高めている（※）”という点での魅力も小さくないでしょう。
※角住戸率が低いと角住戸というだけで人気になりやすいので、こういった板状マンションにおいてはそこまでプランに力を入れないことも少なくないのが現実。
一般的な順梁ながらも掃き出し窓のサッシ高は約2.2m確保しており、そこもザ・ガーデンズ東京王子と同じ、さらに言うと玄関にも窓があり、あまりのガーデンズコンプレックス（？）に驚かされるのですが（最上階のサッシ高2.4mまで同じ…）、昨今はガーデンズの頃よりもこういった設計・建築コストがかかる物件が減っていると感じますし、率直に賞賛されるべきところだと思います。
一方、実質4LDKとは言え、80㎡超のしっかりとした面積を確保したプランではあるのでリビングインの洗面所と1418の浴室はちょっと残念ですね。
また、居室畳数を重視した印象のあるプランで収納もちょっと少ないと感じます。
坪単価は310万円。上層階住戸やルーバル付の特殊プランなどでは340～350万円台もあり、良好な南角ながらも低層階なりにほどほどの水準に抑えられている印象ですね。
ファミリータイプ中心の物件だと、その2016年分譲のザ・ガーデンズ東京王子（東十条駅徒歩5分・王子神谷駅徒歩6分/平均坪単価約260万円）、同2016年分譲のパークホームズ王子（王子神谷駅徒歩5分/平均坪単価約230万円）、その後は隅田川を越えた先で昨年分譲されたクレアホームズ王子神谷TOKYO（王子神谷駅徒歩11分/平均坪単価約190万円）があるぐらいなので、比較は簡単ではありません。
ただ、王子駅徒歩9分で分譲中のガーデンクロス東京王子の平均坪単価は約315万円とこちらを幾らか上回っていると思いますし、駅徒歩2分×落ち着きあるパークサイド、そしてハイサッシや玄関窓などの魅力もあってのこの水準はこのご時世として現実的な方と言えるのではないでしょうか。
同じく北本通り沿いで"駅周りが地味"という共通点のある志茂駅（ハザード的な共通点もある）において、ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂（志茂駅徒歩6分）が平均坪単価約240万円ほどで超の付く長期販売を強いられていたことを考えるとどうかな、という思いもなくはないのですが、相場が幾らか上昇傾向にある中でもあれだけ苦戦したのは”売れ残りのレッテル（風評被害）”が多分に影響していたのは言うまでもなく、今時期にその水準で新規供給されていたらむしろ人気物件にすらなっていたでしょうからね。
こちらの第一期は135戸と約6割もの大量供給になるようで、契約率次第のところもあるとはいえ、このパフォーマンス（駅近×パークサイド）と価格のバランスに魅力を感じる方は少なくないようです。