クリオラベルヴィ大崎グランクラス【駅徒歩3分の住居系ポジション、クリオからクリオラベルヴィへ】8階73㎡12,292万円（坪単価557万円）

クリオラベルヴィ大崎グランクラス。

所在地：東京都品川区大崎2-225-9他（地番）
交通：大崎駅徒歩3分、五反田駅徒歩13分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上8階地下1階建、29戸

ThinkParkからちょっとだけ西に入った大崎駅徒歩3分の駅近立地に誕生する物件で、当初は「クリオ大崎セントラルマークス」になる予定でしたが、デベロッパーの心変わり（？）によりコンパクトブランドである「クリオラベルヴィ」になってしまいました。住戸の面積帯などの設計変更があったわけではないですし、ブランディングに与える影響を考えればリリース後の変更は止めた方が良かった気はしますけれどもね…。

かなりの小規模になりますのでむろん駅直結などの特筆すべき立地でこそないものの、東も西も開発が進み駅前はタワマンを含む高層ビル群が多くを占める大崎駅で"小規模な徒歩3分"というのはむしろ珍しい存在とも言えるでしょう。

ザ・パークハウス大崎（駅徒歩5分）やプレシャスヒル大崎（駅徒歩6分）のような丘上ではありませんが、上がる途中の標高約10mほどのところにあるので、いわゆる低地（駅付近や目黒川が流れる東口側は広域に渡り標高3～5mほど）ではなく駅からの起伏も小さいという意味でのバランスもとれた物件になります。

道路の向かい東側から駅方向は準工業地域ですが、ちょうどこの敷地のところから第一種住居地域（住居系地域）になっており、ThinkPark内の豊かな緑なども相まって大崎駅（というか山手線）徒歩3分では貴重な落ち着きが感じられるのも良い点でしょう。ThinkParkとの間の土地や北東側のF地区ではまだまだ再開発が進むため、今よりは多少賑やかになっていくものと思われますが、それら再開発エリアの”玄関”はやはり駅側（当物件側ではない）になるでしょうし、こちらの住居系地域側の印象が大きく変わることはないはずです。

買物関係で言うと、最寄りのスーパーはル・サンク大崎ウィズタワーのまいばす（百反通り沿いにはかなりのミニスーパー旭屋もありますが…）、次は東口の大崎ニューシティのライフになるでしょうか。
ただ、ニューシティのライフでも徒歩5分、また、百反通り沿い第二京浜の手前にあるライフも徒歩9分ほど（起伏はあります）ですので、"駅近物件"であることを抜きにすれば悪くないでしょう。

通学校は西側すぐのところ徒歩1分に芳水小学校があり、そういったあたりからも住宅街の趣が深い地と言えますね。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、北東角住戸です。そのように北東～東にかけてまだまだ再開発が予定されており、特に北東側のＦ南地区には再開発により住友不動産が参画した35階建の複合型タワマンが建設予定になっているため、このお部屋にとっての影響は小さくありません。また、東側のＥ西地区はＦ南地区などと比べると小さめの土地にはなりますが、ビル（事務所など）を構想中とのことで、視界への影響が出てくる可能性が高そうですね。
ただ、北側道路の向かいは芳水小学校の図書館分館（中層階以上で視界が抜けるポジション）、かつ、そのF南地区の再開発街区のこちら寄りのエリアには緑豊かな空地が施される予定（決定ではありません）になっていますので、この上層階住戸からの北方向の視界は魅力的なものと言えそうです。
北～北西にかけてはその芳水小学校の敷地も含め高さ制限（第3種高度地区）のある第一種住居地域になりますので、視界は将来的にも保たれる可能性が高いでしょうね。

間取りは、最上階プレミアムプランということで30～50㎡台のコンパクトプランが中心になる物件内ではしっかりとした面積を確保したものになります。

ただ、3LDK角住戸としてはごくごく一般的な面積ですし、将来的にも不安の少ない北側の視界を活かしきれていないのは少々勿体なく感じますね。

LDは廊下を短めにすることを考えたら北西コーナー部のルーバルに面した位置の方がむしろ良かったような印象もありますし、東面ワイドスパンを今一つ活かしきれていない柱位置と居室配置も勿体なく感じてしまいます。

2つの大きなウォークスルークローゼットの存在は間取りに大きな影響を与えており、回遊動線による空間的な広がりも期待出来るでしょう。
しかしながら、そういった収納面をこれ以上ないぐらい充実させたことでLDKが13.7畳（LD単体では10畳ほど）しか確保出来ていないですし、"プレミアムプラン"と言われるとちょっと寂しく感じてしまいます。

坪単価は557万円。30～50㎡台と比べると大分グロス価格が嵩んでくるためか、最上階で眺望的な魅力もあるポジションのわりに単価は抑えられているように思います。

むろん上述のザ・パークハウス大崎（2011年分譲/平均坪単価約310万円）の頃とは比べるべくもありませんが、近年のファミリータイプも含む物件で言うと、大崎4丁目駅徒歩10分のオープンレジデンシア大崎（平均坪単価約435万円）、東口側ながら駅徒歩5分のグランデバンセ御殿山ザ・レジデンス（平均坪単価約525万円）といった感じですので、駅徒歩3分の最上階角住戸がこの水準ならば現実的な方ではあるのでしょう。

ただ、優に億超えとなるお部屋ながらの直床はどうにもこうにもミスマッチですし、同じような駅距離（直結）の大崎ウエストシティタワーズ（築約12年）、ル・サンク大崎ウィズタワー（築約7年）が中古で400万円中盤～後半程度の成約単価でしかないことを考えると築年差を考慮してもやや強く感じるところはありますね。