クリオラベルヴィ大崎グランクラス【小規模ながらも凝ったデザイン】1階32㎡5,398万円（坪単価555万円）

続けて、クリオラベルヴィ大崎グランクラス。

設計は啓建築設計、施工は加賀田組で直床なんですね…。
第3種高度地区の斜線制限がありはしますが、いわゆる「最高高さ20mエリアでの7階建」とか「最高高さ31mエリアの11階建」のような最高高さ制限により直床が強いられるケースではないですし、この価格帯の物件であれば少々無理しても二重床で頑張って欲しかったところですね。

デザイン監修は、横堀建築設計事務所です。
クリオラベルヴィ市ヶ谷、クリオ小杉陣屋町に次ぐ「明和地所×横堀建築設計事務所」物件で、かなりデザインに力を入れていた小杉陣屋町同様に小規模らしからぬ存在感を放っています。

そもそも明和地所はクリオ川口幸町などもしかりで、小規模ながらも外観やエントランス周りで"違いを出せる"デベロッパーですし、当物件は低地から丘上に上る傾斜の途中にあることを活かしたエントランス周りのデザインが非常にいい味を出していますね。

「CAPE STRATA（岬の地層）」をコンセプトに、傾斜の影響を受ける基壇部の擁壁に自然石、また、バルコニーガラス手摺下部に石材風の模様が描かれたタイルを用いたことで、外観上の重厚感と存在感は一般的な総戸数30戸のものではありません。床も二層（二重床）にして欲しかったとは思ってしまいますが…。汗

なお、敷地面積は約450㎡でしかない物件ですし、エントランス内部はやはりこじんまりとしてしまっていますが、道路から入口をセットバックし植栽も施したエントランスアプローチ周りの設えも素敵ですね。

前回のクリオラベルヴィ大崎グランクラス。

公式ホームページ

お部屋は32㎡の1LDK、東向き中住戸です。1階ではありますが、その擁壁（エントランス階）の上にあり、東側道路のグラウンドレベルからすると1.5階ぐらいの感覚になるでしょう。
前回の記事で書いたように将来的にビルなど何かしら建物が立つ可能性が高いように思いますが、現状は青空駐車場で、かつ、東傾斜の地ですのでこの階でも視界は悪くありません。

間取りはコンパクト中心の物件内でも小さめのもので、1LDKとしてもやや小さくはなります。

ただ、近年の都心部はこういった30㎡台前半の1LDKが主流と言っても過言ではないですし、専有部形状的にも良くあるタイプという印象でしょう。

気になるのは開口部の幅でしょうか。連窓サッシが導入されているのは良いのですが、幅が物足りないですね。
ウォールドアが採用されており、開くことでそれなりの大きさのある採光豊かな空間にはなるものの、方立てが大き目なのもちょっと残念に映ります。

坪単価は555万円。上述のようにいわゆる1階住戸ではなく、現状の視界は良好なのですが、やはり将来的にこのままである可能性は低いわけで、この水準だと"そこ"の折り込み加減がイマイチに感じてしまいますね。

「山手線駅徒歩3分×住居系地域」というのは非常に珍しく、そういったあたりも考慮されたお値段設定ではあると思います。ただ、こういったコンパクトにとっては住居系地域（住環境）はファミリータイプほどは付加価値になりづらいのでもう少し抑えて欲しかった印象ではありますかね。

こちらほどインパクトのある地ではないものの、コンパクトだとアージョ大崎（2020年分譲/駅徒歩6分/平均坪単価約445万円）があり、やはり単価差がかなり大きくなっています。

設備仕様面は、かなりの小規模物件ですので仕方ないことではありますが、ディスポーザーがありません。食洗機（30㎡台除く）、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなどは付いていますが、坪単価500万円台中心の物件としては寂しい印象にはなりますね。

管理費は380円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ながらかなり高くなってしまっています。総戸数29戸という超小規模物件ですので致し方ないところではあるのでしょうが…。

駐車場は身障者用を含む2台のみで平置になります。