デュオヴェール赤羽【都市計画道路隣接の借地権となった駅徒歩5分の住居系地域】7階70㎡6,998万円(坪単価330万円)

デュオヴェール赤羽。

所在地:東京都北区赤羽南1-393-1の一部(地番)
交通:赤羽駅徒歩5分、志茂駅徒歩10分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:10階建、57戸(フォレストコート31戸、ブルームコート26戸)

道路を挟むことなく隣接した敷地に誕生する2物件になります。

「赤羽駅徒歩5分×第一種住居地域」という珍しいポジションであることや「旧法借地権(賃借権)」という点も重要な要素に違いありませんが、それ以上に興味深いのは2物件でありながらも東西に細長い敷地の西面しか接道していない点でしょう。
現状においては敷地西側のブルームコート側しか接道しておらず、奥のフォレストコート側は接道していないかのような敷地の設定(フェンスなどはなく見た目上は敷地が一体なので、どの部分で敷地を分けているか不明)になっているのです。

とは言え、そういった少々無茶なランドプランが実現した理由は明らかで、敷地北側が都市計画道路予定地(補助第86号線。拡幅)になっており、無事に北側隣接地が収用されれば、晴れて当敷地の北側がガッツリと道路に面したポジションになることを加味してのランドプランになっているというわけですね。

見た感じ敷地北側はまだ戸建などの小ぶりな建物が複数立っていますし、同様に都市計画道路となる予定の周囲を見渡してもこのあたりはそこまで収用が進んでいるように見えないのが少々気にはなるのですが、当物件はその2物件間となる敷地中央部(東西の中央になるので現状では全くもって接道していない囲まれ感抜群のポジション)にガーデン空間、また、敷地東端の袋小路ポジションにフォレストコートの平置駐車場2台(「都市計画道路完成まで使用不可」との記載があります。どうやっても現状では車が入れませんので当たり前ですけど…)を設けており、都市計画道路が実現した暁にはかなり空間的な広がりが出てくるでしょうね。

直近では西口徒歩3分にザ・パークハウス赤羽フロントが分譲されていますし、それ以前から赤羽駅徒歩5~10分での供給がいつになく盛んな状況ではありますが、そのザ・パークハウスや駅徒歩5分のネベル赤羽も小規模でしたし、借地権であろうとも住居系地域なりの落ち着きも感じるこの物件のポジションはなかなかに絶妙なものと感じます(都市計画道路が開通したら今よりも確実に賑やかにはなるでしょうけども…)。

現状は間口の狭いかなり細長い地であり、2物件の敷地面積を合わせても1,000㎡に満たない規模でしかないので借地権?とも思ったのですが、定期借地権ではないですし(ここは更新が基本路線である旧法借地権)、やはり価格・地代次第ではありますが借地権でもニーズは十分にありそうな立地ですね。

赤羽駅徒歩5分なので買物関係の便利さは言わずもがな、通学区の稲田小学校も徒歩6分ということで利便性と環境(住居系地域)が高いレベルでバランスしたポジションになります。

公式ホームページ
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お部屋はフォレストコートの70㎡超の3LDK、北東角住戸です。北側道路(都市計画道路による拡幅予定)の北側には8階建の赤羽南一丁目団地がありますので、視界への影響があります。ただ、離隔はかなり図れていますし、東方向は当敷地同様の第3種高度地区(用途地域としては近隣商業地域)ということで戸建などの背の低い建物で構成されています。

※ちなみに、当敷地の北側はその都市計画道路予定地であり、第3種高度地区の斜線制限上(道路の中央を隣地境界線をみなせる)この高さが実現出来ているだけで、同第一種住居地域(第3種高度地区)となる南側のエリアにはこういった高さの建物はかなり大きな敷地(南北に奥行のある地)でないと立ちませんので南メインの配棟でもおかしくなかったように思います。

間取りとしては、フォレストコートだけでは31戸しかないかなりの小規模物件ながら、北側メインバルコニー側の柱をしっかりとアウトフレームしているのが素晴らしいですね。

南側には共用廊下に加えエレベーターがある関係で、この位置ながら三方角住戸に出来ていないのは残念なのですが、視界抜けの得られる東側にLDを設けている点、角住戸ながら廊下を短く出来ているあたりにも好感が持てます。

財閥系大手デベロッパーのようなブランド力はないですし、まして借地権でもありますのでこういったグロス価格がある程度の水準になってしまう70㎡超の設定は少々勇気が必要だったはずですが、そこにはやはり”駅徒歩5分ながらの住居系地域”という立地面が大きな影響を与えているのでしょう。

まぁ、そういう観点から言うとノン南向きの設計はミスマッチな気もしてしまうわけですけど…。

坪単価は330万円。地代は124円/㎡とリーズナブルな方で、定期借地権とは異なり解体積立金などもかかりません。そういったケースでは所有権とほぼ差のない単価設定になることも少なくないのですが(昨今は定借ですら所有権とあまり差がないと感じることもあります)、グロスの嵩むファミリータイプであっても坪単価400万円前後となっていたネベル赤羽やザ・パークハウス赤羽フロントと比べると明確に弱い設定になっており、ブランド感の弱さとネガティブな印象を与える借地権、さらに、その都市計画道路による不確実性も考慮された感のあるお値段設定ですね。

仮に都市計画道路が上手いこと成就しなかった場合(特に敷地の奥まった部分にあるフォレストコート)にどのような扱いになるか、という点には注意が必要ですが、旧法借地権自体は何ら珍しいものではなく、半永久的にお住まいになれるものですので、赤羽駅前であることを重視したい方にとっては”この単価で新築に住める”というのは魅力になってはくるのだと思います。
※更新時(初回30年)には更新料、また譲渡時(住戸の売却時)には地主の承諾等が条件の1つとして挙げられています。

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