リビオシティ南砂町ステーションサイト【駅へのアプローチは微妙ながら落ち着きある大規模な駅徒歩3分】10階85㎡7,928万円（坪単価308万円）

リビオシティ南砂町ステーションサイト。

所在地：東京都江東区南砂7-2013-29（地番）
交通：南砂町駅徒歩3分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：13階建、361戸

戸田建設の南砂工作所跡地に誕生する物件で、同跡地北側には戸田建設が大和ライフネクストの協力を得てL stay&grow（カンファレンスホテル）、L-Place南砂（企業向け単身寮）が昨年から今年にかけて完成しており（エントランスアプローチや共用部などかなりデザイン的にも凝った物件です）、さらにこの物件が出来ることで近隣の街並みに与える影響も大きいでしょうね。

当物件はグランエスタ以来、約17年ぶりの「駅近×大規模」を謳った物件で、駅徒歩3分の大規模と言われたら大通り沿いなどのさぞ駅前の目立つ場所にあるんだろうと思う方が多いはずですが、南砂町駅はご存知の方も多いようにホームの2面3線化に伴う駅前の大規模工事の真っただ中で、未だに（？）駅前が雑然としていますし、当物件の駅までの最短経路は南砂公園ガーデニアと東京タクシーセンターの建物の間の幅員1mちょっとの細い路地を通るという際どいものになります。

そのような立地である分、駅徒歩3分ながら静かな環境にあるのは良い材料になるのですが、付近は私道も多く当物件が出来ることによる通行量や交通量の増加を危惧した反対運動が盛んなのも気になるところではありますね。

とは言え、南砂町駅は2002～2005年にかけて、クレストフォルム東京アヴァンセ（総戸数372戸）、ニューライズシティ東京ベイハイライズ（総戸数357戸）、そしてグランエスタ（総戸数671戸）が永代通り沿いのスナモの向かい（と言ってもそれらのマンションが出来たのはスナモよりも前です）で次々と分譲されて以来、大規模どころか駅近物件ですら全く誕生していなかったため、駅近志向はもちろんのこと新築志向の強い方にとっては注目度の高い物件に違いないでしょう。

北側に大和ライフネクストの協力を得てホテルや企業向け単身寮を立てているように、戸田建設は土地を手放したくないようでここは60年ちょっとのやや短めの定期借地権になってしまうという点はやはり残念ではあるものの、その分、幾らか単価が抑えられているので都心が近いエリアで3LDK6,000万円ほどのご予算でお探しの方にとっては検討しやすい物件になってくるはずです。

買物利便は、トピレックプラザ（イオンスタイル）が徒歩5分、スナモ（ダイエー）が徒歩7分といったところで”駅近ゆえに便利”という感じはしないものの、そのように大規模物件ながらも永代通りや葛西橋通りからしっかりと奥まったポジションにあり、大きな南砂町三丁目公園が至近にあるなど利便性と環境面のバランスが高いですね。
そのように2面3線化の工事が完了した後には駅前地上部にも進展があるはずでそういった楽しみもありそうです。

なお、通学区の第三砂町小学校は徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋はブライトコートの85㎡の4LDK、南東角住戸です。東側には巨大な箱のようなアシザワ南砂倉庫があり、この階だと視界への影響が多少残りそうです。
また、南側はカンファレンスホテル側へぐるっと周り込む敷地内動線がありますが、前建としては道路の向かいに建設されるミキモト南砂町ビルになるでしょう。ただ、5階建高さ約23.5mとのことでこの階ならば越えそうですね。まぁ、そのまた先には20階建ニューライズシティ東京ベイハイライズがありますので"視界抜け"という感じではありませんが、日照的には良好ですね。

間取りはそのように日照良好なポジションなりのしっかりとした面積の4LDKで、仮に敷地が所有権であったならばさらにお値段が嵩んだはずでここまでの大きさ（※上層階ルーバルプランなどの数戸だけとかならばあり得たとは思いますが、そういった特別な住戸ではないのに8,000万円台中盤といった設定はエリア的にミスマッチ）にするのは難しかったのではないでしょうか。

そんな"定借なりのゆとりを感じるプラン"で、東面（妻面）4室はごくごく一般的ながら洋室1のところの柱位置などからは設計面に気を使っている様子が窺え好感が持てます。

LDが一面採光（角位置にない）なのはちょっと残念ではあるものの、この面積帯の角住戸にしては廊下が短めですし、玄関の下足スペースが比較的ゆとりあるものと出来ているあたりも上手に感じますね。

浴室は1418ではなく1620であって欲しかったですが…。

坪単価は308万円。上層階南東角とは言え、とりわけ視界抜け（眺望）が得られるようなポジションではないこともあり、突出した水準ではなく平均よりも少し高い程度に過ぎません。トピレックプラザが目の前とは言え駅徒歩12分のジオ南砂町（平均坪単価約300万円）の上層階よりもやや弱いぐらいで、定借であることが加味された価格設定になります。

ただ、物件内では面積が大きくグロスが嵩んでいることも価格設定に影響を与えているはずで、グロスで約8,000万円は立派なので80㎡そこそこの4LDKで十分だったような印象もあります。数年前から幾度となく言及しているように”定借物件の存在意義”の1つとして、”予算に限りがある中でも所有権に比して大き目の住戸を手にすることが出来る（お子さんが2～3人以上いるご家族向けに相対的にグロス価格を抑えることを意識したプラン・価格設定）”というのもあるわけで、そういったところから言うとこういったしっかりとした面積のものを提案する意味合いは小さくないとは思うのですが…。