リビオシティ南砂町ステーションサイト【4つのガーデン、充実の共用施設】4階72㎡6,098万円（坪単価280万円）

続けて、リビオシティ南砂町ステーションサイト。

設計・施工は長谷工、そしてデザイン監修はリビオシティ・ルネ葛西に次いでSo,uが起用されています。

SO,uについては、そのリビオシティ・ルネ葛西の記事をご覧いただきたいのですが、直近ではサンリヤン相模原ステーションヴィラでもお洒落なデザインを実現しており、その手腕は折り紙付きです。

当物件はACTUSともコラボすることで共用空間はリゾート風の居心地の良いものに出来ており、中でも2層吹抜のウエルカムラウンジは素敵ですね。

共用施設としては、そのウエルカムラウンジの他、コ・リビング（コ・ラウンジ、コ・ダイニング、コ・スタジオ、キッズ＆ママスペース）、コモレビワークラウンジ、ウェルネススタジオ、さらにブライトコートの屋上にスカイテラスもあり、総戸数361戸という数字以上に充実していると感じます。築年差は大きいとは言え、近隣にはグランエスタなどの大規模物件があり、そういった物件と比較されることを意識したが上での高パフォーマンスなのだと思います。

また、敷地面積8,700㎡弱の大きな敷地面積を活かしたランドプランも特色がありますね。
建物は5棟構成ですし、空地率は約50％ということで平均的な水準に過ぎないのですが、プレイフォレスト、ヒーリングガーデンなどといった4つのガーデンを施し、約1,700㎡を緑化したという緑豊かなものです。

緑化（ガーデン）を重視したためか駐車場はほぼ機械式（平置ではない）でトレードオフの印象にはなるものの、久々の駅近物件な上に総戸数361戸という貴重なスケールを活かしているという意味では評価出来るのではないでしょうか。

前回のリビオシティ南砂町ステーションサイト。

公式ホームページ

お部屋はフォレストコートの72㎡の3LDK、東向き中住戸です。敷地南端横並びに南向きのサウスコートとブライトコートがあり、その背後（北側）に3棟、西からウエストコート（西向き）、フォレストコート（東向き）、イーストコート（東向き）という配棟になっています。
つまり、フォレストコートはイーストコートの共用廊下を望むことになるのですが、その手前には前出のプレイフォレストというガーデンがあり、敷地内で最も大きな空間となっているためイーストコートとの離隔はしっかりとしています。
特にこういった低層階はガーデンの存在感が高く、日照に重きを置かない方ならば悪くないでしょう（南東方向にはブライトコートもあるので日照が入りにくい）。

間取りは72㎡の中住戸であり近年の中住戸3LDKの中では大きな方ですね。

ポイントとなるのはやはりウゴクロでしょうか。
共用廊下側の柱はアウトフレーム化出来ていないため、洋室1や3は二次元的にも三次元的にも凹凸が生じるものなのですが、当プランは柱を隣戸側にアウトフレームしたことで、ウゴクロによる居室の大きさの変更を容易にしています。

また、LDK周りも特色がありますね。
バルコニー沿いにキッチンを設計しており、窓付き、かつ、コの字形のゆとりあるものと出来ているので明るいキッチンをお望みの方には魅力的なプランになることでしょう。

通常こういった横長LDKプランは行灯部屋の引き戸が大きく開け放てるようになっているもので、当プランはキッチン隣接であるがゆえに洋室3の柔軟性が阻害されてしまっているのはやや気になりますが…。

坪単価は280万円。道路の向かいに8階建の都営住宅があるとはいえ、サウスコート（南向き）の低層階はこれよりも若干弱いぐらいの水準になっており、ガーデン隣接とは言え日照面の差を考えると違和感がありますね（視界抜けも出てくる南向き上層階でも300万円前後）。

前回の記事で書いたように、上層階住戸でも魅力的な眺望が得られるような物件ではないため、"全体的に平坦な価格設定"を強いられているのだと思いますし（一方で、グロスの嵩まない40～50㎡台には300万円以上も目立ちます）、定借ゆえに”駅近立地でも坪単価300万円未満”というのがポイントなのだとは思いますが…。

駅徒歩12分のジオ南砂町（平均坪単価約300万円）、駅徒歩15分のサンリヤン南砂町（平均坪単価約265万円）からすれば明らかに定借なりの単価水準になっていますし、地代も93円/㎡（他に現状回復積立金（解体積立金）53円/㎡）とリーズナブルなので悪くはないのですが、第1期は70戸というこのスケールの物件としてはやや地味な数字であることからしてもこういったノン南向きの低層階などにはもっとパンチの効いた単価が付されている（全体的にもう少し単価差をもうける）と良かったんだろうなとは思いますね。
定借物件が増えてきたとは言え、まだまだ"定借アレルギー（借地アレルギー）"は根強いと思うので、ある程度価格で勝負する必要があるように思います。

駅前大規模物件であるグランエスタ、ニューライズシティ、クレストフォルムは最も新しいグランエスタでも築15年ですので新築との価格差が大きいのは当たり前のことなのですが、定借の魅力はそのように「控えめな価格で好立地に住めること」で、"新築を妥協すること"でその欲求を満たすことの出来る中古物件はやはりライバルになりますんで…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機（1LDK除く）、フィオレストーンのキッチン天板などそれなりではあるものの、トイレ手洗いカウンターがないのは残念です。

管理費は171円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付での水準ですので、リーズナブルな方でしょう。1階住戸が相当数あるとはいえ総戸数361戸でエレベーターが3基なのはやや気になる点ではありますが…。

駐車場は全108台で身障者用（平置）を除いた107台が機械式になります。また、別途カーシェア用が1台あります。