シティハウス二子玉川ザ・グランド【この価格帯でこの共用部】2階57㎡10,700万円（坪単価621万円）
続けて、シティハウス二子玉川ザ・グランド。
設計は住友不動産シスコン、施工は多田建設です。
これまでのシスコン起用のケースは設計・施工共にシスコンだったと思うのですが、ここは違うようですね。
100㎡超もあるとはいえ3戸のみですし、40～50㎡台の多い総戸数31戸なのでかなり小ぶりな物件でそのあたりも「グランドヒルズ」になっていない理由の1つなのでしょうか。
同小規模だったシティハウス二子玉川同様にノンタワマンながらガラスウォールを多用しており超高額物件なりの頑張りも窺えはするものの、近年の住不物件の特徴そのままにエントランス周りも”十分”とは言えないですね。
エントランスアプローチは深めに確保してはいるものの、建物自体が道路からほぼセットバックしていないところに立つのでこのぐらいやるのは当然のことですし、シンプルにこの単価帯の物件の顔（エントランス）としてはとても淡泊と感じます。
エントランスホールも二次元・三次元共に一般的な範疇ですし、エントランスに風除室すらないあたりも衝撃かと…。
内廊下は高級感のあるデザインではあるものの、小規模ということもあってやはり車寄せを設けることも出来ていないですし、この価格帯の物件を検討する方々の求めるものとのギャップを少なからず感じてしまいます。
設計にとりかかった当初（2018～2019年頃）はもう少し控えめな単価を予定したのかもしれませんが、今の価格は完全に「グランドヒルズ」であるにもかかわらず中身は通常のシティハウスに毛が生えた程度でしかないという衝撃的とも言えるギャップを内包した物件と言えるでしょう。
前回のシティハウス二子玉川ザ・グランド。
公式ホームページ
お部屋は57㎡の2LDK、南向き中住戸です。南側は細い道路の向かいに5階建のコートハウス玉川があり、視界は妨げられますが、低層階でも日照に関しては問題ありません。
間取りは中住戸ながらもダイレクトサッシが多くを占めるワイドスパンプランになります。
ただ、目の前が道路ですし、前建の影響もあるポジションの低層階にこのようなダイレクトサッシを採用するというのはデベロッパーのエゴ（外観優先）という見方も出来ますし、このような価格帯の物件でなくともこのぐらいのスパンや開口部を提案しているケースはありますので、大きなプラス材料にはならないと思います。
方立ての小さい引き戸を開け放つことでLD＋洋室2のワイドサッシによる豊かな採光は魅力ではありますが、この立地だとほぼレースカーテン必須でしょうし、バルコニーに面しているのが洋室1だけというあたりも気になる材料の1つでしょう。
坪単価は621万円。100㎡超のプレミアムプランを除いた40～70㎡台ほどのものは600～700万円台というまだ一般的（？）な価格設定になっています。
駅距離はこちらよりもあるものの、瀬田1丁目の丘上南面良好な駅徒歩7分で2018年末から分譲されたプラウド瀬田一丁目の平均坪単価が約595万円、玉川4丁目の第一種低層住居専用地域の駅徒歩10分で2017年末から分譲されたザ・パークハウス二子玉川碧の杜の平均坪単価が約510万円という水準でしたので（共に平均専有面積90㎡超で100㎡超のプレミアム住戸が単価を押し上げた中での水準）、”今時期のさらに高騰した市況”及び駅距離からすれば600万円台は無茶な水準とまでは言えないのかもしれませんが、高いなぁ…。
設備仕様面は、小規模でもディスポーザー付、また、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、そして50㎡台以上はLDにビルトインエアコン（100㎡超は全室）が備わっていますが、この価格帯からしたら最低限といったところでしょう。
管理費は548円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下でのものですが、小規模ゆえにとても高いですね。価格帯が価格帯なのでそれ以前の問題ですが、ランニングまで高い…。
駐車場は全9台で身障者用を除いた8台が機械式になります。
設計は住友不動産シスコン、施工は多田建設です。
これまでのシスコン起用のケースは設計・施工共にシスコンだったと思うのですが、ここは違うようですね。
100㎡超もあるとはいえ3戸のみですし、40～50㎡台の多い総戸数31戸なのでかなり小ぶりな物件でそのあたりも「グランドヒルズ」になっていない理由の1つなのでしょうか。
同小規模だったシティハウス二子玉川同様にノンタワマンながらガラスウォールを多用しており超高額物件なりの頑張りも窺えはするものの、近年の住不物件の特徴そのままにエントランス周りも”十分”とは言えないですね。
エントランスアプローチは深めに確保してはいるものの、建物自体が道路からほぼセットバックしていないところに立つのでこのぐらいやるのは当然のことですし、シンプルにこの単価帯の物件の顔（エントランス）としてはとても淡泊と感じます。
エントランスホールも二次元・三次元共に一般的な範疇ですし、エントランスに風除室すらないあたりも衝撃かと…。
内廊下は高級感のあるデザインではあるものの、小規模ということもあってやはり車寄せを設けることも出来ていないですし、この価格帯の物件を検討する方々の求めるものとのギャップを少なからず感じてしまいます。
設計にとりかかった当初（2018～2019年頃）はもう少し控えめな単価を予定したのかもしれませんが、今の価格は完全に「グランドヒルズ」であるにもかかわらず中身は通常のシティハウスに毛が生えた程度でしかないという衝撃的とも言えるギャップを内包した物件と言えるでしょう。
前回のシティハウス二子玉川ザ・グランド。
公式ホームページ
お部屋は57㎡の2LDK、南向き中住戸です。南側は細い道路の向かいに5階建のコートハウス玉川があり、視界は妨げられますが、低層階でも日照に関しては問題ありません。
間取りは中住戸ながらもダイレクトサッシが多くを占めるワイドスパンプランになります。
ただ、目の前が道路ですし、前建の影響もあるポジションの低層階にこのようなダイレクトサッシを採用するというのはデベロッパーのエゴ（外観優先）という見方も出来ますし、このような価格帯の物件でなくともこのぐらいのスパンや開口部を提案しているケースはありますので、大きなプラス材料にはならないと思います。
方立ての小さい引き戸を開け放つことでLD＋洋室2のワイドサッシによる豊かな採光は魅力ではありますが、この立地だとほぼレースカーテン必須でしょうし、バルコニーに面しているのが洋室1だけというあたりも気になる材料の1つでしょう。
坪単価は621万円。100㎡超のプレミアムプランを除いた40～70㎡台ほどのものは600～700万円台というまだ一般的（？）な価格設定になっています。
駅距離はこちらよりもあるものの、瀬田1丁目の丘上南面良好な駅徒歩7分で2018年末から分譲されたプラウド瀬田一丁目の平均坪単価が約595万円、玉川4丁目の第一種低層住居専用地域の駅徒歩10分で2017年末から分譲されたザ・パークハウス二子玉川碧の杜の平均坪単価が約510万円という水準でしたので（共に平均専有面積90㎡超で100㎡超のプレミアム住戸が単価を押し上げた中での水準）、”今時期のさらに高騰した市況”及び駅距離からすれば600万円台は無茶な水準とまでは言えないのかもしれませんが、高いなぁ…。
設備仕様面は、小規模でもディスポーザー付、また、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、そして50㎡台以上はLDにビルトインエアコン（100㎡超は全室）が備わっていますが、この価格帯からしたら最低限といったところでしょう。
管理費は548円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下でのものですが、小規模ゆえにとても高いですね。価格帯が価格帯なのでそれ以前の問題ですが、ランニングまで高い…。
駐車場は全9台で身障者用を除いた8台が機械式になります。