イニシア新小岩ローレルコート【駅距離ありまくりな京葉道路沿い】5階76㎡5,048万円（坪単価221万円）

イニシア新小岩ローレルコート。

所在地：東京都江戸川区松江2-3397-1他4筆（地番）
交通：新小岩駅徒歩27分、船堀駅徒歩29分
用途地域：近隣商業地域、準工業地域
階建・総戸数：14階建、121戸

まもなく分譲開始のプレミスト新小岩ルネ（新小岩駅徒歩17分）もなかなかの駅距離ですけど、こちらは徒歩分数表記をする必要がないんじゃないかと思うぐらいのポジションですね。
もちろんバス利用で新小岩駅、船堀駅、そして錦糸町駅にも向かうことが出来ますが、最寄りのバス停は徒歩5分ということでバス便物件としてはけして近くはないですし、交通便に関してはかなり厳しいポジションと言わざるを得ません。

準工業地域が広域に広がるエリアのため、周囲には工場や倉庫なども少なくないですし、敷地北側が京葉道路（京葉道路沿いは近隣商業地域）に面しているあたりも気になるところでしょうね。

敷地西側は健康の道（南北に広域に続いている並木道）で、景観は悪くはありません。
ただ、通学区の小学校は大杉東小学校で、健康の道経由で距離的にも大差ない松江小学校でないのもちょっと残念な点でしょうか。

買物関係は、まいばすが徒歩4～5分に2件、ヤマイチとマックスバリュエクスプレスが徒歩7分、サミットストアとマルエツが徒歩8分ということでまずまずでしょう。隣にファミリーマートがあるのも嬉しい点ですね。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側は植田酪農機工業の2階建社屋、西側は健康の道の向かいに3階建中心の戸建住宅街という感じになるのでこの階でも日照・視界共に良好です。
全戸西向きとなる中で1フロア1戸の南に面したお部屋、かつ、京葉道路は北側でもあるので物件内では優れたものとなります。

間取りはイニシアらしい（ここは近鉄不動産とのJV）きれいなスクエアの居室が印象的なものとなります。柱のアウトフレームが行き届いていますし、ゆとりを感じる玄関周りの造りにも好感が持てますね。

京葉道路沿いの北西角住戸は「81㎡の4LDK」になっており、そちらと比べると小さくはなるのですが、廊下も短めでかなり効率性の高いプランになっていることもあってかゆとりを感じられる部分は少なくありません。
特に大きなファミリークローゼットとシューズクローゼット、さらに納戸も備えた収納面が特徴になるでしょう。

LDKで14.3畳というのはこの専有面積からするとやや小さくはありますが、トールスライドウォールにより違和感少なく洋室1との一体利用が出来ますし、使い方次第で空間的な広がりも得ることが出来ますね。

坪単価は221万円。中住戸（西向き）と比べると1割弱高い程度の設定で、1フロア1戸唯一の南向きプランということを考えれば妥当というか当然の単価設定ではあるでしょう。北西角はそのように81㎡という大きな面積が確保されておりますが、京葉道路沿いな上、南向きではなく、さらに面積的にグロス価格も嵩んでいることからこちらよりもいくらか弱めの設定になっていますが、中住戸とこのお部屋の間ぐらいの単価帯になっており、このお部屋の条件（南向きで京葉道路からも離れる）からすれば単価差は小さく済んでいる印象になるでしょうか。

ただ、やはりこういった"駅距離があり少なからず価格で勝負しないといけない物件"における上限単価（条件の良いお部屋の単価）が伸びにくいのはよくあることで（価格を欲張るとより良い立地条件の物件の低層階などに手が届いてしまうため）、そういった点もありつつのこの水準なのだと思います。

実際、近年の船堀駅徒歩10分圏内ではパークホームズ船堀（平均坪単価約265万円）、ソルフィエスタ船堀（平均坪単価約270万円）、プレシス船堀（平均坪単価約255万円）という感じで、230～240万円ぐらいまで行ってしまうと、そういった物件の低層階との被りが大きくなるでしょう。
新小岩駅側では駅前のシティテラス新小岩（平均坪単価約340万円）が幅を効かせており、近年はそれ以外にはファミリータイプの分譲マンションの供給がなかったのでその部分で勝負しているところはあるのだと思いますが、後発のプレミスト新小岩ルネ（駅徒歩17分）の下限もこのぐらいの水準になりそうですね。