イニシア新小岩ローレルコート【この立地だからこそのお値段設定】2階67㎡3,798万円（坪単価189万円）

続けて、イニシア新小岩ローレルコート。

設計・施工は長谷工で直床になりますが、全部が全部ではないながらも多くのプランで柱のアウトフレームが行き届いていますし、間取りパフォーマンスはこのシリーズらしい高いレベルにあります。

デザイン監修はOU-A、そしてランドスケープデザインはこのシリーズでお馴染みのいろ葉デザイン（最近はクリオ（明和地所）やバウス（中央日本土地建物）などの実績も豊富）で、敷地面積2,500㎡超に対し、空地率約58％を確保したランドプランは魅力あるものです。

前回の記事で言及したように、敷地西側は並木が心地よい健康の道で、そこに連動するかのように敷地西側に緑を充実させているので京葉道路沿い（敷地北側）ながらも景観的な魅力は小さくないでしょう。

また、総戸数121戸というそこそこのスケールを活かした共用面にも特色が窺える物件です。
共用施設は、1階のコミュニティスペース（ラウンジ・スタディスペース・ランドリー）の他、屋上にテラスが備わっています。

外観デザインはモノトーン調でバルコニー周りのグリッドラインを際立たせたものとなっており、スタイリッシュですね。
近鉄不動産（ローレルコート）とのJVのわりには近鉄不動産（デザインに拘りを感じる物件が多い）の存在感が薄く感じるところはありますが…。

前回のイニシア新小岩ローレルコート。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の2LDK+S、西向き中住戸です。西は健康の道で、向かいは戸建の多い住宅街なのでこの階でも圧迫感はなく日照も得られます。手前には敷地内の緑も望めるでしょう。

間取りは物件内で小ぶりな実質3LDKで、このご時世としてはとりわけ違和感のあるものではないのですが、3LDK表示ではなく「2LDK+S」になってしまっているのはちょっと残念な点でしょうか。

柱との関係でサービスルームの開口部が小さくなってしまっていることもありますが、そもそも、共用廊下の向かいにエレベーターがあるポジションで建築基準法上の採光要件（居室要件）を満たしづらくなっていることが影響してしまっています。

玄関周りを凹ませたことでやはり玄関周りにゆとりを生み出すことが出来ていますし、柱のアウトフレームも良い方ではありますけれどもね。

「連窓サッシ×トールスライドウォール」はやはり魅力的ですし、このプランはLDに面したプラススタジオ（～ファミリークロゼット）という”＋α空間”もポイントの1つになるでしょう。

坪単価は189万円。とても駅距離のある京葉道路沿いという立地なりのところが大きいとは言え、近年の23区内ではほとんどない坪単価200万円未満の水準に出来ています。

この単価帯（及びグロス帯）ではより駅に近いファミリータイプは競合にはなりづらいですし（むろん中古との競合はありますけど…）、そこそこのスケールを活かし共用面での特徴もある物件ではあるので交通便を妥協出来れば…ってところでしょうか。

設備仕様面は、この価格帯ですので水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターがないのは当然のことですし、そのように価格で勝負せざるを得ないところがあるマンションだと思うので、床暖房が付いているのであれば御の字ぐらいの感覚もあるのですが、総戸数121戸のスケールがありながらもディスポーザーがなく、スケールを活かせていないという点は残念に感じますね。

管理費は174円/㎡。スケールがありながらディスポーザーなしの外廊下としたことでランニングコストは抑えられています。

駐車場は、全41台で身障者用を含み9台が平置、残りの32台が機械式になります。