アルコバレーノ板橋桜川【城北中央公園至近の落ち着きある住宅街】3階57㎡4,270万円（坪単価247万円）

アルコバレーノ板橋桜川。

所在地：東京都板橋区桜川2-7-5
交通：上板橋駅徒歩10分、ときわ台駅徒歩15分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、48戸

上板橋駅からは川越街道を越える桜川アドレスの物件で、やや駅距離はありますが、落ち着きのある第一種中高層住居専用地域の住宅街に位置しており、ギリギリでも駅徒歩10分圏内であることとのバランスは良いですね。

目と鼻の先、徒歩2分のところにドッグランやスポーツ施設も充実する広大な城北中央公園があることの魅力はもちろんのこと、石神井川などの自然環境的な魅力も相当に高いエリアになります。

20㎡台中心（角住戸を中心に50㎡台も）の物件にはなってしまうのですが、3LDKファミリータイプなどのニーズも旺盛なエリアでしょう。
この物件もしかりですが、この界隈は高さを出しづらい住居系地域になるのでスケール感のある物件は少なく分譲マンションの供給が少なくなっているのでそういったニーズに対応できる物件はほとんど見当たらない状況にあります。

設計はSPACE-CREW、施工は日広建設です。

当物件のデベロッパーはプロパティエージェントで、これまでは「クレイシア（ヴァースクレイシア）」だったのですが、こちらは異なるブランドが付けられています。どういった経緯でこのネーミングになったのかは不明なのですが、基本的にはそれらと同じワンルーム投資マンションがベースとなった小規模物件で、とりわけ目立つ共用部はありません。

ただ、外観はバルコニー周りに特色がありますし、大理石調の飾り壁が施されたエントランスホールのデザインもいわゆるワンルーム投資マンションにおいては上位に入る高級感があると思います。

公式ホームページ

お部屋は57㎡の2LDK、南東角住戸です。東側は4階建のマンションですが、南は細い道路の向かいに戸建（2階建）なので、多少の視界抜けが得られる日照良好なポジションです。

間取りは面積的にはよくある大きさのものですし、居室配置も一般的な印象ではあるのですが、よく見るとわりと個性を感じるものですね。

低層建ゆえに壁式構造を採用出来ている物件で、そもそも柱の影響がないのも良い点なのですが、それ以上に興味深いのが広がりのある玄関周りの設計でしょう。

やはりこういった広がりのある玄関としてしまうとトイレが玄関から見える位置になってしまうのですが、扉の開く向きでの配慮がありますし、いわゆる3LDKファミリータイプなどではないのでそこまで気にはならないと思います。

コーナー部の洋室の引き戸の開きが中途半端で、方立てがかなり大きくなってしまっているのは勿体なく感じはするものの、浴室にも窓を設けられているあたりにも好感が持てますね。

坪単価は247万円。上板橋駅での近年の供給事例としては、駅距離に差はあるもののレジデンシャル上板橋パークゲートぐらいでしょうか（ワンルームマンション除く）。
レジデンシャル上板橋はファミリータイプ中心でしたが、50㎡台もあり平均坪単価は約290万円でしたのでブランド感や高級感で劣ることを考慮しても現実的なお値段設定だと思いますね。昨今はレジデンシャルの分譲時よりもさらに市況が良い（相場が高め）ですし…。

最寄りがときわ台駅にはなりますが、マキシヴ常盤台DUEの50㎡台と比べても控えめですし、特に城北中央公園好きには検討しやすいでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様などはもちろんありませんし、多くがワンルームとなる物件なりにシンプルな印象にはなりますが、床暖房は普通に付いています。

管理費は272円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模なりに高めの水準です。

駐車場は1台のみで平置です。別途来客用が1台あります。