オハナ茅ヶ崎【南向きは少ないがスケールなりの緑と自走式駐車場】1階73㎡3,258万円(坪単価147万円)

続けて、オハナ茅ヶ崎。

設計・施工は長谷工で直床になります。最高20m制限エリアですので空地を重視したら7階建になるでしょうし、価格帯からしても違和感はないでしょう。

最大の特徴はやはり敷地面積6,800㎡超のスケールを活かした豊かなランドプランです。

南北に長い敷地形状が影響し、3棟構成のうち南向きは1棟のみ(エアリースクエア)というのは明確なウィークポイントになります。これだけ南北に奥行があれば南向きの棟の後ろ(北側)に駐車場やガーデンを挟みさらに南向きを設けるという方法(それでも南向きだけでは十分な容積率が確保できないので南向き2棟+東・西)もあったはずで、この駅距離でこの南向き住戸率の低さというのはやはり気にはなるところでしょう。

ただその一方で、敷地内の緑、提供公園、自走式駐車場など"この地このスケールならでは"のものを施せているのは魅力ですね。

ブリーズスクエア(東向き)は3棟のうち最も大きな棟で、それが東向き(通り沿い、かつ、日照時間が短め)というのはやはり残念ではあるのですが、道路沿いの植栽やコンフォートスクエアとの間にあるパセオコートなどブリーズスクエアの周囲は最も緑が豊かになっており、ちょっとした緑園街区的な様相になっています。

また、コンフォートスクエア(西向き)の正面方向には提供公園(敷地北西部)を施すことで、南向きでない棟の魅力をなんとかして高めようとしている様子が窺えるあたりも緑の扱いの上手な野村不動産らしい点ですかね。

前回の記事でもちらっと述べましたが、自走式駐車場(2層123台。その他平置9台)になっていることもスケールある物件なりの魅力になるでしょう。

前回のオハナ茅ヶ崎

公式ホームページ
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お部屋はブリーズテラスの73㎡の3LDK、東向き中住戸です。南北に伸びたブリーズスクエアの南寄りに位置したお部屋ですので、ガソリンスタンド(南東)がやや近くはなりますね。ただ、道路の向かい東側正面方向は低層の建物で構成されているので日照もそこそこ得られますし、道路との間には植栽が施されます。

間取りは、一般的な田の字プランになります。
当物件にはプランによっては「ハナレバ」というリビングインの+αスペースが設けられており、カウンターや枕棚付なのでリモートワークなどの際に便利そうなのですが、こちらのプランにはそういったものはありません。

ただ、玄関がベビーカーなどを置ける窪みを設けた奥行のあるものとなっているのは特徴の1つと言えるでしょう。合わせて玄関窓もあると通風・採光面での魅力が高まっていたとは思いますが…。

1階住戸ですので、専用庭、さらに言えば専用駐車場などもあると良かった印象ではありますね。

坪単価は147万円。ブリーズスクエア(東向き)の1~2階はこういった単価帯になっており、低層階でも坪単価180万円ほどのエアリースクエア(南向き)との単価差は思っていたよりも大きかったです。

そもそもの単価帯が都心部の物件などに比べると安く、グロス差で数百万円程度であることも大いに影響してはいるのでしょうが、それでも南向きとノン南向きの単価差は大きく(もちろん視界条件などにもよりますが、日照の差だけで言うならば一般的には単価差は5%ほどとなることが多い印象)、やはり南向き住戸率の低さが影響を与えているものと思われます。

また、上述のようにこのブリーズスクエアは最も大きな棟で、1~2階住戸だけでもかなりの数があるので価格で勝負せざるを得ないという事情もあるでしょうね。

設備仕様面は、食洗機や床暖房こそ付いていますが、総戸数183戸のスケールがありながらディスポーザーがないのは残念ですね。時代が違うとはいえこちらよりも遥かに安かったオハナ茅ヶ崎ガーデニアも付いていましたし、100戸程度ならいざ知らず200戸近いスケールがあるわけですからね。

管理費は155円/㎡。総戸数183戸のスケールメリットを考えるとディスポーザーなしの外廊下にしちゃ高く感じます。

なお、久々のオハナなので改めてコメントしておくと、オハナシリーズの修繕積立金は30年間定額で修繕計画が賄える水準とすることを基本としており、その分初年度から192円/㎡と一般的な物件(100円/㎡ほどのものが多い)の2倍近い水準になります。

192円×30年だと5,760円であり、昨今は早期に上昇させるシミュレーション(6年目で2倍、11年目で3倍)を分譲時に例示するような物件も少なくない印象で、そのケースの7,500円(30年合計)と比べるとやや少なくはなります。
ただ、ここは金食い虫の機械式駐車場ではなく自走式駐車場ということもありますし、初年度から200円近い水準であれば大きな違和感はないでしょうね。

駐車場はそのように全132台で身障者用を含む平置9台、残りの123台が自走式駐車場になります。

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